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日本房地产连跌15年 受欧美次贷危机影响大(图)

日本房地产
日本房地产

    2005年以前,日本房地产经历了15年的持续下滑,之后房价回升,近期又突然下跌

  本报驻日本记者/付颖

  经历了上世纪90年代初期泡沫经济崩溃后漫长的不景气,日本房地产业在2005年后曾经一度迎来高涨时期,但今年以来令房地产商担心的局面再次出现。

  仅上市的房地产商今年已经倒闭了5家,非上市房地产商中负债总额超过100亿日元的大型倒闭案件也不断发生。

日本的房地产业是否又将进入“寒冬”?

  日本房地产连跌15年

  针对近年来日本房地产市场的情况,以及今后一段时间的市场预测,《世界新闻报》记者采访了东京一家中型上市房地产公司——“东诚株式会社”执行董事平野升。

  从1990年到2005年,日本房地产经历了15年的持续下滑。其间,无数房地产公司倒闭,个人破产,很多房地产公司无力偿还债务,导致银行坏账大幅增加。整个日本经济为此付出了沉重的代价,90年代被称为“失去的十年”。

  日本房地产经济研究会和瑞士信贷提供的数据显示,截至2005年3月,日本住宅用地的平均价值在15年里下跌了33%。包括东京在内,日本6个大城市的住宅用地价格平均下跌65%,商用土地价格则暴跌87%。

  根据平野提供的数据,目前东京平均房价仅为泡沫高峰期的两成左右。不过,平野认为,这是一个回归正常的过程。除了特定的高价位房产,普通房价应为人们年收入的5倍到6倍左右才是正常的。

  日本人年均收入约为600万日元(约合人民币37.5万元),所以,正常情况下,房价应为3000万日元(约合人民币187.5万元)。然而,泡沫经济时期在东京工作的上班族想要寻找这样的房源,必须到距离东京近两个小时电车车程的地方才有可能。如今,同样价位的房源在一个小时的路程之内就能觅到。从这个角度来说,房价下跌也是市场调节的必然结果。

  房价再跌有三大因素

  经过了多年的调整,2005年,日本的房价开始回升。那么,近期房价为何又突然下跌呢?平野认为有三大原因。

  第一,受欧美市场次贷危机的影响,近年来在东京等大城市积极购买囤积土地和楼房的外资大量撤出,导致销售出现疲软。

  第二,日本金融厅等金融行政机构接受了上世纪90年代泡沫经济的教训,针对近年来又在不断攀升的房价,早早开始“踩刹车”,指导银行对房地产的贷款进行严格审查,导致房地产资金周转出现滞缓。

  第三,泡沫经济后一些企业为减轻负担,低价抛出了曾经持有的不动产,比如大企业曾经大量持有的职工住宅等。这些房源经房地产企业改造后重新售出,成为房市上一个新的低价增长点。

  但是,这些房源在两年前已经达到顶峰,加上近几年各房地产公司业绩不断攀升,生意越来越好,房价自然随之越涨越高。同时,日本国民的收入却没有增加,反而面临世界性的能源和粮食价格高涨所带来的经济压力。在物价上升,生活压力加大的情况下,日本人的购房能力大打折扣,这个负面效应近期开始体现。

  不过,平野也指出,东京的房地产市场与纽约、伦敦、巴黎等其它国际大都市相比较,还处于比较正常的状态。从投资收益率减去银行贷款利率所得到的收益率差价可以看出,目前除了东京,其他几个城市都处于负值。值得注意的是,2003年,上述所有城市的收益率差价都呈现了最高值,也就是说,房价在当时是最合理的。

  平野估计,到明年春天以前,日本的房地产市场会有一个相对稳定的局面出现。

  不过,近期房地产市场持续低迷,是否会引发建筑业等相关行业的连锁效应,依然是人们颇为担忧的焦点。

  作为房地产公司,必须在跌宕的市场上寻找生存发展之路。平野介绍说,以他所在的东诚株式会社为例,他们主要有三个业务支撑点。

  第一,投资建设以商务楼和住宅为中心,基本不考虑度假村等风险性较大的项目;第二,同时进行房屋租赁业务,这部分虽然利润率不高,但细水长流,安全稳定;第三,从事不动产投资基金管理业务,为投资者提供咨询和资金管理。依靠这些措施,这家中小型公司的发展相对比较稳定。

  背景

  “土地神话”最终破裂

  平野告诉《世界新闻报》记者,日本在上世纪80年代后半期到90年代初泡沫经济高峰期时,曾经有过“土地神话”的说法。

  世界第三大金融中心的地位,让来自全世界的资本进入日本。大量国外资金的注入导致地价和房价一涨再涨,除了正规房地产公司,普通的公司和个人也开始购房炒房,期待房价的攀升能为自己带来丰厚利润。

  当时的银行贷款利率接近9%,而投资收益率仅为2%,后者减去前者的“收益率差价”达到-7%,可谓风险巨大。但是,诱人的“土地神话”让人们相信地价会不断高位攀升,不惜贷款进行房地产投资,加上当时的各家银行对购房贷款政策也非常宽松,导致金融和房地产泡沫越吹越大。

  最后,当神话被证实是虚幻,泡沫破灭的时候,房地产行业开始回归正常的轨道。但是,这的确是一个漫长而痛苦的过程。(付颖)

  世界新闻报

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