专家：建政府房贷承购机构 破中低收入住房困境

　　建立政府房贷承购机构 破解中低收入者住房困境

　　□中国银行 张友先 王延明 陆晓明

　　随着住房政策由福利分房改为货币化消费，我国中低收入群体的住房成为社会的焦点问题。

一方面，房贷发放机构中，商业银行主要服务于中高端客户，对中低收入家庭的住房支持有限；另一方面，政策性住房金融机构的缺位，致使中低收入群体的住房计划陷入困境。当前，应以吸取美国次贷危机和房贷承购机构的教训为契机，在我国建立具有社会公共职能的、政府参与经营的、公司治理完善的非盈利性房贷承购机构，推动我国住宅产业的结构升级，破解中低收入群体住房的困境和难题，实现“居者有其屋”的和谐社会愿景。

　　一、美国房贷承购机构经验教训

　　首先，“两房”的职能定位存在缺陷，导致市场制约机制失灵。“两房”是半官方、半市场化性质的机构，它拥有政府执照，但也是公开上市的私有赢利机构。《美国政府资助企业法》（GSE）明文规定：它们不由政府直接出资，其债务完全由自己承担，联邦政府不以其信用对“两房”发行的债券提供任何担保。但由于“两房”与联邦政府的历史渊源和半官方身份，特别是“两房”高管大多出于白宫官员和其他政府机构，这使“两房”的官方色彩挥之不去。同时,“两房”实际上也得到联邦政府诸多优惠和支持，如它们发行的债券信用评级仅次于国库券、豁免证券交易委员会登记和报告手续、豁免州和地方政府收入所得税、资产被划入低风险类、在财政部有22.5亿美元信用额度、资本充足率要求远低于银行的8%，同时美国政府对“两房”的补贴每年超过150亿美元。

　　市场关于“两房”得到政府实际担保的假定最集中地体现在其债券评级和收益率上。“两房”信用评级在美国公司中一直居于最高位，仅次于国库券，相应地“两房”发行的债券利率仅略高于国库券，远低于普通公司债券。据标准普尔估算，若没有联邦政府潜在担保，房利美信用等级最高为A－，房地美为A＋。正是因为市场对“两房”安全性的假定，使它们即使从事高风险业务，其债券成本也不会相应上升。事实上，对“两房”的市场制约机制已经失灵。

　　其次，监管机制失灵，“两房”的经营杠杆率过高，且过度涉入高风险业务。

　　“两房”的高杠杆经营是金融市场中罕见的。“两房”具有资产和风险集中的特征，本应维持高于其他银行的资本充足率，但相反，监管机构对它们的资本金要求远低于银行平均水平。根据美国OFHEO报告，2007年底“两房”核心资本为833亿美元，比监管要求的最低资本金要求仅高出74亿美元，而它们的债务和担保总额为5.2万亿美元，其杠杆率高达62:1。没有一家金融机构有这么高的杠杆比例，更没有一家企业在这么高的杠杆率下能获得AAA信用评级。这实际上是失去了对“两房”的监管制约。

　　政府对“两房”暗贴和优惠的真正目的是为购房者提供低成本房贷，但实际上政府暗贴和优惠为“两房”带来的低成本融资好处并未全部转移给消费者。在缺乏有效制约机制的条件下，“两房”利用其低成本资金从事高风险业务为股东争取最大利益。

　　再次，证券化产品设计过于复杂，而“两房”助长了复杂房贷证券的发行和交易。美国次贷危机的主要原因之一是证券化产品设计层次过多和证券化链条过长。1968年由美国政府代理机构发行了最早的房屋贷款抵押证券MBS（简称政府MBS），该债券以优级房贷资产作抵押并且有政府担保，是一种无违约风险只有提前还款和利率风险的安全产品。自1977年始产生了以银行等非政府代理发行和担保的私有标识MBS（简称私有MBS），该债券主要以非优级房贷作抵押，没有政府机构担保，它将违约风险引进了MBS，使MBS成为一种高风险资产。

　　二、建立我国政府型房贷承购机构，破解中低收入者住房困境

　　从美国经验教训及推动我国房地产业的发展看，建立政府房贷承购机构具有非同寻常的意义。

　　（一）现有房贷发放机构难以满足中低收入群体的住房需求

　　目前房贷发放机构主要包括商业银行和住房公积金管理中心。我国商业银行以利润最大化为经营原则，发放住房抵押贷款的对象以中高端客户为主，对中低收入家庭的住房支持有限。住房公积金制度是针对中低收入家庭的住房保障制度，但目前住房公积金管理中心的资金来源渠道单一，可贷资金不足。据银监会统计，2007年全国住宅抵押贷款余额接近3万亿元，而政策性个人住房抵押贷款余额仅为4200亿元。资金不足抑制了政策性住房贷款需求，不利于政策性住房金融作用的充分发挥。由此可见，目前商业性住房金融和政策性住房金融都无法满足中低收入者的住房需求。

　　（二）破解房贷证券化困局

　　我国自2005年开始房贷证券化试点以来，在三年多的时间里仅有建设银行发行了两期个人住房抵押贷款支持证券（MBS），而且从银行间市场的交易情况看，交易不甚活跃，产品的流动性不高。四大国有银行的住房按揭贷款占整个住房按揭贷款的80%以上，但国有大银行参与证券化的意愿不强。住房抵押贷款总体上是一种比较优质的长期贷款，违约率较低，不到2%，银行并不情愿将这类贷款进行证券化处理。因为将其证券化，实际就是将这部分优质资产出售，在商业银行没有更好的资金运用渠道的情况下，反而会减少银行部分收益。所以，针对当前我国房贷二级市场流动性不畅，房贷证券化市场发展缓慢的现状，应考虑建立政府房贷承购机构，使其作为二级流通市场的“造市商”，以中小商业银行和住房公积金管理中心的房贷证券化为突破口，逐步推进房贷证券化市场发展。

　　（三）促进房地产市场健康发展

　　按全面建设小康社会的要求进行测算，到2010年，我国需新建住宅近60亿平方米，新增住宅投资约10万亿元，净增住房抵押贷款8万亿元。这样大的规模决定了无论是商业银行还是住房公积金管理中心，都无法满足这种长期的大规模融资需求。

　　住房按揭贷款的期限一般都比较长，客观上造成了房贷发放机构大量资金的沉淀。国际经验表明，当抵押贷款资产占银行贷款资产的比例达到30%后，证券化的必要性会凸显。1968年，美国发展房贷证券化时，这一比例为30%；香港成立按揭贷款证券公司时，这一比例为25%。而我国工行、建行、中行和交行个人住房按揭贷款占境内贷款余额分别达到13.7%、16.6%、19.6%和12.6%，北京、上海、广州等大城市个人住房按揭贷款占贷款总额比例甚至超过了50%。由于对个人住房按揭贷款的大量投入，现阶段我国一些中小股份制银行流动性风险已开始显现，随着利率市场化，银行存款资金来源不断减少，四大国有银行流动性问题也会成为关注的问题。构建房贷承购机构，承购商业银行和住房公积金管理中心的个人住房按揭贷款资产，将有助于拓展商业银行资金来源，推动房地产市场可持续发展。从这个角度来说，房贷承购机构可谓是“未雨绸缪”的举措，也是房地产市场健康发展的“推进器”。

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