房贷新政细则难产 各商行唯恐“枪打出头鸟”

　　央行需对房贷新政明确界定

　　房贷新政细则难产 各商业银行唯恐“枪打出头鸟”

　　■本报记者 王小霞

　　农业银行网站28日发布的房贷新政细则当天即遭撤下，建设银行的细则据传已在四川、青岛下发，但外界一直无法见到细则内容。

　　“俗话说‘枪打出头鸟’，各个商业银行其实都在等待，谁越晚出台对谁越有利。更何况，‘改善型’住房到底如何界定，新、老贷款利率可能出现的套利漏洞如何杜绝等问题都需要解决。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受中国经济时报记者采访时表示。央行应尽快出台一份界定明确又留有适当空间的房贷新政细则，对市场进行指导。

　　各商业银行与央行博弈

　　根据央行新闻发言人10月22日的解释，金融机构应在10月27日前完成实施细则的拟定工作，并在之后对借款人做好宣传解释工作。

　　28日，农行成为本轮新政出台后首家发布房贷细则的银行，却在晚上通知媒体记者，细则还需要改动，目前已从农行网站上撤下。与此同时，有消息称建设银行四川省分行已经签下“新政细则第一单”。但细则的具体内容却无从得知。

　　“大家都在研究央行政策，其中还有很多很难界定的东西。”一家商业银行房贷处人士告诉记者。各商业银行现在最难的是尺度如何把握。据了解，由于对新政定义尚有不明确之处，多家银行都在静待具体细则的出台。

　　“银行之间也在博弈，如果细则过于松动，肯定会挨上面的批评；如果细则过紧，那别的银行可以略微放松。”尹伯成说。这是大部分银行都按兵不动的原因。

　　事实上，房贷新政也是一场中央与地方、央行与各商业银行之间的博弈。“中央与央行出台房贷新政的初衷是恢复市场信心，拉动成交量，让市场不至于严重萎缩，同时更要防范金融风险。地方与各商业银行则更倾向于托市。”一位房地产专家向记者表示。一些地方甚至期望通过央行此次房贷新政的空间来为二套房贷政策松绑。

　　也正因如此，据媒体报道，10月24日，银监会紧急会晤大型商业银行高层后，随即发出加强个人住房贷款风险管理的紧急通知。通知要求各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行以往的政策。

　　既要遵守央行与银监会稳定市场、防范风险的指示，又要保持充分的竞争力来争夺客户，这对各大商业银行来说的确显得棘手，细则“难产”也就不足为怪了。

　　央行政策需更明确界定

　　房贷新政细则“难产”，还在于央行政策中一些内容难以界定，比如“改善型普通自住房”如何界定？

　　尹伯成表示，一般情况下，“改善型”是指原来住房面积较小，如三口之家只有60平方米的房子，现在想换更大一点的，如140平方米。但是，由于各地对于“改善型”住房面积的规定不同，有的甚至没有明确规定，因此很难界定执行。而且，一旦执行不好，就很可能变成为二套房贷变相松绑。

　　此外，央行此次规定将首次按揭买房的贷款优惠利率由原来的0．85倍下调到0．7倍，银行的存贷差进一步缩小，利润空间将受到不小的挤压，这是银行业内人士始料不及的。

　　以5年期以上贷款的基准利率7．47％计算，享受7折后的实际利率为5．229％，而5年期存款基准利率为5．58％，出现了“存贷利率倒挂”。

　　“存款基准利率过段时间有可能要下调，否则‘存贷利率倒挂’现象很难解决。”尹伯成说。

　　29日晚间，中国人民银行发布降息消息，但由于是存贷款基准利率同步下调0．27个百分点，“存贷利率倒挂”现象仍将存在。

　　中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，房贷新政还可能产生老贷款和新贷款的利率套利问题。

　　“比如11月1日以前贷款买房的客户，可以先把贷款还了，再重新申请贷款，这样会省下不少利息。或者把这个银行的老贷款还了，去另外一个银行申请贷款。”北京中原地产一位相关负责人表示，这种操作手法完全没有问题。

　　“但是，这给银行间的不良竞争提供了路径。”尹中立表示。

　　各商业银行不愿做“出头鸟”，加上央行政策过于原则，实施对象界定不明确，不仅让商业银行不知所措，而且也有可能造成未来各个银行细则差异过大，市场竞争更加混乱。

　　“所以，央行应该再出台一份补充规定，明确界定相关问题。”有业内人士说，就像去年“9·27”房贷政策发布后，对于首套房、二套房的定义各个银行认真研究了几个月都出不来，后来央行、银监会出了一份补充通知“明确以借款人家庭为单位来认定房贷次数”，才让“二套房贷”政策成为去年真正的调控“杀手锏”。