一条街的主义——北京金宝街的发展之路

　　《清明上河图》，张择端的一幅北宋汴京城第一街的现实主义的风俗画。画作以高大的城楼为中心，鳞次栉比的屋宇向两边伸展开去，茶楼酒肆，当铺作坊，骑马挑担，人头攒动，将北宋汴京城第一街的繁华生动展现在人们面前。这是中国乃至世界历史上最早的对一条商业街的描绘，是汴京当年繁荣的见证，也是北宋城市经济情况的写照。

　　而同时期的公元960年的欧洲各国，甚至没有一个像样的集贸市场。400年后，这一切开始翻转，以1430年禁止一切远洋航海探险活动为标志，中国的一切革新似乎完全停滞了，而且渐行渐远。莫基尔总结说：“他们的专制统治阻挡了那种当时在欧洲怦怦作响的活力”

　　随之而来的是国际交往的断绝、商业的萎缩和停滞不前。而欧洲各国则开始了以工业革命为标志的市场经济的充分发展。现在著称于世的世界著名的十条奢侈品牌商业街都是在这阶段渐次成型。如此看来，一条街就有了主义的成分，可以说是一个时代的承载和体现。牵扯到政治，经济，社会，文化，心理，行为的诸多方面。

　　一个城市的商业景气度直观地反映了城市的经济发展水平，而城市里具有代表性的商街形成的过程，也就是这个城市的经济发达程度的体现。

　　纵观世界十大著名商街，纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大街、东京都新宿大街、伦敦牛津街——这里除了汇聚了世界顶级奢侈品牌，极尽奢华之外，都有两大明显的特征，其一是处在国家首府的核心位置；其二是各种顶级高端商业物业在此会聚。在北京，可以称得上为商业街，耳熟能详的或许只有王府井，西单和大栅栏，前者虽有百年的历史，但由于作为一条传统的商业街，一个时期以来，王府井步行街更多的是凭昔日名气吸引着旅游、观光人群，购买力偏低已成为不争的事实。由于其无体系、无主旨的商街概念从而无法和世界著名商街抗衡，越发有美人迟暮之感。后二者，西单很难说自己的风格，整饬一新的大栅栏则开动叮当车走向复古。

　　这些，和中国经济发展的状况和北京作为世纪大都市的形象极为不相承。

　　商业发达是一个国家经济活力的显现，而充分国际化的高端商街的有无，则是关乎一个国家的开放性容纳性，在某种成程度上是一个国家性格、国家胸怀的体现。而这些的改变，直到金宝街的出现。

　　“世界第十一商街”

　　北京金宝街，横亘长安街之北、中轴线之东，西距紫禁城仅千米，她西起王府井商圈的金鱼胡同，东至东二环建国门，南望长安街，北依朝阳门大街，区域位置优越得无以复加，公共交通四通八达，堪称皇城根下极聚人气、地气的风水宝地。

　　金宝街的建筑集群首尾高耸而中部平坦，恰如金盆聚宝。在王府井、CBD、建国门三大商圈及使馆区的拱卫下，成汇聚四方又凌驾四方之势。更为重要的是，金宝街的出现，连通了核心商业区王府井和中央商务区CBD，贯穿出一条为时代而创造的时代大道。

　　是王府井和中央商务区CBD，使馆区、建国门商业带，金融街商圈的节点，疏通了各个商业地带的脉络，从而形成了京城大商圈的概念，使得大商圈的体系、构成趋于完整。从而重新结构城市，给旧的城市布局注入新的活力。

　　金宝街在最初的整体定位时，便把金宝街定位为高端商业物业的聚集地，目标直指世界第十一大著名商街。因此，在金宝街上所有物业基本都以商用物业为主，包括五星级酒店、高端会所、甲级写字楼、酒店式服务公寓和高端购物中心等多种业态。汇集、服务和发展中国高端商务圈是在开发金宝街时始终坚持的理念，而她的高端定位，树立了这个大商圈的领袖地位。

　　作为1998年北京市赴港招商项目、北京市60项重点工程之一，金宝街由香港富华国际集团统一开发与运营，规划建筑面积630,000平方米，这条长730米的大街上，包括八个地块，由丽晶、丽亭、励竣、鑫海锦江四座豪华酒店、金宝大厦、华丽大厦、东城区行政服务中心等四座甲级写字楼、香港赛马会北京会所、金宝汇国际商城、酒店式涉外公寓等高端商业物业组成。而纵观世界各知名商街，无一例外主要由高端商业物业构成，而高端的物业形态，是世界级品牌的进入的先决条件。

