大案背后
本报记者 赵文明
10年前，由于《购房协议》和补充协议的“瑕疵”，湖南省邵阳市民王玉军、孙文辉卷入了一场艰辛的官司之中，官司一打就是5年。最终，检察院的抗诉和省高院的终审判决，让二人避免了百万余元的经济损失。
买房合同埋下纠纷隐患 1997年5月2日，做服装生意的王玉军和孙文辉看中了邵阳市协力房地产开发公司的商品房。于是，预购了这栋临邵阳市繁华街面一层的两间门面和三楼整层。
买卖双方在“协议”中规定：三楼整层由王玉军、孙文辉全部购买，每平方米价格为1080元；签协议时由王玉军、孙文辉先交20万元定金，待房基础正负零时，再交总买价的40%(含定金)，待主体工程完工后交总买价的30%，其余款待竣工后房地产公司将房交给王玉军、孙文辉两人定权使用后，再一次交清；同时双方还约定1998年5月底前交房。签订协议的次日，王玉军、孙文辉即向协力公司交了20万元购房定金。
可是，到了1998年5月31日，协力公司因才开始动工而无法按时交房，构成违约，王玉军、孙文辉向协力公司提出退房并要求赔偿损失。后双方经过协商，于1998年5月31日又签订了一份《铺面楼层售购补充合同》，该合同中约定，“首次协议中条款有与本补充协议相抵触的，以本协议为准，其余首次协议条款仍有效。”同时约定，“建房的所有费用(含所有夹层，但协议中规定购房者承担夹层的费用除外)及国土使用权等建房中的有关规费、手续费均由协力房地产公司承担……三楼层高6.2米(含夹层)；买方向卖方预交款测算基准依据为200万元，以后按实结算；甲方(协力房地产公司）在1999年1月30日前将一层铺面和三层楼层及夹层按图竣工交付乙方验收使用。
到1999年5月，王玉军、孙文辉两人共依约向协力公司交付预购款158万元。而该综合楼直到2000年5月18日才竣工，2001年11月29日验收合格。很明显，协力公司构成了第二次违约。于是，王玉军、孙文辉两人要求协力房地产公司赔偿损失，但是该公司没有同意。
2003年5月，王玉军、孙文辉两人诉至法院，要求协力公司赔偿损失，并立即为他们办理好所购房屋的产权证、国土证。
同年7月25日，邵阳市中级人民法院开庭审理后作出判决：被告邵阳市协力房地产项目开发有限公司于判决生效之日起30日内，将原告王玉军、孙文辉所购东政综合楼商品房的房屋所有权证和国土使用权证办好交付原告，并向原告王玉军、孙文辉支付逾期办证违约金15万余元。
“天上掉下”百万债务 按理说，这起购房合同纠纷应偃旗息鼓，但事情竟又节外生枝。
2004年6月，协力公司以王玉军、孙文辉二人违约为由将两人告至邵阳市中级人民法院，请求判令王、孙支付拖欠购房款151万余元，赔偿逾期支付购房款的损失31万余元。
在起诉状中，协力房地产公司利用合同瑕疵以合同没有明确约定三楼夹层不计价为由，将三楼夹层以三楼主层的单价予以计价并向王玉军、孙文辉结算。按照这个算法，王玉军、孙文辉二人要承担合同中没有约定三楼夹层计价多出来的72万多元，加上逾期支付购房款的损失，二人要比合同约定多支付104万元的房款。
王玉军、孙文辉二人对此予以抗辩，向法院陈述了三楼夹层在签订补充合同时已明确夹层是拖延交房对他们的违约补偿，对要计价和要他们承担逾期付购房预付款不予认可，并向法院提供了相应的证据证明此事实。
邵阳市中级人民法院经审理认为，双方在《补充合同》中明确约定了“以后按实结算”，因此，双方诉争的三楼夹层应当计算价款，由被告支付；被告方应支付原告方的购房款为307万余元，除去已支付的158万元尚应支付149万余元。被告方交付余欠的购房款没有及时交付，赔偿原告损失31万余元。
