广州旧城改造拆迁费可买同区一手楼 政府暗救市

　　专家看法

　　黎文江：政策是广州“暗救市”举措

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，即将出台的旧城改造拆迁补偿新政策可算是广州市政府“暗救市”的一项举措。

他说：“这次政府把旧城改造拆迁补偿定在同区一手房价的区间，而不是同区二手房价的区间，显然有促进楼市一手房交易的意图，显示政府鼓励广大被拆迁户购买一手商品房。”

　　韩世同：

　　市中心容积率或要提高

　　房地产专家韩世同表示，这次政府部门全面调高旧城改造项目的拆迁补偿标准，虽然使广大被拆迁户受惠，但同时也会大幅度地提高拆迁成本。政府部门要拆旧建新，肯定要增加旧城区住宅的容积率才能获得旧城改造的建设资金。当然，提高老城区容积率并不等于增加建筑密度，旧城改造同样要减少建筑密度，还老城区居民更多的绿化空间，这可以通过建高楼来实现。

　　韩世同还建议，上述的拆迁补偿新政策须尽快出台，否则很多旧城改造项目的拆迁户都会拖着等政策出台。　　

　　■最新动态

　　投资客瞄上老房子

　　去年开始，不少业主趁着楼价上升，希望把老房子卖掉，但由于这些楼龄20年以上的，尤其是楼龄数十年的老房子，市场评估价低，所以卖价也较低。在现在的楼市调整期，老房子更难卖出去。如海珠区江南大道北婚纱街一带，一些几十年楼龄的二手房单价才4000多元；属于东濠涌一带的旧房子二手价也就6000-7000元/平方米。

　　而随着新政策的公布，很多老房子业主不再愿意降价卖楼，要么咬紧房价不松口，要么直接等着未来拆迁。据合富置业资深营业经理谭韵婷介绍，新政策消息公布后，东濠涌一带二手房房价没有上升，但业主的心态会更强，对价格也会咬得更紧，不轻易降价。有中介人员表示，现在老房子放盘的业主不算多，而且开出的价格不愿意松口卖，说“宁愿等拆迁也不会低价卖楼”。当然，也有一些业主趁有新政策出台，只要有合适的买家和合适的价钱，也愿意卖楼。

　　据了解，在新政策公布后，一些专门通过收购老房子等待拆迁的投资客开始活跃起来。在东濠涌一带就有个别投资客低价买入有可能拆迁的老房子，略为装修先用于出租，然后慢慢等拆迁再狠赚一笔。合富置业资深营业经理谭韵婷表示，这种专门盯着拆迁的投资者以前就有，现在在东濠涌一带这类型的投资客增多，显然是希望掌握第一手资料后迅速买入一些老房子，等待丰厚的拆迁补偿利润。

　　■帮你算账

　　看新政策怎么补偿

　　即将出台的旧城改造拆迁补偿新政策中，拆迁户选择货币补偿的可以获得三大部分的补偿。一是市场评估价定出的补偿金额；二是改造奖励费，这两项加起来约等于同区域一手楼均价。三是搬迁奖励费。最高标准为被拆迁房屋市场评估价的15%以内。

　　打个比方，假定危旧房改造项目位于某市中心区，李先生的被拆迁房屋的合法产权建筑面积为50平方米，产权性质为住宅。根据房管局采集统计的该区域存量多层住房的市场评估案例，市场评估单价为7350元/平方米，而2008年6-8月该区一手住宅交易均价为11277元/平方米。根据《意见》规定，则该项目的改造奖励单价约为11277-7350=3927元/平方米。

　　李先生选择货币补偿方式，除了获得约11277元/平方米的拆迁补偿款外，如危旧房改造项目所在区政府确定该项目的搬迁时限奖励标准为15%，危旧房改造决定作出之日为2009年1月1日，1月1日至3月31日设定为第一搬迁阶段，那么李先生在第一阶段内按时搬迁的就可以获得全额奖励，即：7350×50×15%=55125元；4月1日至6月30日为第二搬迁阶段，搬迁奖励费相应递减20%，李先生在第二阶段搬迁的，就给予80%的搬迁奖励费，即：7350×50×15%×80%=44100元。如此类推下去，到2010年4月1日，如李先生仍不主动搬迁，将不能再获得搬迁奖励费。

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