　　在金宝街上，豪华酒店、顶级会所、高档购物中心、甲级写字楼、酒店式公寓等各类高端物业功能互补、品质统一，成为吸引众多高端品牌汇聚的平台。

　　2003年，华丽大厦、金宝大厦、东城区行政服务中心等甲级写字楼率先完工。奥美广告找到富华国际集团，并将整个集团搬进这里。佳能、爱普生、智威汤逊、横河电机、柯尼卡美能达等国际大型公司等陆续进驻，目前出租率已经达到100%。他们看中这里的原因是“东城区是北京的核心地区，而金宝街则是核心地区的核心。而且这里的商业基础很好”。此外，国际顶级跑车品牌也不约而同地看中了这块风水宝地。法拉利是第一个进驻金宝街的国际顶级跑车品牌，紧接着，劳斯莱斯、马莎拉蒂、兰博基尼等品牌也来到这里。世界著名的珠宝品牌宝诗龙（BOUCHERON）、宝格丽（BULGARI）、GUCCI、意大利最高档的三家家具店也进驻了…

　　而后，随着金宝街高档酒店的落成，迅速成为国际酒店品牌的首选。

　　扼守金宝街西门户的超五星级丽晶酒店、励骏酒店，为北京豪华酒店的巅峰之作。丽晶酒店是全球十强之一的卡尔森酒店管理集团麾下超五星级酒店品牌，是卡尔森麾下的丽晶酒店与度假村集团在北京的第一家旗舰店。卡尔森环球酒店集团作为全球酒店业领袖，在全球69个国家管理着920多家酒店和度假酒店。

　　值得关注的是，在丽晶品牌进入北京之前，卡尔森旗下的另外一个重要品牌丽亭就已经先于丽晶登陆京城，拥有216间客房的北京丽亭酒店开业已近1年。据酒店方面透露，自开业以来酒店生意一直不错，客房出租率基本都在90%以上。

　　2008年10月底，五星级励竣酒店隆重开业，同样作为超五星的励竣酒店采用以富有南欧特色的新古典主义建筑风格，配以古典庭院式园林建筑景观，米黄色的外墙设计和装饰，呈现出同北京其它酒店截然不同的异国风貌。古典华丽的大堂、风格优雅的中西餐厅、北京第一间正宗的葡国餐厅、舒适悠闲的咖啡厅、390间客房设施，更是把业界对酒店的期望值推至顶峰，呈现出独一无二的尊贵之魅。励竣酒店正式开业前不但是2008北京奥运会指定酒店，更荣幸地被奥组委选定为北京两家专属接待奥组委顶级贵宾的酒店之一。励竣酒店的开业，让金宝街纯高端消费圈更加成熟。此外，五星级的鑫海锦江大酒店以同样不俗的品质受到消费者的欢迎，入住率常年保持在90%以上。顶级会所、俱乐部是高端商街不可或缺的元素。

　　香港赛马会是在香港以外开设的唯一一家会员俱乐部，外观酷似一座宏伟的皇家宫殿，将成为马会海外20000名会员及本土3000名会员在国内的集中活动场所。2008年4月会所开业之时，国际奥委会主席罗格、香港特区政府政务司司长唐英年等贵宾出席了庆典。金宝汇是ShoppingMall概念的极致之作。作为金宝街第一个高端购物中心项目，位于金宝街核心位置，为香港赛马会北京会所与超五星级励骏皇宫酒店所环抱，金宝汇总建筑面4万平米，地下四层，地上七层，将打造成一个汇集名牌服饰、钟表珠宝、高档餐饮、殿堂级影院的国际名品新殿堂。

　　目前Gucci、Burberry、BottegaVeneta、Canali、SwankShop、Givenchy、VERTU、Palace等众多国际一线品牌赫然在目，使金宝汇还未开业，就已成为时尚生活品质的榜样，成为北京高端消费人群瞩目的焦点。香港百老汇电影院已经签约金宝汇，预租六、七两层，打造大中华地区最高水准的国际影城，佐证了金宝汇是当之无愧的奢侈品及奢侈服务汇聚地。金宝汇必将成为世界奢侈品梦想中的新殿堂，现在，即将开业的金宝汇已经完成了90%的入驻。从某种成都上来说，进入就是一种荣幸。