检察院抗诉获法院再审 这突如其来的百万“债务”让王、孙两人很不服气。于是，他们向邵阳市检察院申诉，请求依法对该案提起抗诉。
邵阳市检察院审查后认为符合抗诉条件，即向省检察院提请抗诉。省检察院审查后认为，法院对该案的一审判决认定事实的主要证据不足，判决显失公正。理由是：双方签订的《补充合同》明确约定：“三楼层高6.2米(含夹层)”。即三楼每平方米单价1080元是以层高达到约定标准为前提的。如果对夹层计价，则三楼层高和夹层层高均达不到6.2米。2005年1月，省检察院向省高院提出抗诉。省高院受理抗诉后指令邵阳市中院另行组成合议庭对该案进行再审。
同年6月，邵阳市中院再审撤销原判有关三楼夹层计价、买方逾期付款处以赔偿损失与买方负担原审全部诉讼费的认定；买方付给卖方购房余欠款76万余元；买方支付卖方增建三楼夹层的工料款7万元。限判决生效后10日内由卖方给买方办理好房屋所有权证和国有土地使用权证，同时，买方将该付的款付给卖方。
但是，双方对这一判决均不服，向省高院提起上诉。
终审判决夹层不计价 省高院审理后于2006年6月26日作出裁定：夹层计价事实不清，影响了对全案的事实认定。裁定发回邵阳市中院另行组成合议庭重审本案，从而使本案又回到了邵阳中院。
随后，邵阳市中院经过到现场察看和调查，并进行公开审理，于2007年2月7日作出了维持原中院再审判决的裁定。双方又均不服，再次向省高院提起上诉。
省高院对本案审理后认为，双方所签订的合同均未对三楼夹层应否计算价款作明确约定。综合本案合同具体条款、交易习惯及证据，应当认定双方在上述合同中对三楼夹层不计价，理由是：第一，本案双方当事人并未提出应当适用于本交易之特别交易习惯。第二，从合同的具体条款看，《购房协议》确定的每平方米1080元的价格基础是层高在5.8米以上，加夹层后，夹层及主层的高度明显不能达到这一标准，若对主层及夹层均按这一价格计价，明显与双方原约定不符。第三，夹层计价对王玉军、孙文辉会造成极不公平的后果，增加一夹层，房屋总高度仅增加0.4米，协力公司为此仅付出7万元的代价，而王玉军、孙文辉却需为此多付出72万余元的代价，而且王玉军、孙文辉依原购房协议取得的层高5.8米以上的利益无故丧失，未得到任何补偿。第四，应当特别注意的是，《铺面楼层售购补充合同》是在协力公司未能在原购房协议约定的期限内交房，在事实上已经违约的情况下订立的。双方签订补充合同时，协力公司已经先行违约，存在重大过错，如在这种情况下王玉军、孙文辉不但放弃对协力公司违约责任的追究，放弃自己已在原购房协议取得的层高利益，而且还承诺以72万余元的高价购入协力公司仅以7万元修建的夹层，显然与常理不符。
邵阳市中院再审判决在确认三楼夹层不应计算价款的前提下又判决由王玉军、孙文辉支付7万元的工料费，没有事实依据，应予纠正。
最终，省高院对该案作出终审判决，上诉人协力公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。上诉人王玉军、孙文辉关于三楼夹层不应计算价款的上诉请求成立，中院重审判决由王玉军、孙文辉承担的夹层7万元费用改由协力房地产公司承担，由王玉军、孙文辉支付协力公司购房余款766032.2元。上述款项互抵后，由王玉军、孙文辉付给协力公司745822.2元。此款在协力公司给王玉军、孙文辉办理房屋所有权证和国有土地使用权证后10日内由王玉军、孙文辉付给协力公司。本案一、二审诉讼费各23510元，共计47020元，由协力公司负担37020元，王玉军、孙文辉共同负担10000元。
这场耗时5年的官司终于画上了一个句号。
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