海南专家解读房产新政 中低收入阶层先受益(图)

　　减免交易税费、降低购房贷款利率及首付比例、加强住房保障，楼市“三剑齐发”最重要的目的，是要提振目前低迷的市场信心，缓解观望情绪。本报记者李幸璜摄

　　17日召开的国务院常务会议要求加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。接着经国务院同意，财政部、国家税务总局22日宣布，从11月1日起下调购房契税、暂免征收印花税、土地增值税。同时中国人民银行宣布自10月27日起，个人住房公积金贷款各档次利率分别下调0.27个百分点，商业住房贷款最低首付款比例下调为2成，利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。业内人士指出，这一系列楼市新政有助于提振目前的楼市，对有购房需求的中低收入人群十分有利。

　　新政是及时雨

　　就在新政发布的同一天，我省公布了第三季度的经济数据，其中提到说，受国际金融危机及国内房地产市场持续疲软的传导影响，我省房地产业销售额增速明显放慢。新华社也于昨天发出通稿说，据国家发展和改革委员会和国家统计局22日发布的数据，9月份全国70个大中城市中，新建住房销售价同比涨幅较大的城市海口排第一位，为15.0%，但海口同时也是二手住房销售价环比降幅最大的城市，为-2.6%。

　　业内普遍认为，这种巧合很有意义，代表着海南房地产业发展在关键时刻得到了有效的支撑点。

　　“买房的关键是信心。”海口房地产交易中心总经理黄勇认为，新政来得比较及时，因为经过长时间对房地产市场的打压后，国家终于开始对房地产出台了组合拳式的支持措施，这无疑将对整个市场的信心带来强力的支撑效应。他认为，虽然前面进行了两次降息，但是这只是让开发商直接受益，缓解了他们的资金压力，而普通购房者是感受不到的。而这次，则是能够让普通老百姓感受到，具有救市的实际意义。

　　都市森林副总朱章太认为，这轮新政的效果且不论，关键一点就在于，政府表明了自己的态度，希望房地产业以及整个链条有个健康的发展，以提振国家的整体经济。由于预售制度等原因，房地产业对于内需的拉动作用见效非常快。对此，海口新城水岸房地产开发有限公司常务副总倪侃表示赞同，他认为，新政对于海南房地产乃至整体经济好处颇多，“作为一个投资型的市场，海南缺的是政策，而不是资金。”

　　实效有待观察

　　虽然很多人都希望新政能够获得立杆见影的效果，但是业内普遍认为，新政的实效短期内还无法立即体现出来。

　　倪侃说，虽然政府对于房地产业发展的态度发生了大逆转，几乎是180度的大转弯，从压制转而到鼓励，但这只是一个大方向。前两年压制所积累的向下的势能，并非马上就能获得彻底消减并转而形成向上的势能。“政策有个消化的过程。”

　　朱章太也表示，老百姓还是会观望，看看还有没有新的优惠政策出台。虽然海南的房价一直在涨，但内地很多地方的房价近来却普遍在下调，大家都在观望，究竟海南的房价会不会下降。他认为，新政的效果可能不会如预料的那么大，因为经济发展有个规律，仅凭一些救市措施，是不能根本上解决问题。

　　交行琼山支行行长刘功武甚至认为，新政不会有太大作用，因为金融危机、股市下行，让很多老百姓的钱都套到股市里面了。

　　对于此轮新政何时会见效，大家的意见并不一致，最乐观的是黄勇，他认为从二手房来说，11月底估计就会有初步效果出来。而倪侃则认为政策见效最快也要到明年春节，如果不顺利甚至可能拖到明年下半年才见效。

　　中低收入受益

　　中低收入阶层在此轮新政中收到的眷顾最多，中低价位商品房市场的交易量将率先复苏。

　　倪侃认为，海南此次房地产业销售额增速明显放慢，和1990年代初不一样。那次是结构性需求不足，房子根本就没有多少实际需求。而这次则是结构性供应不足。主要是前一段市场向好时，房地产的资金都向利润高的高档住宅倾斜，导致高档供应过量，而中低价位的房子供应不足。而这次出台的诸多政策，则尽可能倾向于保证民生。

