南京中级法院调研楼市 预测涉房官司年底会爆发

　　市中级法院调研楼市以做应对准备。多家开发商代表预测——

　　涉房官司年底可能集中爆发

　　楼市低迷，房地产类诉讼将会产生怎样的变化？为提前做好应对准备，更有效地维护社会稳定，昨天，市中级法院邀请栖霞、苏宁、亚东、万科、万达等南京10多家知名房地产开发商，以及银行、房产中介的代表进行了专题调研。

　　“一些迹象已开始显现。”多家开发商代表预测，今年底，各种房地产类纠纷和诉讼可能会集中爆发。

　　【迹象一】

　　宁愿定金不要也要毁约

　　“大规模的退房潮，南京并没有出现，但支付定金后又毁约的购房者明显增多。”其中一家开发商代表坦言，以前房子好卖时，一套房子可能会收10万或20万元的定金，购房者一般不舍得毁约。现在房子不好卖，购房者就会讨价还价：“我付2万元定金行不行？”为了卖房，开发商只好同意。但一段时间过后，购房者看房价又降了，就再也不来了，定金也不要了。

　　另一家开发商代表说，目前，他们虽然还没有因退房而引起诉讼，但确实有部分业主打电话来要求退房。当然，开发商肯定不会同意的。为规避这种风险，在新的商品房销售合同上，他们公司已新加了有关恶意毁约的法律责任。

　　【迹象二】

　　降价促销引发差价索赔

　　另一个众所周知的情况是，几乎所有的开发商如今都在降价或搞赠送促销。有的每平方米甚至会大降2000多元。于是，前期购房者心理就会产生巨大落差，要求开发商补偿差价。

　　“降不降价是市场决定的，对于合同和法律以外的东西，我们肯定不会承担。”一家开发商代表说，虽然打起官司来，业主也不可能拿到差价，但业主因此会大大降低对开发商的满意度。他预测，如果到了年底，降价幅度更大时，这种纠纷可能会更多。

　　【迹象三】

　　纠纷不解决，交付更棘手

　　“如果退房、差价补偿等纠纷得不到解决，那问题就会拖到商品房交付时爆发。”一家开发商代表说，他最担心的就是交付。现在验房师很火，业主请验房师一验，不管问题大小，都会来找开发商索赔，并拒不拿房。

　　另一家开发商代表介绍，前不久他们开发的楼盘交付时，业主就曾把抗议条幅挂到他们售楼处前。为妥善处理矛盾，公司不但没有派人拆除横幅，中午还专门派人给这些业主送盒饭。

　　此外，由于以前实行“一房一价”时，部分开发商大大抬高了装修部分的售价，等房子交付时，可能会有业主对装修质量与售价之间的差距产生不满。

　　【迹象四】

　　工程款纠纷，年底是道坎

　　除了可能会与业主发生纠纷外，开发商与建设方、材料商之间，也可能会发生纠纷或诉讼。

　　多名开发商代表表示，年底是工程款和材料款纠纷的高发期。因为，开发商要回笼资金进行全年盘点，建设方要结算工程款，给工人发工资，材料商也要催要材料款，受今年楼市整体不景气的影响，一些小的开发商可能会资金链断裂，引发纠纷也就不足为奇了。

　　“事实上，这种纠纷已经开始发生了。”另一名开发商代表举例说，溧水有家开发商因一时拿不出工程款，结果，建设方将催款单贴得到处都是。

　　“秋天已经到了，冬天还会远吗？今年冬天，对开发商而言，将是一道更重要的坎。”一名开发商代表说。

　　二手房交易纠纷明显增多

　　楼市不景气，二手房交易也跟着受牵连。与会的多家房产中介代表称，现在南京很多房产中介都在亏本经营，能收支平衡就算不错了。与此同时，二手房交易纠纷明显增多。

　　其中一家房产中介代表介绍，他们公司今年已先后遭遇15起官司，引发诉讼的原因主要有二：交易失败，买卖方拒付佣金；买卖方看房后私自交易，即“跑单”。结果，仅有2起是法院判决房产中介胜诉，其余均靠调解解决。

　　该代表认为，交易纠纷给房产中介带来很大损失。因为，对于佣金一事，一旦交易失败，很多人都会觉得，你中介不就是跑跑腿、打打电话吗？交易没成功，你还收人家几万元佣金，实在太高了。其实，中介为此付出的不仅是单笔交易的成本，还有公司的运营成本等。

　　房产投资者资金被股市套牢无法及时还贷

　　银行：南京有“断供”现象

　　商品房及二手房交易，涉及向银行贷款、抵押等问题，在楼市持续低迷情况下，银行又会面临怎样的风险和考验？

　　与会的多家银行代表表示，南京有“断供”的现象，但此“断供”非彼“断供”。南京有部分投资者，投资的商品房总价值大多在80至120万元。由于股市下跌套牢等多种因素，有些投资者一时手头没那么多钱，便不能及时还贷款，这不是故意的。而南方一些城市的“断供”，是指商品房的降价部分，远大于贷款利息后，贷款者故意不还贷款。

　　其中一家银行代表认为，现在他们面临的最大风险，是在二手房交易上：一是房主“一房二卖”，骗取银行的贷款；二是夫妻双方离婚前，其中一方偷偷将房子卖掉。一旦事后交易被法院判决无效，而银行又不能及时知晓，提前申请财产保全的话，就可能面临抵押无效，要不回贷款的风险。

　　本组撰稿：本报通讯员 邓光扬 徐高纯 本报记者 邹 伟