广东各界论物管:住改商不能全面禁止由业主约定

　　省物管条例修订下午听证，陈述人观点大碰撞，且听焦点议题民生声音：住改商不能全面禁止 可由业主约定

　　昨天，多位听证会陈述人接受记者采访，透露其陈述观点。

　　“住改商”“房中房”往何处去

　　不应该“一刀切” 不能搞全面禁

　　钱东奇(棠德花苑业主代表大会代表)：

　　政府部门对“住改商”“房中房”要加强指导，要有一个限制性的引导，但不能“一刀切”，不能全面禁止。

　　《物权法》及《物业管理条例》都没有禁止住改商，而是对住改商、对住宅改为经营性用房进行了限制和引导。严格按照规定操作，就会避免“住改商”带来的扰民等负面影响。

　　房屋的使用权是业主物权的重要内容，在不违背法律、不损害公共利益和其它业主合法利益的前提下，业主有权自由使用，地方法规不应该限制。业主基于房屋拥有的物权，只要不违反法律、不侵害他人合法权益，至于如何使用是业主的权利，公权力不得任意介入。

　　一定范围允许“住改商”，既是对私权利尊重的体现，有利于方便百姓生活，有利于解决就业问题，有利于减轻小企业的经营成本，做到物尽其用，又是根据现实需要，对商业网点规划遗漏或规划不周的补救。

　　房中房背后是一个庞大的需求市场，房中房是很多城市低收入群体最佳的选择，有其存在的合理性，特别是房价畸形，保障性住房严重短缺的今天，房中房解决了不少人的住宿问题，现在如果全面禁止，数十万人将无处安身。

　　发挥物的效用，保护业主私有合法权益是物权法的立法原则与精神，“住改商”与“房中房”需要的是政府依法限制和引导，而不是一禁了之。简单的禁止除增加行政成本、损害法律尊严外，解决不了现实问题。

　　可由全体业主 共约定“住改商”

　　庄伟燕(广东省人大常委会立法顾问)：

　　尊重财产所有权和禁止权利滥用其实是一组利益矛盾，化解矛盾的根本就是建立起利益平衡的观念。在处理“住改商”问题时应充分贯彻这种理念。

　　目前，全国各地因为“住改商”问题而导致与邻里或物业管理公司之间发生权益纠纷直至对簿公堂的事件与日俱增，对“住改商”确有必要出台相关措施予以规范，具体依据和理由如下：

　　首先，住宅小区有很多共用或共有部分，这些部分本身就无法清晰划出界限。住户将住房改成商用后，无形中会挤占别人利益而自己从中获利，这种类似借鸡生蛋的做法易侵犯他人合法权益。

　　其次，封闭管理小区具有居住的私密性，而营业具有公开性和广泛性。从普通居民角度看，谁愿意自己家门口经常出现一些陌生的“消费者”呢？至于应该是经商者为他人私密着想，还是普通住户应当为经商者赚钱谋生着想，人们又会因所处立场不同而有不同结论。在法理上，居住私密具有人身属性，赚钱谋生更多地具有财产性，居住私密性应当是更为优越和应当给予优先保护的社会价值。

　　再次，住户购买住宅时，其实是有承诺在先的。开发商以住宅名义出售房屋，购房者基于居住目的而购买住房，众多购房者因为居住预期而共同居住在一个小区。少数住户把住宅改成商铺，事实上打破了其他住户的合理预期和正常期待，这是对共同居住规则的破坏。

　　最后，住改商还涉及出让金和出让年限，涉及物业管理方法和收费标准等复杂问题。在既有生活秩序下，注入任何一个新的利益元素，都会根本改变原本稳定的生活关系。

　　所以，对“住改商”可能会给其他居住者带来的影响和利益受损，必须通过立法手段予以规制，保护其他居住者的合法权益，并在经商者和居住者之间寻求一种利益平衡。

　　我国物权法的规定并没有明确允许或禁止“住改商”，其他法律、行政法规也并无相关规定，因此，地方性法规有权根据当地实际情况制定对此予以限制的规范性文件，而并不与上位法相冲突，与此同时，管理规约可根据法律、法规的规定，由小区内全体业主对“住改商”问题进行约定，对全体业主产生法律效力。

　　行政权如何介入物业管理

　　应是在旁辅导 不是在上审批

　　颜雪明(万科企业股份有限公司风险管理部总经理)：

　　物业管理不是社区管理，不是社会管理，也不是对居民的管理，物业管理是业主对自己的不动产进行自主管理的行为。物业管理活动主要表现为对不动产的支配、收益、维修、保养，而不涉及社会管理或社区管理。

