房企变招应对楼市寒冬 大型房企降价突围

　　从2007年10月份起，楼市开始调整，至今已将近一年时间，市场调整的持续时间、调整力度、舆论氛围都已经超出了不少开发商的预期，冬天比预想的漫长、寒冷。

　　调整之初，不少开发商都维持着乐观的判断，认为市场复苏指日可待，但在调整持续将近一年之际，几乎所有的开发商都开始变招，以寻找出路。

　　大型房企降价突围

　　尽管在去年10月份，就已经有个别大型房地产企业在深圳开始降价，以求增加销售额，但该现象仍局限在个别企业、个别城市之中。奥运会后，越来越多的企业加入到降价大军之中，万科、世茂、富力、恒大、合生等重量级企业纷纷出手，降价所涉及的城市也越来越多。

　　长三角区域近期降价风潮涌动。9月1日，上海世茂集团在南京的旗下楼盘世茂滨江新城，对20多套尾盘精装修房进行七五折销售；几乎与此同时，万科地产的金域缇香和万科红馆，针对其70平方米和50平方米户型进行八折优惠，万科金域缇香70平方米户型又从1.15万元/平方米降至9200元/平方米。9月5日，恒大地产宣布南京两家楼盘将与全国其他11家楼盘一起实施“八五折”优惠。价格战风起云涌。

　　记者采访了解到，万科、富力、合生等企业在北京的部分项目，也一直持续地再搞一些降价促销活动，但价格调整的幅度还没有像长三角、珠三角那样大。万科北京公司有关人士表示，万科北京项目近期销售情况比较平稳，暂时不会进行大规模的促销活动，虽然确实在不定期地、持续推出一些促销活动，但涉及的房屋数量都比较少，优惠额度也不会达到上海、杭州的程度。富力在京的部分项目，近期价格也有所松动，但公司方面对此较为低调。

　　个别企业逆市涨价

　　在楼市成交低迷、调整渐渐逼近之时，SOHO中国(0410.HK)董事长潘石屹月初宣布，旗下在售项目从9月1日开始全面提价。有人说逆市涨价更多侧重的是营销策略。对于此次涨价，潘石屹给出的解释是，今年以来钢材价格上涨了70%，水泥价格上涨了30%，这次涨价就是抵消一部分成本的上升。

　　就在社会各界对SOHO中国涨价侧目的同时，市场上有消息称，另一家重量级房地产企业龙湖地产正计划在重庆区域涨价。

　　有市场人士对记者表示，SOHO中国的涨价行为也是各企业为应对当前楼市的一个招数，无论是涨价还是降价，企业的核心目的都是吸引客户、增加成交。万科、富力的多数项目目前的对象是主流市场，以都市白领为预设的客群，这部分客户人数庞大，对价格敏感，尽管降价会影响老业主，但同时也会吸引新业主，因其客户基数庞大，可以支撑起价格策略。而SOHO中国则不同，近期SOHO三里屯项目热销，几天就创造了50亿元的销售额，但其中30亿元的销售额是由不到20位客户带来的。这种销售情况，就决定了老潘对老业主的态度不可能像万科那样，只有保证这部分客户财产的稳定增值，才能保证自己公司销售的平稳。各企业涨价、降价的目的实际上都是一样的。

　　小企业应对乏术

　　大企业在楼市寒潮面前，还可以通过价格涨跌，为自己赢得一定的市场主动权，但一些小型企业则全面被动，在此次调整中，应对乏术。

　　有一小型北京房地产企业负责人对记者坦言，最近的压力非常之大，企业的价格早已经进行过调整了，调整幅度并不算大，但整体市场冷清，所以价格调整后，并没有促进销售。公司的几个股东已经进行过多次争论了，有股东建议继续下调价格，但几个股东讨论的结果是，目前剩余价格调整的空间实在太少了，按北京的市场价格，土地成本每平方米3000元，建筑成本每平方米也在3000元左右，税金每平方米约在1500元左右，三项合计已经7500元了，如果算上员工工资成本、营销费用、财务费用，成本还要增加。该公司的项目目前销售价格每平方米不到一万元，利润率也就在10%左右，如果连这种利润率都保证不了，那企业确实难以维持了。最后公司的策略是，只能在目前价格条件下消极等待。

　　有市场人士对记者表示，近两个月，一些有资金、有实力的房地产企业正在加快并购速度，万科刚在重庆并购了珊瑚置业、SOHO中国则吞下了中关村SOHO这一项目。在楼市寒冬中，缺乏抵抗能力的小型企业将越来越多地被市场推上祭台。(肖宾) (来源：京华时报)