　　黄勇认为，针对此次政策中所涉及的“90平方米以下”、“首次购房”等前提条件来看，国家此举旨在促进中低档楼市的交易，首次购房的中低收入者是最大受益者。尤其是首付降到二成，会促使一些钱少，工资相对稳定的居民去购房，激发刚性需求。

　　据测算，以20年贷款25万元且月等额还款为例，在9月15日以前和10月27日以后买房的利息总额相差高达6.3万余元。9月15日以前，五年以上贷款基准利率为7.83%，优惠利率为7.047%，经过9月15日和10月9日两次降息，再加上目前7折的利率下限，购房者最多可享受5.229%的年利率。5.229%的利率水平已经接近2002年的利率最低点5.184%。“力度还是非常大的。”

　　记者采访到的海口市房地产业界人士普遍认为，这次货币政策的力度比较大，预期将实质性地刺激住房的刚性需求，其目的就是通过强力的信贷优惠来降低居民购买普通住房的贷款成本。同时，还是对去年一刀切的二套房政策的纠偏，对改善型普通自住房给予和首次购买普通住房信贷政策一样的优惠政策。此外，还下调公积金贷款利率，让普通居民能真实享受到信贷政策优惠带来的成本优势。

　　海南专家解读房产新政:中低收入阶层首先受益

　　 改善型住房新名词留下新悬念

　　本报海口10月23日讯(记者单憬岗)财政部22日发布的《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》文章中，提到了一个新名词：“改善型普通自住房”，业界纷纷认为，这或许是二套房的新说法。

　　根据财政部新政规定，“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。”海口房地产交易中心总经理黄勇认为，既然“首次购买”与改善型单列，那么改善型普通住房不可能是首次置业的住房，或者可以理解为第二次购买的住房，这就意味着国家有可能对二次房贷政策的松绑。

　　但也有一些人士强调，文章中没有明确放松二次房贷政策，因此并不能算是对二次房贷的松绑。据了解，此前国家出台的一系列政策中，并没有“改善型”的定义。因此，“改善型普通自住房”的解读，将成为二次房贷能否松绑的关键，成为这次政策出台的一个大悬念。

　　更多打算购买第二套房的市民也为此大皱眉头：什么是“改善型”？家住海府路某小区的小符一家四口人，只有不到60平米的房子，他家早就想换个大一点的。因此，他家非常希望有关部门能够明确，如果再买第二套房子，是否符合财政部“改善型普通自住房”的定义，以享受其中的优惠政策。

　　“应该尽快出台相关的实施细则。”海口新城水岸房地产开发有限公司常务副总倪侃如是说。

　　算笔新政的细账

　　老百姓买房卖房成本降多少?

　　普通老百姓能够从新政中受益多少？为此记者今天采访了海口中信保诚房地产营销策划有限公司法律顾问何强，他详细分析了海南老百姓在新政之后能够省下的钱。

　　首先，站在买方的角度看。

　　例一，购房者是以30万元的价格买的普通住宅，假设评估价也为30万元，为一套建筑面积90平方米的房子。有两种情况，如果买新房，按新政将省下6000元；如果买二手房普通住宅，将省下1650元。(详见下表)

　　如果购房者买的是非普通住宅，即面积在140平方米以上，单价1.44倍以上，容积率1.0以上的房屋，价格假定是60万元，评估价也是60万元。如果是购房者买的是商品房新房，则目前海南此项契税按照总房价的3%收取，实行新政后依然按3%收取，因此他将省下0元；印花税全免后将省下150元，合计只能省下300元。

　　其次，如果站在卖方的观点看。假设某人以50万元的价格购入一套非普通住宅(建筑面积150平方米)，2年后以60万元的价格出售，有10万元的增值，则调整前后税费将减免6100元。具体为占5.8%的增值税获得减免，即5800元；0.05%的印花税获得减免，即300元；0.15%的价格调节基金获得减免，即900元。如果出售的是普通住宅，则调整后的税费与调整前的相同，但与非普通住宅相比，少了“增值税”这项税费。

　　从贷款的角度看，如果贷款20万元，贷款年限为20年，按照现在的贷款利率，20年应付利息合计19.6万元。如果银行执行基准利率的0.7倍，20年贷款的利息为13.7万元。两者差额为5.9万元。

　　本报记者单憬岗(本报海口10月23日讯)