房贷新政细则“难产” 购房人等待为宜(图)

　　11月3日，当天是央行房贷政策实施后的第8天，虽然不断有银行公布有关房贷细则的内容，但是至今为止，包括农行在内，仍然没有一家银行下发正式的执行通知，各家银行的实施细则仍然处于拟定当中，而需要购房贷款者也在焦急的等待之中。中新社发吴芒子 摄

　　尽管央行公布房贷新政已逾一周，但是各家银行的实施细则却出台缓慢。利差收窄、甚至利率倒挂的情况，让各家银行在盈利和争取客户之间颇费思量。对于普通百姓来说，虽然有了降息和房贷新政的双重利好，但是由于房贷新政细则的难产，目前购房计划或许还要再“缓一缓”。

　　细则比较：各家政策不一

　　“目前市场还在观望，想看看其他银行的政策究竟如何，因此现在除了个别银行外，大部分银行的细则还在商议中。”某股份制商业银行相关人士如此表示。

　　截至记者发稿，目前由总行层面正式出台房贷新政的，只有农行和交通银行两家。不过这两家银行在把握央行房贷新政时的松紧程度也有不一致之处。

　　按照农行的规定，该行对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持，最低首付款比例为20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。至于存量客户，只要初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上无需借款人申请，贷款利率自明年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　而交通银行的实施细则规定，新增客户只要满足“首次购房”、“购买普通房”和“自住”的条件，贷款利率即可执行基准利率的0.7倍，首付比例20%。但是在交行公开发布的细则中，对于更受关注的“存量客户”问题，却没有明确规定。据交行内部人士透露，与新增客户相比，存量客户的优惠政策将更趋灵活，要根据实际的具体情况具体区分。

　　而上周刚出台房贷细则的光大银行，却在11月3日叫停了该行的相关业务，业内人士分析表示，该行叫停相关业务，或和其在二套房贷款的松动有关。按照光大此前公布的新政细则，购买第二套住房(指的是此前在银行有1笔未结清房贷)，如符合条件，首付比例为20%、贷款利率在基准利率基础上下降18%。而根据监管部门2007年制定的政策，二套房贷款首付比例不得低于40%，利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　此外，招行、深发展等银行的相关人士也表示，目前尚未出台正式的房贷细则，希望享受到这些银行房贷业务优惠的贷款人，或许还要再等一等。

　　购房建议：可再“缓一缓”

　　央行的房贷新政，加之上周又一次的降息，对广大购房人来说，受惠的幅度可谓不小。“这两个政策的出台，对于降低购房成本，增强市场的信心，都是十分有利的。”汉宇地产董事总经理施宏睿向记者表示。

　　那么，现在购房人出手购房，是否是个合适的时机呢？

　　业内人士认为，当前楼市的中期盘整态势，并不会马上结束，未来市场的走向，也不太可能出现暴涨的局面。而从银行贷款的角度来看，施宏睿分析指出，目前购房人需要关注的问题有三点：首先是银行是否会给所有贷款人较大的优惠；其次是看优惠力度究竟有多大，能否“一放到底”；还有就是银行在具体放贷时对贷款人的经济情况是否要做详细的调查。

　　“市场上观望的情绪依然存在”，施宏睿表示，“但是随着近期两大利好的出台，看楼量在增多。”不过业内人士普遍认为，银行房贷细则和改善型住房的标准没有全面界定前，楼市要回暖的可能很小。

　　因此，在大众都选择观望的时刻，将购房计划暂时“缓一缓”比较明智。除非是那些刚性需求特别强的客户，“假如开发商的优惠幅度较大，那么该出手时就出手吧。”施宏睿说。

　　新政优惠：

　　存量客户或能自动享受

　　随着农行和交行的房贷新政细则出台，市场上对于如何享受优惠的问题也逐渐增多。记者以贷款人的身份采访多家银行的客服热线和部分支行的信贷部门后了解到，对于新增客户，只要满足银行的相关条件，将会在银行发放贷款的同时享受到利率下浮30%和首付降至20%的优惠。

