物业管理10方面发生重大变化

　　赋予街道办事处（乡镇政府）在辖区十项监管职责

　　非住宅物业也要通过招投标方式选聘“管家”

　　同一个物业管理区域不得分割管理

　　业主决定共同物业管理事项要“少数服从多数”

　　欠费业主不能当选业委会成员

　　物业管理区域内停放机动车辆有新规

　　物业服务企业违规退出将受到处罚

　　新建非住宅物业被列入缴存维修资金范围

　　物业管理服务费计费方式业主有选择权

　　开发建设单位在前期物业管理阶段违规将受到处罚

　　本报讯（记者张新民通讯员吴梅张学军）2008年9月10日，天津市十五届人大常委会第四次会议审议通过了《天津市物业管理条例》修订草案（以下简称《条例》）。物业管理将在10个方面发生重大变化。

　　新《条例》赋予街道办事处（乡镇政府）在辖区物业管理活动十项监管职责。新《条例》将物业管理纳入社区管理范畴，明确规定街道办事处（乡镇政府）要明确部门和人员，负责对本辖区内物业管理活动进行指导、监督和协调，并在以下10个方面履行监管职责：1、负责组织、协调成立首次业主大会。2、受理业主大会备案。3、在业主委员会不按规定召开业主大会会议或者临时会议时，负责召集工作。4、在业主大会作出决定后三十日内，业主委员会不代表业主大会与选聘的物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同，或者不组织业主委员会进行换届和补选工作的情况下，按照有关规定组织选举新的业主委员会。5、监督开发建设单位在物业竣工验收合格后将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用。6、负责组织召集物业管理联席会议，协调解决物业管理活动中出现的问题。7、对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，有权责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。8、接受业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反新《条例》行为的投诉和举报。9、接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决退出和交接过程中出现的问题；对未有业主委员会的物业项目，在区、县物业管理行政主管部门监督下，接收退出物业服务企业移交的相关资料。10、对业主委员会及其成员不按照规定移交保管的资料、印章和财物的，应业主委员会的请求协助移交。

　　非住宅物业也要通过招投标方式选聘“管家”。商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业要推行物业管理。非住宅物业建筑面积在一万平方米以上的，开发建设单位应当通过公开招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业管理。

　　同一个物业管理区域不得分割管理。新建物业项目，包括分期建设或者由两个以上开发建设单位建设的物业项目，其配套的设施设备是共用的，应当划为一个物业管理区域。同时又规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，不得分割进行物业管理。

　　业主决定共同物业管理事项要“少数服从多数”。业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备需要“双三分之二”以上业主同意；制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项需要“双二分之一”以上业主同意。

　　欠费业主不能当选业委会成员。遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费是业主参加业主委员会选举的必备条件之一，也就是说欠费业主没有资格当选业主委员会成员。

　　物业管理区域内停放机动车辆有新规。一、占用物业管理区域内业主共有的道路停放机动车辆的要征得业主大会同意，并必须保证消防通道和道路畅通；二、必须交纳场地占用费；三、场地占用费的收取标准和使用办法由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在合同中约定，业主对费用的收取和使用情况有知情权；四、业主对机动车辆停放另有保管要求的，可在物业服务合同之外约定。五、机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内停放、行驶的具体管理办法由全体业主共同研究确定。六、对前期物业管理阶段的机动车辆和非机动车辆的管理、收费标准及其费用使用用途等问题在前期物业服务合同中进行约定。

　　物业服务企业违规退出将受到处罚。一、业主与物业服务企业签订物业服务合同期限一般不低于两年；二、物业服务合同期满双方不再续约的，或者提前解除物业服务合同的，物业服务企业应当提前三个月书面告知街道办事处或者乡镇政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案，落实退出项目预警报告制度；三、物业服务企业在退出项目前要继续按照合同约定做好服务，协助业主大会选聘新的物业服务企业，同时业主应当按时交纳物业管理服务费，至合同终止；四、物业服务企业依照有关规定履行退出程序，并在合同终止之日起十日内向业主委员会移交有关资料及物品，未有业主委员会的，在区、县物业管理行政主管部门监督下，向街道办事处或乡镇政府移交。物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务的，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　新建非住宅物业被列入缴存维修资金范围。“有两个以上业主的新建住宅和非住宅物业，应当按照规定交纳专项维修资金。”《条例》规定，“专项维修资金增值资金除核定管理费用外，应当建立房屋应急解危专项资金，专项用于房屋应急解危支出”。

　　物业管理服务费计费方式业主有选择权。物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式。实行酬金制的物业服务企业，至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况。

　　开发建设单位在前期物业管理阶段违规将受到处罚。开发建设单位未按照规定规划建设、移交物业管理用房以及未通过招投标方式选聘前期物业服务企业，出售新建房屋时未向购房人明示、书面确认前期物业服务合同等6种违规行为，将按规定予以处罚。

　　据悉，该《条例》将于今年12月1日施行。