期房预售风光不再 中国楼市迈向现房时代

　　“金九银十”！在无数人的眼里，九月从来是收获的季节。

　　然而，一年前的9月27日，央行发布“房贷新政”，楼市行情逆转，一年来发生了太多的巨变，投资购房者不再疯狂，房价不再飞涨，房价成交量急剧下降，众多期房楼盘也“结成硕果”变成了现房，诸多迹象显示，中国楼市正在迈向“现房营销时代”，这虽然是绝大多数开发商不愿面对的，却是“9.27房贷新政”调控楼市的一大硕果，不单造福于广大黎民百姓，还将对楼市产生深远影响。

　　捂盘滞销期房变现

　　成都楼盘最新销售现状如何？

　　9月10日，记者选取成都最具代表性的区域——天府大道沿线，进行实地采访，据不完全统计，从三环路到终点广场，天府大道沿线两侧共有32个在售楼盘，其中23个楼盘都在卖准现房或现房，其余只有9个楼盘完全在卖期房。

　　为什么现在有这么多楼盘在卖准现房或现房呢？表面上看，是楼盘滞销所致，究其深层次原因，则是开发商捂盘涨价过高使然。自2004年初以来，各地房价连连看涨，尤其是05年-07年中，房价更是飞涨，短短两年时间，不少地方的房价就翻了番，在涨价的同时，不少开发商还捂盘惜售，以期获得更大的销售收益。许多开发商没有料到的是，去年9月27日，央行发布“房贷新政”，影响如此巨大，仿佛一夜之间，楼市行情就发生了逆转——投资者离市，自住者观望，购房需求锐减，楼市陷入滞销状态，楼市突然转冷让开发商措手不及，尽管一些楼盘进行降价促销，但销售速度仍不理想，许多期房楼盘都卖成了现房或准现房。

　　就成都天府大道沿线的23个准现房楼盘看，至少有8个楼盘在05年就开工建设了，有9个楼盘在06年开工建设，其余6个楼盘是在07年开工建设，当然这23个楼盘中，大多是分期开发，有个别的现在仅1期封顶。记者在调查中发现，不少楼盘原本在06年底或07年初就该推向市场，结果这些开发商取得预售许可证后，纷纷把开盘时间推后，等着卖更好的价格，最终错失售房良机。不过，对于“捂盘”一说，几乎各个开发商都否认，他们表示他们也“希望”早日开盘，华阳一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，项目在规划审批时就耽误了不少时间，随后又因办理开工拖延而推迟，导致在去年9月以前不能开盘。事实上，目前城南在售的现房都以大户型为主，大多数都在120平方米以上，中小户型基本已销售一空。

　　期房预售风光不再

　　买期房，在今天看来，这是很寻常的购房选择。然而，预售期房大行其道，则是中国房地产业起步晚的情况下，行业资金极其匮乏的情况下，开发商、购房者、政府三方迫不得已的选择，这一经营模式1954年源于香港，1995年开始为内地各大城市所采用，强有力地推动房地产业发展。十余年时间里，中国众多城市居民实现“居者有其屋”，自有住房比例迅速接近西方发达国家水平，这一巨大成就的取得，期房预售制度功不可没！

　　所谓“期房”，就是指没有建成的房屋，期房预售就是发售“楼花”。对于广大购房者而言，购买期房意味着一定的风险，并导致买卖双方的“交房纠纷”不断。自从期房销售模式在各个城市出现后，社会各界的质疑就从来没有停止过，但在楼市暴涨的时期，预售期房仍在广泛的争议中大行其道。

　　然而，去年“9.27房贷新政”出台，期房预售制度似乎风光不再。从深层次分析，商品房预售制度面临的环境已发生根本变化，建立之初是鼓励房地产行业发展的需要。去年十·一前，央行与银监会联合下发《通知》，要求“只能对主体结构已封顶的住房发放按揭贷款”，就是在促使开发商把项目建成准现房发售。

　　购买现房安全稳当

　　在当前楼市不景气，行业风险加大的状况下，相对规划建设中的期房，购买现房或准现房，对于购房者来说，无疑更具“诱惑力”，因为购买现房能最大程度地降低风险，保证自己的权益。

　　准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的建筑、配套、设施的大致轮廓已初现，环境、绿化、户型、楼间距等重要指标已经一目了然，内外墙及公共空间装修已在进行施工。买现房除了眼见为实，短期内甚至立即入住又是其一大的优势。

　　当然在具体购买时，购房者还要仔细考量，那些现房或准现房是开发商保留的“经典房源”，还是由于朝向、楼层、通风、采光等都较差而卖不出去的“尾房”。特别是新推现房并非整层整栋，而是零散分布在各个楼层时，购房者就要更加仔细了，要客观判断开发实力、项目价值、未来居住环境及状况。还有空置现房中，不少是因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置，在购买时要查验开发商是否有卖房所需的证件，是否真实有效，这样能有效避免损失。

　　从开发商的角度看，现房开发不仅资金压力大，开发成本及营销成本也非常高，在社区规划、房屋设计、工程质量等各个方面都将作出更多努力，准现房和现房销售，比拼的就是楼盘的品质，这对开发商的开发实力都是不小的考验。更必须有充分的资金保证。(记者姜必刚) (来源：华西都市报)