上海楼市现“史上最冷金九” “银十”希望渺茫

　　本报记者 周雪松

　　9月开发商的大举推盘并没能带来上海楼市的回暖。业界人士预计，“金九”梦碎的上海楼市，“银十”出现的希望同样渺茫。

　　来自上海易居房地产研究院的数据显示，9月29日－10月5日即十一黄金周期间，上海商品房成交量环比上周降幅高逾八成，进入十月的上海楼市回暖迹象仍不明显。

　　黄金周表现平平

　　上海易居房地产研究院统计数据表明，十一黄金周期间，上海楼市供应成交双双下降。其间，商品房新增供应量21．38万平方米，环比上周（下同）减少了42．9万平方米，降幅达66．43％；其中商品住宅本周新增供应量19．29万平方米，环比减少了4．36万平方米，降幅为18．44％。同期商品房成交量 5．77万平方米，环比减少了31．01万平方米，减幅为84．31％；商品住宅成交量4．62万平方米，环比减少了7．88万平方米，减幅为63．06％；商办类物业本周成交面积0．58万平方米，环比减少了90．89％。

　　成交均价方面，十一黄金周期间，商品房成交均价11541元／平方米，环比增加了2131元／平方米，涨幅达到了22．65％；但此期间商品住宅成交均价12310元／平方米，环比减少了862元／平方米，跌幅为6．54％。

　　由于10月1日－10月3日交易中心休假，故这3天无楼市成交数据，但即便考虑这一因素，上海楼市回暖反弹迹象仍不明显。十一黄金周最后两天，上海商品住宅成交分别为183套和175套，仅比9月份商品住宅130套左右的日成交量高出四五十套。同时仅相当于去年同期437套和409套的42％。

　　十一黄金周期间举行的上海秋季房展虽然人气较五一房展会有所回升，但观望气氛仍旧浓厚。

　　出现“史上最冷金九”

　　来自上海佑威房地产研究中心的最新报告显示，9月开发商的大举推盘并没能带来楼市的回暖，相反，最新统计数据表明，上海楼市出现了“史上最冷金九”。刚刚过去的9月，上海一手商品住宅的成交量跌到了44．69万平方米，为旺季楼市新低�熗�时创下了2．76的月供需比新高，惨淡的“金九”楼市创下了近三年来最为严重的滞销局面。

　　佑威数据显示，9月，上海一手商品房（剔除动迁配套房，下同）的供应量为176．18万平方米，环比大幅增加了75．1％�煵还�比去年同期还是少了28．3％．成交64．42万平方米�熁繁认禄�22．5％�熗�比减少74．6％。8月略有缓解的供需关系在9月急剧恶化�煷锏�2．73的历史新高，平均成交价格为12923元／平方米�熁繁认陆�3．3％�煹�比去年同期则上涨了19．1％。

　　其中�熞皇稚唐纷≌�的新增供应量为120．66万平方米�熁繁却蠓�上升了63．4％�熗�比减少了31．9％；成交量为43．69万平方米�熁繁认禄�32．8％�煷聪铝恕敖鹁拧甭ナ械睦�史新低�熡氪聪吕�史新高的去年楼市形成了鲜明对比。

　　9月，上海一手商品住宅的成交量只相当于去年同期成交量的22％。与此同时�熒唐纷≌�的供需比更是达到了2．76的历史新高，平均成交价格与8月基本上持平，但比去年同期上涨了29．4％。

　　四季度逐步回暖？

　　当地分析师认为，上海楼市二季度供过于求的局面在8月有所缓解之后，9月突然严重恶化，主要原因是大量的新盘在经过长时间的观望之后，发现宏观经济形势并没有好转的可能，不得不在9月开始上市。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄预计，上海楼市四季度的供应量依然会保持较高水平，从而带动成交量的触底反弹。但由于供过于求的局面已成定局，各开发商希望推盘能够获得良好业绩会以较低的价格入市。因此，房价在未来一段时间内仍将会走低。

　　薛建雄认为，十一房展会相对上半年展会人气上升表明，当地开发商的降价让持续半年多的观望僵局有所消融，购房者开始伺机入市。展会期间的数据也显示了楼市触底反弹的迹象。

　　对于这一轮上海房价的下跌，佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，与2005年那轮房价下跌以及如今深圳房价的大跌不同，这两次房价下跌前很多楼盘都涨了100％－200％，下跌一半相对于涨价前还是有30％以上的涨幅。而上海这一轮房价涨幅只在30％－100％之间，因此跌幅会小于深圳和2005年，也就是说大多数的楼盘不可能跌到2007年初的水平。因此，在四季度新盘的低开之后，上海房价就可能趋于稳定，购房者的入市脚步也将有所加快。

　　另外，薛建雄认为，上海楼市的滞销在9月达到了顶峰，一些新房比较集中的板块，各开发商为争抢为数不多的刚性需求，就开始在价格上血拼。“银十”将是开发商今年售楼的最后良机，预计供需关系将进一步恶化，价格血拼的局面也可能愈演愈烈，但这并不意味着房价会长期下跌。