房产救市呼声高涨 各地政府“松绑”公积金贷款

　　公积金贷款“松绑” 救市效果待观察

　　■本报记者 张炜

　　在日益高涨的房地产救市呼声中，各地政府纷纷提高了个人公积金贷款的上限。15日，上海住房公积金贷款额度上限从50万元调高到60万元。而在最近一二个月，杭州、南京、常州、无锡等长三角城市，先后把公积金贷款额度上限的提高，作为当地促进房地产市场健康稳定发展的主要措施之一。

　　据了解，上海于去年9月上调过一次公积金贷款额度的上限。当时对对购买第一套自住住房的家庭最高贷款限额由30万元提高到50万元，超过15％的贷款申请家庭受益，明显提高了户均贷款额度。复旦大学金融学博士后王尧基称，最近两次央行降息都同时对公积金贷款利率进行下调。公积金贷款额度上限的提高，给贷款购房家庭带来了实惠，降低了贷款购房的成本。

　　按央行最新的利率政策，5年以上商业贷款的基准利率为7．47％，个人公积金贷款利率是4．86％。考虑到个人房贷可获8．5折优惠利率，实际利率是6．3495％，仍明显高出个人公积金贷款的同档期利率。

　　值得注意的是，上海实施的新政与现行房地产调控政策并不冲突，针对的不是投资性购房。根据上海公积金中心发布的消息，对第一次购买自住住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭的补充住房公积金贷款额度上限从10万元调整为20万元，住房公积金贷款额度的上限由此上调到60万元。

　　王尧基认为，公积金贷款的“松绑”，与各地同时出台的税收减免、购房补贴、购房入户等、开发商缓交土地款、政府采购中低价房等政策，都有较浓的房地产救市意味。

　　公积金贷款“松绑”，对楼市的拯救作用还有待观察。业内人士认为，影响当前楼市成交的主要是消费预期发生了变化，以及经济下滑风险产生“杀伤力”。杭州滨江集团董事长戚金兴近日透露，现阶段有些企业难以为继，购房支付力大大下降，如绍兴轻纺城的大量客户流失了。

　　沪上某国有银行人士表示，公积金贷款上限的提高，对银行房贷首先产生的一定的“挤出”影响。央行上海总部最新公布的数据显示，9月份，沪上中资商业银行个人住房贷款减少4亿元，同比多减65．3亿元。其中，新建房贷款减少14．6亿元，二手房贷款增加10．6亿元。据分析，一、二手房贷出现“一降一升”，一是与近期新建商品房成交量萎缩有关，二是因为购房者对一手住房贷款的需求度较低。

　　据上海银监局的分析，上海一手住房成交趋于主要集中于中外环、外环外区域，住房总价较低，有的新开楼盘超过一半以上的购买者是一次性付款，即便需要商业性贷款，也大多搭配住房公积金贷款和装修贷款，而二手住房成交区域更集中于市区，总价较高，对商业性贷款需求更强。

　　上述银行人士称，在二套房贷受限的背景下，公积金贷款的“松绑”，使一手住房购买者对商业性贷款的需求又呈减少。若未来几个月的房贷增长无起色，银行的不良率压力将增加。从以往的情况看，二手住房贷款发生风险的概率是一手住房的3倍左右。