　　由于物业管理的权利基础是建筑物区分所有权，而建筑物区分所有权是物权，物权又具有排它性，所以物业管理也是业主所拥有的一种排它权利，物业管理的主体只能是业主，业主自治是物业管理的核心，也是物业管理立法最重要的原则。

　　现实生活中，确实存在业主不会当家、不愿当家、不敢当家的情况。在这种状态下，政府对物业管理的介入是必要的。但也正是由于这种状态，更应当鼓励业主自治，而不是强化行政干预，代替业主作主。

　　从目前上位法规定看，行政机关介入物业管理只能是指导、协助、监督。如何理解“指导、协助和监督”？按正常逻辑，应当是有求必应，而不是越俎代庖；应当是在旁的辅导和监护，而不是在上的审批与核准。如何严格区分物业管理与社区管理、社会管理的界限，如何界定公权力在业主自治中的作用，是这部法规成败的关键。

　　业主大会筹备 干预适度有序

　　丁剑清(广东圣和胜律师事务所律师)：

　　比较港澳台三地的首次业主大会召开的具体制度，可以看出，不论是属于英美法系的香港，还是属于大陆法系的澳门和台湾，虽然具体程序各异，但在立法的出发点上，三地都体现出“私权自治，公权适度干预”的特点。具体而言，在首次业主大会的召集上，三地均规定，由业主或建筑物的开发企业、管理公司作为召集人，如果不予召集，则有相应的救济或制裁措施。如香港特区，业主可自行召集，可通过民政事务局局长指定业主召集，也可通过土地审裁处指定业主召集。澳门特区则是由开发商或物业服务企业召集，不召集的要承担物业损害的连带责任。且业主可申请法院强制开发商或物业服务企业召集。台湾省则是规定由开发企业召集，不召集的，可行政处罚，且对仍不履行义务的，可连续处罚。

　　修订草案关于业主大会筹备的规定，出发点应是加大行政干预力度，力图一改过去业主大会成立混乱无序的被动局面。但行政部门积极干预甚至成为筹备小组成员的做法，实际上是“行政万能”思想的体现，并不可取，也与“物业管理权是民事权利”的本质相违背。建议可参考香港的做法，通过设置一定的行政程序，确定业主大会召集人。其中，街道办事处、乡镇人民政府可相当于香港的“管理当局”，而房地产行政主管部门，相当于“土地裁决处”。

　　车位车库如何优先业主

　　优先应有年限 最好四至五年

　　李卓章(广州市物业管理行业协会会长)：

　　开发商将车位、车库优先出售给本区域业主和优先出租给本区域业主、物业使用人的规定，应该设置一个计算年限，合适的时间是四到五年。

　　在立法听证会上将以公开公正公平的角度阐述自己的观点，而不会为了任何个人或任何一方利益说话。会上所说的情况都将是在物权法颁布后发生的，物权法颁布前发生的不在观点范围。车位、车库优先出售给本区域业主和优先出租给本区域业主、物业使用人的优先年限应该是四到五年，即第一套住宅入住四五年内属优先期，主要是为了充分利用资源，当然8年也可以是计算年限，但如果将“优先”时间年限定为8年，将会大大打击开发商的积极性，没有积极性的开发商有可能会通过减少投资或其它手段来减少车位车库，最终吃亏的还是业主，而且如果优先八年那么长，会造成外面需要的人没有车位用而小区里的车位却空闲的局面，导致社会有限资源白白浪费。

　　规定应再细化 建议合同约定

　　温必潜(广州粤华物业有限公司行政人事处总监)：

　　地下停车场、地下车库问题，物权法的规定不够详细，应当明确当事人的权利。建议开发商和业主双方用合同约定的方式解决地下车位车库问题。

　　一个小区由开发商投资，原始权自然属开发商，但当业主购买房屋时，如果购买价已分摊了一部分停车场的费用，那么车位车库还是仅仅属开发商吗？如果开发商有明确的文件说明地下车位车库属独立财产，必须举证证明。

　　《广东省物业管理条例》应该在不违反上位法前提下，出台更具体更细化具有可操作性的规定。

　　私人车位常空 租售比要合理

　　梁胜广(荔湾区港丰大厦业主委员会主任)：

　　现在，小区的停车位卖给私人，车位就成了私人财产，别的车就不能停放在售出的车位上，然而，周一至周五上班期间，这些私人车位都是空的，形成“有车没位停，有位没车停”的局面，浪费了大量资源，希望政府能尽快解决车位合理租售的问题，切实解决停车难的问题。（崔朝阳、林翠翠、胡晓瑜） (来源：羊城晚报)