房贷细则难产市场观望 政策真空致楼市休克？

　　2008年10月27日，根据中国人民银行决定，自今日起，商业性个人住房贷款利率下浮幅度调低至70％，最低首付款比例调整为20％。个人住房公积金贷款各档利率分别下调0.27个百分点。另据业内人士透露，各大银行在10月22日获悉新政内容后均纷纷叫停正在进行的房贷业务，只等具体细则出台后重审信贷条件，希望给购房者更多信贷优惠。中新社发海牛 摄

　　最近10天，楼市出现多年来成交量最低的情形。市场各方都在观望，期待新政策出台。

　　此前央行决定，从10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。而如何定义普通自住房和改善型普通自住房，存量房贷与新的房贷的利率是否同步调整，需要出台细则。根据央行新闻发言人的解释，央行将制定具体标准的权限下放给各商业银行。截至记者发稿时，各家商业银行还没有出台房贷新政细则。

　　据某国有商业银行总行有关人士透露，实施细则肯定会在10月底出台。近一周来，不少商业银行基本停止了房贷发放，等待总行的实施细则。

　　按照新规定，购房契税、印花税、土地增值税的调整时间是从11月1日开始，如此，商品房买卖，仅契税就可以省下好几万。所以，无论是购房者还是房地产经纪机构都停下了办理购房手续的脚步。据了解，21世纪不动产中国区各门店都主动与正要办理过户手续的客户打招呼，除非万不得已，都等11月1日之后再办理。

　　目前，无论是新房还是二手房的交易突然停滞。据21世纪不动产高级分析师孟奇说，“新政”以来的这一周多时间，二手房市场和大多数新房楼盘都会出现零成交，由于政策调整带来的交易真空可能是10多年来首次出现。

　　不过，据21世纪不动产监测数据，近一周二手房的咨询量环比有所上升。分析人士认为，虽然所谓“救市”政策不能从根本上改变房地产市场的调整趋势，但有助于缓和其成交量下滑的态势。预计细则推出后，这种情况在11月将会有所改变。10月下旬一部分因为政策真空导致的交易量，在实施细则明确后，将会转入11月份。尤其是符合政策放松的普通自住房条件的刚性需求者。另外，由于上海市的救市措施比中央的政策更宽松，一部分购买了两年以上的二手房将会因为营业税的减免而进入市场，致使房源增加，房价松动，从而促进成交，所以11月上海的存量房交易量应该比其他城市增长更快。

　　但业内人士同时认为，市场恢复信心要看宏观经济的走势和影响，在目前的市场情况下，本次新政策中的调整作用有限。短期内市场难于很快走出观望。我爱我家分析，目前在二手房交易流程中，包含的所有税种相加占房屋总价近10%。也就是说100万的二手房，仅税收一项即可占到近10万。而在所有税种中，比例最大、征缴涉及面较广的就是5.5%营业税和1%的个人所得税，但此次调整没有涉及这两个税种，只是对万分之五的印花税减免，1.5%的契税下调至1%。能为省去仅占0.55%的税费就去买100万房子的人应该不会太多。眼下，老百姓真正关心的不是在于税费的减免而依然是房价。现在新调整后的计税和贷款方式并未真正缓解房价虚高对于购房人的压力。

　　此外，股市从曾经最高的6100点降到低谷时期的1600点，使很多中产阶层的资金基本被套牢。使这些本有实力购买房产的群体退出了买房、改善自住条件的行列。由于金融危机的爆发，整体经济增长速度放缓，眼下很多人对于未来工作的预期充满忧虑。很多人在大宗消费上的态度由此发生很大改变。这不是一两项税费的减免和利率下调能马上扭转的，需要整体经济环境的明朗和信心的提升。(记者陆昀) (来源：中华工商时报)