买房者反悔告卖房者 制度改革后房地产官司上升

没想到房价涨得这么快，要不前几年我就买两套了……摄/王悦

　　“前几年是卖房者反悔告购房者”

　　谈及房价和法院受理案件类型的变化　法官齐鹰扬称“眼光就是财富”后悔四年前只买了一套房

　　耿女士全款购买了丰台区马家堡附近一套预售商品房8天后，发现该楼盘其他房屋的预售价直降至少10%。耿女士称开发商曾承诺过不会降价，因此起诉对方欺诈，要求退房。

　　近日，丰台法院以证据不足为由驳回了她的诉讼请求。

　　齐鹰扬，丰台法院民一庭副庭长，多年来审理与房地产相关的案件。

关于房价变化对法院受理案件的影响，他有自己独到的见解。

　　1998年

　　住房制度改革后房地产官司上升

　　法晚记者（以下简称FW):您是从什么时候开始接触房地产官司的？最早接触的是什么案子？

　　齐鹰扬：我1997年开始在法院工作，当时房产买卖纠纷的案件很少。1998年住房制度改革以后，商品房大量开发，相关案件也开始上升。

　　我真正接触房地产案件是在2000年。

　　FW:您还记得当时都是什么样的案件吗？

　　齐鹰扬：那时都是延迟办产权证、房屋质量等问题引起的纠纷。

　　FW:那个时候有没有人起诉开发商，要求退房？

　　齐鹰扬：几乎没有，都是因为房屋质量要求开发商赔钱的。

　　2004年

　　价格将涨未涨　当时该买两套房

　　FW:您什么时候买的房？

　　齐鹰扬：我在2004年买了房。2004年是房价将要飞涨但未涨的时候，我看了五六处的房子后买了现在这个房子。

　　FW：审案中获得的经验对您购房有帮助吧？

　　齐鹰扬：审理这类案件对我有很大的影响。我认为要选择一些大的、有实力的开发商。房屋质量是消费者无法控制的，只能寄希望于开发商。大的开发商开发的房屋品质还是不错的。

　　此外，合同中要尽量明确约定，这样才不会在以后的日子里产生纠纷。我买房的时候房价还是比较稳定的，没想到房价涨得这么快，要不我就买两套了。

　　FW：法院的同事还有您的朋友知道您这方面的经验多，是不是买房都来请教您啊？

　　齐鹰扬：是啊，我们法院的哥们儿就让我陪他们去买房、看合同，还有的同事买了房之后，跟开发商有了纠纷也来问我，朋友买房也经常问我。

　　2005年

　　房价上涨时二手房卖家找借口毁约

　　FW:因为房价引起的纠纷大概从什么时候开始？

　　齐鹰扬：从2005年开始，当时出现的官司都是卖房者认为自己亏了，反悔告购房者。

　　FW:卖房者反悔要求“退房”，一般有什么理由？

　　齐鹰扬：一是卖家的妻子或者丈夫，声称此房出售时没有征得自己的同意，所以要求解除合同；二是所售房屋在签订买卖合同时尚未取得房产证，房屋买卖违反了法律规定，因此要求确认买卖合同无效。

　　其实卖家拿出这些理由的目的往往只有一个，就是将房子卖个更好的价钱。

　　2008年

　　房价下降有人因延迟交房要求解除合同

　　齐鹰扬：2008年下半年房价开始下行，于是出现了买主告开发商要求退房的案件。

　　FW:具体地说，买主告开发商要求退房的案件都是什么情况呢？

　　齐鹰扬：比如有的人看房的时候，签了认购协议、交了定金。后来就不去签正式的合同，然后起诉到法院要求退还定金。一些业主因为房价的下降，不想再跟开发商签订正式合同。

　　还有最近受理的案子，按照合同的约定，开发商确实延迟交房了。合同约定，延迟交房多长时间之内，开发商应该给违约金，再有多长时间后，业主就可以解除合同。以前房价上涨的时候，买房人一般不行使解除合同的权利，大多数是要求开发商承担违约责任，给违约金。但现在房价下降，更多的人选择要求开发商退房退款、解除合同。

　　链接·法官提示

　　只要对方没违约法院不支持退房

　　FW:您接触了这么多房产案件，能不能给想买房的读者提个醒？

　　齐鹰扬：从个人角度来说，市场经济就是选择的经济，任何一个选择都有风险。这里存在一个眼光问题，眼光就是财富。

　　从法律来说，只要对方没有违约，我们是不支持退房的。除非是在开发商违约的情况下，合同又约定了，法院才会支持。

　　FW:在房产官司里，有些买房者将录音当成证据，这个做法是否可行？

　　齐鹰扬：按照最高法院的证据规则规定，录音证据只要不损害社会公共利益、不侵害他人的合法权益，是可以采信的。

　　链接·律师预测

　　王培亮是耿女士退房案的代理律师他说——

　　退房官司“最少持续一年”

　　●为买房曾有人塞钱托人

　　FW:您从什么时候开始代理房屋买卖官司？那时房价如何？

　　王律师：我从2000年开始接触这类官司，当时我在哈尔滨当律师，2005年来到了北京。我记得那时房价疯长，恨不得一天一个价，房子供不应求，好的楼盘一推出来，购房者排着队看房，于是就出现了想买房还要给售楼小姐塞钱走后门的现象。

　　FW：那时的官司中有退房的吗？

　　王律师：没有。好不容易买的房谁会退啊？我接过的案子里没有退房的。

　　●问退房如今咨询者不断

　　FW：什么时候开始出现买房者要求退房的情况？

　　王律师：从今年春节后情况变了，有了买房者要求退房的案子，关于如何退房的咨询电话，一个星期能接十几个。

　　FW：您看买房者要求退房的案件会不会是昙花一现，将越来越少？

　　王律师：目前这类官司不但不会少，还会增加，而且将持续最少一年。既然当初排队买房，那么也有可能出现排队退房的情况。

　　●谈感受买房者身处劣势

　　FW：您认为在房屋买卖中存在什么问题？

　　王律师：开发商都有法律顾问，由专业人士进行研究后，制定了销售合同，每个字都反复研究、论证，所以非常严谨，但是买房者往往做不到这一点。

　　FW：在您接的房产官司里，老百姓到底输在哪里了？

　　王律师：购房者往往认为签的合同都是格式条款，所以60页的合同有时候两分钟就能看完，其实这是一个误区。

　　本版撰文/本报记者孙慧丽洪雪