　　至于存量客户，农行的规定是，对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上无需借款人申请，贷款利率自明年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。而对于其他不符合本规定的客户，将进行人工调整，须先由借款人主动提出书面申请，经银行审批后，符合条件的明年1月1日(含)之后进行调整。

　　当然，这些优惠政策只针对优质客户实施，农行另外还规定：对于借款人有连续90天(含)以上逾期纪录的，农行将不受理其利率调整申请。

　　而交行在新公布的细则中，并没有明确对存量客户的具体执行办法。但据记者从交行上海分行某支行信贷部门了解的情况，对原来也享受15%利率下浮优惠政策的优质客户，届时“也可能会自动享受30%的优惠”。不过，该支行信贷员表示，一切都要等明年1月1日该行的还款计划表出来为准。(记者金苹苹)

　　上海样本：优惠新政“偏爱”小户型

　　央行的房贷新政出台后仅一周时间，上海市住房保障和房屋管理局、市规划和国土资源管理局、市财政局和市税务局就联合发文，明确了可以享受优惠政策的普通住房标准。

　　按照上海市的新规定，单套面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等，都可以在11月1日起享受优惠政策。

　　世联地产分析师表示，此次上海调高普通住宅标准可使其符合上海楼市现状，发挥其规范标准作用，同时新标准再次表明政府的“小户型”政策导向，具有很强的政策昭示意义。根据网上房地产的数据，截至10月底，按照原标准上海市在售住宅仅有25%属于普通住宅(其中内环以内、内外环间、外环以外分别仅占14%、21%和30%)，这显然不符合制定普通住宅标准的初衷。

　　而从21世纪不动产的分析也可以发现，上海市政府新政对小户型的独特“偏爱”。21世纪不动产分析师分析指出，从具体细则上比较，新普通住宅标准将单价限制改由总价限制，若以140平方米为准，内环内、内外环、外环外三个区域的单价标准分别为1.75万元/㎡、1万元/㎡、0.7万元/㎡,与旧标准一致。但对于中小户型房源，其面积越小，单价标准越高。以90㎡的房源为例，其单价标准目前可上升至2.72万元/㎡、1.56万元/㎡、1.09万元/㎡，可见在新政中，中小户型房源的受益最大，政府倡导合理住房消费的意图也十分明显。

　　结合此次各家银行推出的房贷细则，普通购房人也因此可以预见，在未来购房过程中，符合“小户型”、“自住房”、“首次购买”等条件的购房者，将能享受到更多的政策优惠。(记者金苹苹)

　　沪上公积金贷款新政细则亮相

　　前日，上海市公积金管理中心公布了《住房公积金个贷政策咨询问答》，对于上月底一调再调的公积金贷款限额及其首付比例等事项做出了明细规定。

　　按照“问答”的规定，可享受贷款总额80万元新政策应同时符合如下条件：每户家庭有两个人及以上参与贷款的共同借款人，且他们均有补充住房公积金的；第一次购买自住住房；符合其他住房公积金缴存、贷款条件(如连续缴存6个月以上、余额倍率、还款能力等)。而如果不属于第一次购买自住住房，每户家庭住房公积金最高贷款限额为20万元，若有补充住房公积金的，补充公积金可贷款额度不超过10万元，总的贷款额度不超过30万元。

　　另外，对于只有一个人参与贷款的家庭确定贷款额度的规定也分为两类：即第一次购买自住房基本公积金可贷款额度不超过30万元，若有补充住房公积金的，补充公积金可贷款额度不超过10万元，总计不超过40万元。而不属于第一次购买自住住房的家庭贷款额度上限为30万。

　　对于新政生效的时间也是众多购房者关注的焦点之一，细则规定，调整后的利率对于10月27日后发放的贷款是即时生效，而未到期贷款则从2009年1月1日起执行。而住房公积金贷款提高限额、下降首付比例的新政策自2008年11月1日起，根据借款申请人的住房公积金个人贷款受理查询结果为准。(记者涂艳) (来源：上海证券报)