　　全球四大会计师事务所之一的安永会计师事务所最近发布的一项报告称，中国与美国和日本一起并称世界三大奢侈品消费国，而中国的品牌消费增幅更稳居全球第一。数据表明，2005年中国奢侈品市场的年销售额约20多亿美元，未来几年，更将以10%至20%的速度增长，至2015年，保守估计年销售额将超过115亿美元，潜在成长空间仍十分巨大。作为世界一线品牌消费市场的商业新旗舰，必将成为金字塔尖消费群的心仪消费地，为整个北京打开了璀璨生活空间。而世界顶尖豪车品牌的入驻，为金宝街更增添了疾速奢华。劳斯莱斯、法拉利、林保坚尼、马莎拉蒂等豪华车品牌展厅在金宝街早已开业迎宾，向人们昭示着难得一见的奢华。布加迪跑车中国首家展厅、欧洲著名珠宝品牌卡地亚全球旗舰博物馆也将进驻金宝街，近期即将启幕。

　　时速每小时400公里的布加迪被称为世界最贵的超级跑车，在2008春季北京国际车展上出尽风头，亮相仅2个小时就被人买下，售价2500万人民币。卡地亚被誉为“皇帝的珠宝商，珠宝商的皇帝”，卡地亚金宝街全球旗舰博物馆，将集珠宝文化展示、珠宝销售于一体，向人们展示卡地亚珠宝的悠久历史和璀璨风采。金宝汇购物中心的开业以及布加迪、卡地亚等顶级品牌的进驻，无疑进一步确立了北京金宝街国际水准高端商街的世界地位。

　　金宝街群星闪耀，豪华酒店、高档会所、豪车展厅、珠宝博物馆、购物中心、饕餮美食、高档家居馆等，共同为整个北京乃至全中国造就了一个纯高端消费圈，将成为新时代下中国商业地产的经典之作，成为中国改革开放30周年经济腾飞的典范，成为中国经济领先世界的一张国际名片，成为中国经济发展的标志和扩大国际经济交流的平台。

　　商业地产的价值寻找

　　和世界上其他知名商街不一样的是，金宝街由富华集团统一开发、规划，在“打造国际水准高端商街”长远目标的指引下，从1998年到2008年的十年期间，北京金宝街走出了一条开拓性的探索发展之路。短短的10时间，就可以和纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大街、东京都新宿大街这些世界级别的商界比肩，而从历史看这些著名商业街的形成动辄就需要上百年的历史，其间经过了多重资源汇至，和规模巨大的翻新改造。

　　因此，对于金宝街的其整体规划的完整性、互补性以及项目发展的流程富华集团都充分考虑到了各项目的需求以及市场成长性，以求达到短期效益与长期发展的动态平衡。这些源于富华集团队与高端商业地产的专注和理解。

　　近些年，商业地产新概念有如温泉水泡似地层出不穷、前赴后继地涌出，给许多人留下了无限的想象空间。尤其是形形色色的商铺投资者和商铺经营户。几乎每一个商业地产新概念的推出，都在不同程度上吊起相当一部分人的胃口。然而，对这些商业地产新概念，所有人的认知程度并不同，不少人稀里糊涂地成了概念地产的跟风族。

　　富华国际集团总裁赵勇在采访中说，“作为一个出现在住宅地产开发之后的地产家族新成员，以长期持有是经营获得收益的物业形式的商业地产（commercialproperty）的概念最早出现在中国是2000年，商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。同时，这三方面的特性既相互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征——环环相扣，功能互动，系统性极强。”“不仅仅是一个ShoppingMall所能涵盖的，一个成熟的商业地产模式必然是包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓，甚至工厂园区等非住宅形态在内的极为广泛的概念，是一个综合体。”

　　所以，其在设计开发流程、市场营销、客户结构与需求、投资模式、资本运作流程、国家相关规定等方面均与住宅等出售型物业有所不同，商业地产的运作，对房地产开发企业的要求更高，也更加系统化。然而，商业地产的成功开发与运营，不论是在项目本身价值提升方面，在企业价值与实力增长方面，还是在社会价值体现方面，其作用都是巨大的。

　　正是看到了各方面的价值，富华集团才坚定了专注商业地产开发与运营的决心。但是，在中国，商业地产的开发近些年来逐渐成为市场的热点，具体经验与专业知识以及渠道可谓不足，而富华集团的第一个项目，长安大厦及长安俱乐部在1995年即建成使用了，而且长安俱乐部近年来蝉联“胡润百富最受青睐私人俱乐部”，从中可以见到集团的信心与远见。其后，丽苑公寓、紫檀博物馆等商业地产和文化项目的开发与运营为公司逐步积累了专业知识与经验，联同多方面市场力量（比如仲量联行、戴德梁行等国际管理顾问公司，新加坡RSP、日本丹下等专业建筑设计公司，CCA俱乐部管理公司，卡尔森酒店管理集团等），逐步理顺设计、开发、市场推广、客户服务，运营等流程，科学规划各部门各步骤的工作，形成流畅的商业地产开发系统，进行金宝街高端商业地产集群的打造。

