专家看法
黎文江:政策是广州“暗救市”举措
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示,即将出台的旧城改造拆迁补偿新政策可算是广州市政府“暗救市”的一项举措。
韩世同:
市中心容积率或要提高
房地产专家韩世同表示,这次政府部门全面调高旧城改造项目的拆迁补偿标准,虽然使广大被拆迁户受惠,但同时也会大幅度地提高拆迁成本。政府部门要拆旧建新,肯定要增加旧城区住宅的容积率才能获得旧城改造的建设资金。当然,提高老城区容积率并不等于增加建筑密度,旧城改造同样要减少建筑密度,还老城区居民更多的绿化空间,这可以通过建高楼来实现。
韩世同还建议,上述的拆迁补偿新政策须尽快出台,否则很多旧城改造项目的拆迁户都会拖着等政策出台。
■最新动态
投资客瞄上老房子
去年开始,不少业主趁着楼价上升,希望把老房子卖掉,但由于这些楼龄20年以上的,尤其是楼龄数十年的老房子,市场评估价低,所以卖价也较低。在现在的楼市调整期,老房子更难卖出去。如海珠区江南大道北婚纱街一带,一些几十年楼龄的二手房单价才4000多元;属于东濠涌一带的旧房子二手价也就6000-7000元/平方米。
而随着新政策的公布,很多老房子业主不再愿意降价卖楼,要么咬紧房价不松口,要么直接等着未来拆迁。据合富置业资深营业经理谭韵婷介绍,新政策消息公布后,东濠涌一带二手房房价没有上升,但业主的心态会更强,对价格也会咬得更紧,不轻易降价。有中介人员表示,现在老房子放盘的业主不算多,而且开出的价格不愿意松口卖,说“宁愿等拆迁也不会低价卖楼”。当然,也有一些业主趁有新政策出台,只要有合适的买家和合适的价钱,也愿意卖楼。
据了解,在新政策公布后,一些专门通过收购老房子等待拆迁的投资客开始活跃起来。在东濠涌一带就有个别投资客低价买入有可能拆迁的老房子,略为装修先用于出租,然后慢慢等拆迁再狠赚一笔。合富置业资深营业经理谭韵婷表示,这种专门盯着拆迁的投资者以前就有,现在在东濠涌一带这类型的投资客增多,显然是希望掌握第一手资料后迅速买入一些老房子,等待丰厚的拆迁补偿利润。
■帮你算账
看新政策怎么补偿
即将出台的旧城改造拆迁补偿新政策中,拆迁户选择货币补偿的可以获得三大部分的补偿。一是市场评估价定出的补偿金额;二是改造奖励费,这两项加起来约等于同区域一手楼均价。三是搬迁奖励费。最高标准为被拆迁房屋市场评估价的15%以内。
打个比方,假定危旧房改造项目位于某市中心区,李先生的被拆迁房屋的合法产权建筑面积为50平方米,产权性质为住宅。根据房管局采集统计的该区域存量多层住房的市场评估案例,市场评估单价为7350元/平方米,而2008年6-8月该区一手住宅交易均价为11277元/平方米。根据《意见》规定,则该项目的改造奖励单价约为11277-7350=3927元/平方米。
李先生选择货币补偿方式,除了获得约11277元/平方米的拆迁补偿款外,如危旧房改造项目所在区政府确定该项目的搬迁时限奖励标准为15%,危旧房改造决定作出之日为2009年1月1日,1月1日至3月31日设定为第一搬迁阶段,那么李先生在第一阶段内按时搬迁的就可以获得全额奖励,即:7350×50×15%=55125元;4月1日至6月30日为第二搬迁阶段,搬迁奖励费相应递减20%,李先生在第二阶段搬迁的,就给予80%的搬迁奖励费,即:7350×50×15%×80%=44100元。如此类推下去,到2010年4月1日,如李先生仍不主动搬迁,将不能再获得搬迁奖励费。
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