专家称楼市税费贷齐降 难阻部分城市房价仍下跌

　　财政部和央行昨日宣布，从11月1日起下调住房交易契税、印花税和土地增值税三项税率，并降低首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款利率下限及首付比例。

　　接受采访的多位专家认为，在当前形势下，这些措施或难以阻挡部分城市的房价继续下跌。

　　三税率下调

　　财政部宣布，从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

　　契税由购房者缴纳，此前税率一般为总房款的3%，如该处房屋符合普通住宅标准，契税可减半征收，即1.5%。此次普通住宅标准下调幅度为0.5个百分点。印花税的税率较低，购房合同按照购房金额的万分之五贴花。

　　此外，对个人销售住房暂免征收土地增值税。土地增值税是对房屋交易的增值部分为征税对象的税种。按增值额未超过扣除项目的50%、100%、200%和超过200%的，分别适用30%、40%、50%、60%等不同税率。

　　北京、广州等城市都是按照房屋总价来征收土地增值税，对于普通住宅按照成交额的1%增收土地增值税，对于豪宅则按照2%征收。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓对《第一财经日报》表示，由于中国住宅市场都是买方市场，虽然土地增值税按照规定是由出售方缴纳，但是在房屋交易中一般都是由购房者承担。

　　除了上述三种税率下调之外，财政部还规定，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。此前上海、杭州等18个城市出台了房地产救市政策，对房地产交易实施契税、印花税和交易税进行补贴。

　　最新刺激楼市措施

　　资料来源：本报整理

　　契税 自11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房，税率暂下调至1%

　　印花税 个人销售或购买住房，暂免征收印花税

　　土地增值税 个人销售住房，暂免征收土地增值税

　　商业贷款 首次购买普通自住房和改善型普通自住房，利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付调整为20%

　　公积金贷款 各档次利率分别下调0.27个百分点

　　现行体系下，房地产交易需要缴纳的税收主要有营业税、契税、城镇土地使用税和房产税土地增值税等税种，其中营业税税率较高，对于5年之内交易的二手房按照5.5%税率征收营业税。

　　除了税费优惠外，央行对贷款利率和购房首付比例也进行了调整。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。央行要求金融机构在10月27日前完成细则拟定工作。

　　但是刘桓表示，贷款利率的下限下调并不意味着银行一定会实施最低的贷款利率。他判断，在当前的宏观经济背景下，加上此前次贷危机的教训，银行更多会倾向于采取保守的房贷策略，而且房贷利率一般随着基准利率调整。

　　刺激消费，而非保房价

　　对于此次政府的救市政策，各方仍然存在争议。

　　赞同的学者认为，虽然房地产市场过去“作恶多端”，但是房地产产业链较长，对上下游的钢材、水泥和就业等各方面都有影响。国家系列政策意在刺激房地产消费，而非“保房价”。在国际金融危机导致外需锐减的情况下，中国内需也收缩过快，是非常危险的，而这其中房地产业的软着陆至关重要。

　　清华大学经管学院教授袁钢明对本报记者表示，目前钢材、水泥的价格已经从最高点下降了40%还多，虽然房价仍然较高，但是不能过快地下降。

　　但另外也有学者认为，此次房地产交易低迷是对过去房地产市场的巨大泡沫的一种修正，根本原因在于当前的房价已经远远超出了普通居民的购买能力，如果阻止市场的自我调整，最后将付出更大的代价。

　　一位房地产业内人士认为，即使有救市政策，房价也将继续下降并在明年触底，因为一方面房价已经超出居民购买能力，另外早期的一些投资者也正在大量抛售房屋。

　　中共中央党校研究室主任周天勇昨日对本报记者表示，此次救市政策是否能够见效仍很难说，在当前的宏观经济形势下很难扭转消费者的信心。

　　中国社科院金融研究所教授易宪容认为，此次财政部政策对消费型和投资型作出了区分，所有优惠政策都是作为民生问题，放在如何改善居民基本居住条件上或住房消费上，这意味着政府将继续采取措施遏制房地产市场的泡沫。

　　易宪容表示，如果当前的房地产市场价格不下降，政府这些优惠可能发挥的作用不一定太大。因为过高的房价仍然超出了大多数居民的购买能力。熊剑锋

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