　　“从一定意义上讲，专业化是金宝街顺利开发的关键，专门机构的介入开发的方方面面是项目成功的基础，根据他们准确全面的市场调研，甚至全球市场的调研和专业化的建议，使得我们在项目进行中不停的在做一些调整，从而适应这市场。”毕竟，如此大的项目，在中国是首次，在国外也并不鲜见。需要联合多方面的市场力量。这种市场的力量有时候还需要内部寻找。随着金宝街的日趋完善，金宝街商会应运而生。为了进一步汇聚资源，打造企业与政府之间沟通与协作的平台，促进金宝街的国际化发展，富华金宝中心协同落户金宝街的各企业及商业合作伙伴成立金宝街商会，富华金宝中心被推选为商会筹备组组长单位。2007年4月28，随着北京市东城区副区长王佩立、东城区商务局局长王健、香港富华国际集团总裁赵勇、法国工商会代表以及金宝街企业代表等为金宝街商会牌匾揭幕，金宝街商会正式进入筹备成立阶段。

　　商气的凝集是商帮形成的基础，而不同地域、不同的产业支撑则需要互相间有一个沟通资源的平台，其中商会则起着无可替代的聚集和支持的作用。商会在国外并不鲜见，而在国内由私营开发商开发商牵头组建商会还是第一次，可谓创举。兼任金宝街商会会长的赵勇介绍说，金宝街商会的的建立是在这条街形成之后，在招商过程，在和中国际化的公司和品牌的接触当中，他们表达了这样一个意愿。

　　业内人士分析认为，金宝街商会的成立，将为落户金宝街的企业创造最佳发展空间，吸引更多的知名企业与品牌入驻发展，为区域经济增加新的亮点，为北京商业地产行业的发展提供新的思路。金宝街商会由北京富华金宝中心有限公司联合落户金宝街的企业与商业合作伙伴发起成立，是经北京市社会团体登记管理机关核准登记的非营利性社会团体法人。商会的宗旨是：协调企业间的合作，搭建企业与政府的沟通协作平台，推动区域精神文明与物质文明的建设；促进金宝街与其他世界知名商界的沟通与交流，构筑和谐商业发展空间，力求将金宝街打造成为国际一流的商业核心区。

　　金宝街商会的意义不仅在于几十家，上百家国际一线品牌和企业的结合，更在于引入商业地产整体品牌管理，品牌运营、资源整合等一系列更高端、更有价值的商业地产合作体系。商会是富华地产商业地产整体运营发展思路的体现。

　　正如赵勇所说，“商业地产，不仅仅是盖楼，也不仅仅是运营和服务，而是创造财富发展的环境与空间，协调各方面的资源和力量，缔造多赢局面，为经济价值和社会价值的最大化做出贡献。”由此，金宝街商会打开的不仅仅是一条高端的商业街，而是中国品牌与世界品牌的对话桥梁，中国商业地产通往世界品牌的窗口。一个成熟的商业地产集群，除了市场定位、城市位置、交通系统、建设规模因素外还有一个重要的因素就是建筑型态。

　　不同体量的商业地产开发支撑不同的商业地产概念，不同的建筑型态又对不同的商业地产概念产生一定影响力，不同的商业地产概念又对不同形态的商业地产提出不同要求。“一个廊括了几乎所有高端商业地产概念，而且作为地处北京核心区域的金宝街，首先要做到的是建筑形态的差异化和符合这个城市的气质，真正做到品质和谐。简单一句话，不能粗制滥造。这既是对自己负责，也是对社会负责。”赵勇说。

　　诚然，在现代大都市中，随处可见的败绩和病态，宣告着规划的失败和建筑家的缺席。而其中更重要的是开发商社会责任感的缺席。而走进金宝街，如同走进了建筑大观园，金宝街俨然成了这个城市独一无二的风景，所有的建筑既符合了本身的特性要求，在此基础上，每一座楼都充分显现出了自己的个性和特色，让金宝街有了如画般的华丽感。金宝街的观光味道和其商业氛围一样浓厚，而身处街道中的名牌店铺，也就成了观光者在镜头中争相捕捉的独具风格的北京一景。

　　“但是，遗憾也是有的，不可能处处都完美，在这个过程中，我最大的感受是“慎重、再慎重”。因为，这条街不仅仅关乎一个企业的经营得失，因为她所处的独特位置，更代表了建设者们对这个城市的形象诠释，聚焦国内国外的苛刻目光通过她解读这个国家。幸好，金宝街2、3号地的项目建设可以让遗憾得到弥补。”

