“限贷令”再下一城 地产商贷款利率上浮到10%

　　“限贷令”再下一城：地产商贷款利率上浮到10％

　　特约记者 黄颖川 广州报道

　　陈籍然(化名)刚从工商银行谈下了一笔3亿元的地产贷款，不久就可以到账。“当然是开发贷款，我们的楼盘快封盘即将出售，对银行来说基本上是零风险。

　　陈是深圳一家著名地产商的高管，这笔3亿元的贷款，发生在“限贷令”出台的当口。不过，这笔贷款执行的是10％的利率(一年期)。

　　记者从权威渠道获得一组中国工商银行基准利率数据。数据显示，商业银行对地产贷款的基准利率预计会上浮到10％(一年期)——目前这一利率是7-8%；在这之前，比如去年下半年，贷款基准利率还是下浮的。

　　收紧贷款，利率上浮，银行用自己熟悉的方式，祭起地产商硬着陆的大旗。

　　银行风险分摊到人头

　　9月份，地产商忙坏了。

　　陈籍然这个星期已经连续出席了三场内部会议。与银行谈的多个项目，集团均要求“抓紧落实下来”。

　　“我收到万科的‘松山湖会议’上的讲话的信息是上周末。昨晚我们又临时开了一个会议，讨论万科下一步的动态。我们急需解决和思考的是，是不是跟进降价出货？下半年市场走向如何？楼盘开发的速度和规模是否有所调整？”陈籍然坐在放满文件的办公桌前，笑着对记者说。

　　不过，记者跟一些地产商接触，地产资金链问题倒没像外界想象的那样紧张。陈籍然的说法比较有代表性——“我们认为，前两年的资金积累，可以保证今年资金链不会有太大问题。不过，如果明年市场继续低迷，我们需要对流动资金、购地资金有所准备。”

　　本报记者获悉，就在6月下旬，中国工商银行召开了一次全国性工作会议。会上明确要求各省对房地产的贷款要严格稽核，做好风险防范措施，不鼓励向地产业产生大笔贷款。

　　特别的是，对每一笔地产贷款均实行行长负责制。

　　中国工商银行的省级分行的一名高级官员对记者表示：“在风险分到了人头上的情况下，各行对审批贷款会更加从严。作为企业，对风险的考虑应该是各行首要考虑的。”

　　来自光大银行深圳分行一名官员持相同的观点。他进一步对记者指出：“出于对盈利的考虑，银行无法避免要向房地产贷款，不过在选择上，我们会更偏向考虑大的上市企业。”

　　据了解，资金流的压力已迫使少数中小企业将土地转让和变现。但作为上市公司，陈籍然所处的公司对资金链尚不担心。

　　“‘限贷令’下来后，银行政策从紧，稽核环节非常严。不过，这种严也是相对的。只要手续完整、条件满足，还是有多家银行愿意和我们合作。”他说。

　　不过，在市场未明朗的背景下，陈籍然公司2008年土地购置这块业务暂缓下来了。公司同时压缩项目与投资、减少土地的开发、减少新开工项目，以节约大量的资金。

　　地产贷款基准利率上浮到10％

　　“限贷令”(即央行、银监会8月27日发布的《关于金融促进节约用地的通知》)共有5条，首要一条即禁止向房企发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款。限贷令让地产商们洞悉政策的涵义。

　　对于“限贷令”，规模大的地产公司很大程度上还是可以钻银行的空子。

　　“限贷令要求不准贷款买地。但是同一家公司，款子到手后如何分配，银行怎么能管得着？但小规模的开发商往往就没有这个便利。”陈籍然说。

　　不过，陈籍然认为，目前房地产企业资金链问题尚未有大问题。他解释说，“正如多家地产上市公司半年报并未显示开发企业利润大幅下降道理一样，因为大多数开发企业的项目利润都是跨年度的。去年的销售、今天的交房，利润不在去年而在今年，而今年的销售下降与价格变动则主要影响的是明年或后年，大约只有一部分会在当年反映，影响的现金流也同样部分影响今天，更多影响的是今后。”

　　但对中小企业来说，照目前的市场状况继续下去，则未尽然。

　　“以深圳的几家地产发展商为例，其资产负债率一般维持在70%左右，可想而知中小发展商如果较长一段时间没有了银行的贷款，资金链会出现怎样的问题。”陈籍然分析说。

　　情况远未到此为止。

　　工商银行已经将房地产贷款利率上浮到10％，下半年到明年都将执行这一利率。

　　地产商贷款成本上升的同时，由于原材料上升导致的建安成本也在上升——来自国家统计局的数据显示，今年1-8月份累计，工业品出厂价格同比上涨8.2%，原材料、燃料、动力购进价格上涨12.2%。

　　有地产商跟记者抱怨，房地产开发成本上涨了50%，其中人工上涨20%，沙和水泥也跟着疯涨，而房价却一路下滑。“现在我们在珠三角的许多楼盘报价已经接近成本价。”

　　据上述深圳地产业人士透露，今年全国房地产的销售大幅下降，至少减少了7.2％，也就是只有2.6亿多平方米。其中七月份下降10.2％，下降趋势在加速。从现金流上看，至少减少回流了1000多亿元。

　　上述中国工商银行官员告诉记者，事实上，央行的主导思想并不是要打压房地产，只希望适度地调整过热的房地产投资增长速度。

　　“现在已经连续三个季度的实际投资低于20％的增幅，并已开始出现了快速的下降，这明显会促使决策层对经济预期的重新判断。”上述人士说。