楼市蜜月期戛然而止 政府救市能否带动楼市转暖

　　政府救市能否带动楼市转暖

　　本报记者 李松涛

　　从金融政策收紧到各地政府纷纷加入救市大军，1年间，房地产市场冰火两重天。

　　10月22日晚上19时53分，人民银行在其网站上公布了一条消息，宣布从10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0．7倍，最低首付款比例调整为20％。

　　财政部也在当天发布了对楼市的新政策。宣布从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　楼市蜜月期戛然而止

　　在北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋看来，政府救市，不是在救开发商，也不是在救房价，而是在救中国经济。

　　如果说2007年上半年还是楼市蜜月期的话，从2007年9月开始，这个蜜月期就戛然而止。

　　2007年9月27日，人民银行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。这个《通知》对居民贷款购房作出详尽规定，其中最引人注目的则是对购买“二套房”者，贷款比例减少了一成，而且贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。

　　从政策发布之后的反应来看，这个《通知》无疑扼住了开发商的咽喉。伴随着这个政策以及保障住房政策等的逐步细化落实，房地产市场很快开始走冷。深圳、广州等地楼市急转直下。

　　楼市的冷清带来了土地交易市场的冷清，也带来了开发商资金链的紧张。更糟糕的是，在美国次贷危机席卷全球的影响下，中国与房地产业相关联的行业也开始出现变化。

　　杨少锋认为，这几年过快发展的房地产行业吸纳了过多资金，一些传统行业企业的资金被大量投入房地产行业，加上房地产行业牵扯建筑、建材、钢铁等数十个行业的漫长的产业链，以及银行贷款、普通购房者的购房资金，房地产行业所吸纳的资金难以统计，房地产行业已经“绑架”了中国经济。

　　杨少锋觉得，在当前国际经济形势岌岌可危的情况下，一旦房地产行业崩盘，必然带来巨大连带效应，大量建筑企业倒闭、建材价格暴跌、负资产者破产、关联企业倒闭等。

　　救市之争如火如荼

　　救市的声音从今年年初已经开始出现。最初只是一些大的开发商，将自己比作悲壮的“猪坚强”，呼吁政府松动政策。到了今年7月，一些房地产业协会的领导也站出来说话。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生就提出松绑楼市、取消二套房贷政策、放松银根少征税等刺激楼市的建议。

　　地方政府更是展开了救市行动。从今年5月沈阳市公布普通住宅价格新标准，将大部分商品房交易契税从4％降为1．5％以来，到10月14日上海市将公积金贷款最高额度上调，已经有包括河南、成都、厦门、西安、北京、南京等18个省市出台种种措施刺激楼市。

　　与此同时，是否应该救市的争论如火如荼。

　　支持救市的人士表示，房地产行业对国民经济的拉动作用很大，去年以来的房地产市场冷清已经影响到了相关联行业的发展，如果不救市，则会对中国经济造成重大影响。

　　反对救市的人士认为，房地产行业依然是暴利行业，各大城市房价依然在高位盘整，救市将会刺激房价再次上扬，将会给中国经济带来灾难。

　　“如果楼市要救，股市是不是也要救？”“救市不是肥了开发商吗？”在网络上，类似这样的反问层出不穷。

　　10月16日，某网站房产所作调查显示，84.69％的网友坚决反对政府救市。在该网站的另一调查中，超过9成的网友认为，如果购房政策放松，百姓并非获益最大的群体。

　　究竟是否该救市？该怎么救？政府的态度越来越明朗。

　　10月18日，住房与城乡建设部副部长仇保兴在中国市场论坛上表示：应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。

　　10月20日，国务院总理温家宝宣布降低住房交易税费的内容见诸报端。

　　10月22日，央行、财政部相继公布调整楼市的政策。

　　救市能带来什么

　　“救市牵扯的主体很多，比如购房人、开发商、投资者等，究竟是要救谁？”我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖表示，从实际情况来看，政府的目的并不是救开发商。

　　在胡景晖看来，当前住房的交易税费比例偏高，比如北京，住房的交易税费要占到交易价的10.6％，上海则更高一些。这些税费相当于给购房者增加了一成首付，不利于盘活存量房。

　　“此次调整仅仅涉及印花税和契税，这两项税收减免，加起来也才免去了0．55％的税费。利率优惠幅度也很小。”胡景晖说，新的计税和贷款方式并不能解决房价虚高问题。

　　尽管承认这是楼市的利好消息，但胡景晖觉得，现在几乎所有的购房人都对房地产市场看空，如果没有对未来宏观经济预期和信心的恢复，这些政策能起到的作用也有限。“救市”举措不会让房价上涨，开发商依然需要作出让步才能渡过难关。

　　与胡景晖一样，中原房地产经纪有限公司华北区董事总经理李文杰也并不乐观。他认为，持续超过12个月的房地产市场“量价齐跌”已经重创房地产市场，并令整体房价有可能倒退至2005年的水平。此次财政部出台的救市政策版本相对温和，预期对楼市影响较小。“房价巨大的下降惯性已经形成，相信降价还会持续相当长时间，是否企稳还要看整体经济层面的未来走势。”

　　一直反对救市的知名学者易宪容将此次中央的政策看做是解决民生问题，而不是政府救市。他认为，此次财政部的政策调整虽然有利于购房，但对住房消费和投资作出了区分，对投资依然是严格遏制。基本打消了开发商期望政策托房价的奢望。

　　尽管有了明确的政府救市政策，但很多人并不认为能让房地产行业迅速走出低谷。

　　“房企还得依靠自己的能力生存，唯一的生存之道还是销售。”杨少锋说，当前消费者的投资热情已经减退，如果房价依然维持高位，相信消费者不会埋单，所以那些房价依然高位运行的城市，即便政府出台各种刺激政策，消费者也不会买账。在房价预期看低的情况下，这些城市成交量依然不可能回暖，市场会迫使这些企业最终回到合理价位上，指望政府不如指望自己。

　　本报北京10月23日电