专家称房地产连接上百产业链 一荣俱荣一损俱损

　　见习记者 赵飞飞 本报记者 陈小莹

　　牛凤瑞：地方政府出手，各有各的难处

　　“房地产市场一条链，上接中国经济走向，下连百姓生活水准，中间串着不同的市场主体与各级政府，外加数十上百个产业链，一荣俱荣，一损俱损。

　　自2004年以来，由其主编的中国社科院蓝皮书《中国房地产发展报告》，已连续发行了五辑，在这过程中，获得了大量一手的一线资料。

　　牛凤瑞认为，国内此波房地产市场的“牛熊分界线”大致划在2007年4季度。而这也很可能就是畅行十几年的地方土地财政的分水岭。

　　土地财政受困，这是政府救市背后的逻辑起点。

　　通过调整税费调控楼市不是好办法

　　《21世纪》：这轮中央地方联手救市，各自的算盘是什么？

　　牛凤瑞：媒体普遍的用辞“救市”其实不贴切，美国是救次贷危机，而中国储蓄是“优贷”，楼市不是救，而是需要健全及引导其发展。中央地方的意见政策，主要从房产交易税费上让渡百姓，减少交易成本，期望市场信心回归。

　　政府这些政策实际上是弊大，从利益环节上看，让利百姓的这部分成本由政府承当，事实上全国房价未见整体下调，而开发商并未调动价格杠杆。即使是在行情好，政府增加的税费，也会转嫁到买房者身上，所以通过调整税费调控楼市实际上并不是好办法。

　　中央主要是考虑内外形式变化，从两个从紧向扩大内需，加大固定资产投入转化。而房地产占固定资产投入20%左右，同时又能盘活居民储蓄，扩大消费。这块资源自然是要调动起来，应对国内外日益交恶的环境。

　　从地方政府来看，几大利益主体：开发商、被占地农民、被拆迁市民、购房者；从产业链上看、上游冶金、建材、陶瓷、中间几千万的建筑工人、下游家电、家装、小区物业其实都是捆在一起的。

　　过多的开发商面临破产的话，整个国民经济快速稳定发展令人担忧。利益链断了，没有一个赢家，都是输家。地方政府出手，是对楼市的中观判断，有各自的难处，有的看得近，也有的看得远。

　　土地财政终结？

　　《21世纪》：救市现在已经变成救楼市了。在很多人看来，楼市连接的最重要一端就是土地。这被认为是地方政府积极救楼市的逻辑所在？

　　牛凤瑞：全国各级城市情况各不相同，土地财政约占其总财政30%—50%左右。从房产交易税费上看，税务总局2007年就收了3500多亿，出让金加交易税费构成了地方启动各项建设的先决条件。

　　地方政府有了这笔钱，不仅投入城市基础设施建设，地方民生的社会保障、养老、医疗、就业、环境、卫生、文化等事业资金多少都是从中而来，如果土地财政收窄，地方政府麻烦很大。

　　今年地方政府同时面临制造业不景气压力，而上级布置的任务许多需要动用财政，如果不通过土地开发达到平衡的话，路子会比较死。

　　从市场看，2007年开始，开发公司特别是上市公司疯狂拿地，地王层出不穷，其成交价与起始价的溢价非常惊人，一些地块的溢价率达到近5倍。自然引起中央高度关注。

　　《中国房地产发展报告》2008版，也关注了过去一年的政策变迁，这个对国内土地市场发展影响相当大。2007年是我国土地市场制度走向规范完善的一年，国家颁布或者修订与宏观土地管理相关的法律3部、法规性条例1个，法规性文件4个，部门法规及法规性文件41个。

　　为抑制土地过度开发，在税费征收调整方面，城市土地使用税税额标准提高了2倍，新增建设用地有偿使用费提高1倍，耕地占用税标准提高了4倍左右，占有基本农田的税额标准提高了50%。

　　同时国家也强调土地收益使用方面要向农村建设倾斜，确立土地收益为土地收储资金和廉租住房保障的资金来源。在土地税费金管理方面，也实现了重大的改革，要求全额纳入预算，实行收支两条线管理。

　　而国土部联合其他部委发布的5个土地政策文件，在促进了土地出让规范化之余，也指出出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等级相对应的最低价标准，受让人必须付清所有土地出让金后，才能领取土地使用权证书，这一点对于开发商是致命打击。

　　从2007年四季度后期，受次贷万恶危机影响和国内进一步从紧调控政策影响，从2007年四季度后期，年终保持强劲用地需求趋势开始逆转，土地一级市场交易开始遇冷。

　　土地的有效供给

　　《21世纪》：规范房地产市场发展，如何走出暴利市和救市这两个极端的怪圈？

　　牛凤瑞：中国目前城镇的住房投资占房地产投资的70%左右，而房地产占用城市用地40%左右，为百姓提供大量住房，所以房地产投资主要应视为消费性的固定资产投资。

　　增加有效供给是目前支持房地产市场的最好方式，保障性住房的建设是至关重要一个环节。从过去防止过热，到现在防止过分下滑，有因保障性住房的缺失原因。政府救市之余，需要统筹廉租房建设与经济适用房、经济适租房、双限房建设，同时应当注重社会保障体系与住房保障体系统筹兼顾。

　　在《中国房地产发展报告》中也曾分析，今后几十年是中国城市化加速阶段，每年城市人口将增加1000万人，2013年前后中国城市化率将超过50%，2020年中国城镇人口将超过7.5亿，城镇实有房屋建筑面积将达400亿平方米，年均需要增加16亿平方米，住房是一种刚性的需求。

　　自2008年1月起，为防止宏观经济过热，特别是房地产开发过热，总投资5000万以上的拟建项目必须报国务院批准，基础设施建设用地推行有偿使用，严控新开工项目，导致地方近三成建设用地被核减。

　　对比2000年到2008年之前全国30个主要城市平均住宅地价占平均住宅房价的比例关系，2006、2007年住宅地价占住宅房价的比例逐渐减低，分别是25.3%和23.2%。而这一数据，美国在30%-40%，新加坡为57%左右，日本最高达90%。在房地产价格基本稳定的前提下，土地价格回归真实水平是有一定空间的。

　　合理的城市化用地是更集约用地，与农村居民占用地理论上存在着此消彼长的置换关系，不会对中国农业安全造成造成威胁。适度松动土地和资金两个闸门，特别是土地闸门，增加房地产产品供给，对于扩大内需，改善民生有现实意义。