　　原来2、3号地设想的是一个12万平米大型商场，通过和潜在客户的沟通，最终这里将建立独栋、沿街分布的超高端的世界名牌商店，和融入中国元素的四合院饭店，四合院茶馆，四合院酒吧。“我希望这条街不仅可以展示世界，也可以展示中国，把中国元素融入到这条街上，她的生命力会更强。“

　　“我们希望，每做一个项目都力求是这个城市中最好的，不仅仅是它的商用功能，还有就是几十年或者百年以后，建筑本身能成为一种城市文化，而不是人人喊骂的糟粕。”

　　很多年来，中国的房地产开发被各种各样的风格所左右，古典风、欧陆风、唯独没有城市自己的风格形成了城市建筑的断裂，金宝街建成，给周边风格各异的商圈建筑群注入了城市建筑的秩序感，修补了这种断裂感，使得城市的界面趋于友好。赵勇说，城市作为一种文明，房地产商的每一个举动都和城市的发展紧紧缠绕在一起，与这一文明的荣辱盛衰有着直接的关系。在商业化的狂潮中，这是人文理想的苏醒，为十字路口的城市燃起了一支理想主义的烛光。

　　比肩世界高端商街的长远梦想

　　现在，流光溢彩的金宝街在改革开放之初的80年代甚至90年代，还只是一片破旧的平房区。90年代末，北京东城区政府乃至北京市政府将“打通金宝街，发展王府井”这一多年来的愿望提升了实际操作阶段，北京金宝街成为1998年北京市赴港招商签约项目，成为北京市60项重点工程之一。香港富华国际集团承揽了这一艰巨而又光荣的项目。金宝街工程自签约后经过近两年的前期工作，于2000年11月开始市政道路的拆迁工作，同年12月26日举行了开工奠基仪式。2002年10月，从王府井金鱼胡同到雅宝路40米宽的市政道路及大市政七条管线工程均告完成，新路于2002年底正式开通，有效地解决了历史遗留的“发展瓶颈”问题，改善了区域环境，缓解了王府井日益增加的车流、人流压力，发挥了极大的经济和社会效益。

　　从商业发展角度上看，金宝街的开发，连通了核心商业区王府井和中央商务区CBD，在这两大区域交汇之间，金宝街形成了一个新波峰，成为北京商务地产的崭新亮点。在“打通金宝街，发展王府井”这一初始愿望的基础上，在政府的大力支持下，香港富华国际集团又将开发目标进行了进一步深化和提升，那就是，将金宝街打造成可以与纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大街、伦敦新庞德街等比肩的国际水准高端商街。

　　因为，在他们看来，北京金宝街就是城市核心一块等待雕琢的璞玉和宝地，如果不能成为北京经济发展的一张世界名片，就是对这块宝地的亵渎和浪费。

　　香港富华国际集团希望将北京金宝街打造成一个汇聚各类高端物业的地方，各类物业功能互补、品质统一，成为吸引高端品牌进驻的互动平台，在金宝街的这一物业平台基础上，形成高端品牌资源的集成，从而真正与纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大街、伦敦新庞德街等世界高端商街比肩。

　　这一开发目标的制定，和香港富华国际集团“持有不售，长期运营”的开发理念是密不可分的。香港富华国际集团由素有“爱国港商”美誉之称的陈丽华女士创办，旗下的国家级私人博物馆——中国紫檀博物馆、“胡润排行榜”最受千万富翁青睐的俱乐部——长安俱乐部、五星级高档酒店式公寓——丽苑公寓等早已名满华夏。从长安大厦、丽苑公寓、紫檀博物馆、长安俱乐部到北京金宝街，香港富华国际集团基本上都是采取国际领先的“持有不售，长期运营”开发理念。

　　在香港富华国际集团看来，一条街应该具有城市属性、社会属性、历史属性，尤其是对于金宝街这样一块宝地，所以造这条街的人和公司必然要有城市责任感、社会责任感和历史责任感。而只有坚持“功能互动、品质和谐”的开发理念，坚持“投资商、开发商、运营商”三位一体的商业地产模式，才能最大程度的发挥价值，从而达到政府、社会、公司的多方共赢。

　　10年时间，富华国际集团完成了这一宏愿，用赵勇的话讲，金宝街逐渐被国人认可，被世界认可，是一件非常值得光荣和自豪事情，但更多的是责任。因为，从建造起的那第一锹土起，这条街已经属于了北京，属于了中国，属于了全世界。