房地产板块短期表现看好 明年收入将下降约40%

　　与房地产市场的连续下滑不同，上市公司今年三季报依然有20%左右的同比增长，年报预计仍将有一定幅度的同比增长。这源于过去销售项目的结算滞后。预计板块今年业绩仍有小幅增长，明年业绩下滑在所难免。

　　今年四季度预收款绝大部分不可能结算，按三季末预收款余额结算60%，全年营业收入同比将基本持平。考虑到结算均价可能处于峰值，板块总利润预计同比增长10%~20%。

　　明年：从实际销售角度——占上市公司业绩来源六成以上的四大一线城市新房成交量同比下降约五成，房价滞涨或下跌；二三线城市大部分也是价滞量跌。即使认为上市公司销售会好于市场平均，2009年板块结算收入同比下降20%将并不出人意料。这还未考虑结算均价的下降。

　　从当前账面角度——假设2008年结算总收入与2007年持平(目前看已属不易)，2008年底预收款总余额与三季报持平(已相当乐观)，2009年结算收入为2008年底全部预收，则2009年板块收入将同比下降约40%。

　　短期看市场景气，增持

　　我们认为，连续的刺激政策尤其是房贷政策，至少会对短期内房地产市场的成交量和成交价起到稳定作用，未来几个月的销售预期一定提高。近期股价的变化与上市公司销售情况相关较强，因此我们对房地产板块的短期表现较为看好。

　　长期看货币供应，中性

　　对于中央“保增长”的一系列政策效果我们还难以作出判断，货币供应的增长既要有央行的银根放松，也要有商业银行的敢于放贷，而各实体经济环节如果没有实质好转，则刺激房地产和金融市场的政策将集聚更大的风险，对于房地产上市公司的长期投资，不妨“后知后觉”。

　　选股策略

　　1.阳光下谁最暖？

　　产品卖得好(周转率)——万科A、金融街、华侨城A。

　　有布局优势(全国布局或区域景气较好)——万科A、金地集团、保利地产、华发股份。

　　2.没有阳光谁不冷？

　　资金充沛(现金/总资产)——金融街、中粮地产、金地集团、万科A。

　　业绩锁定程度高(预收账款/营业总收入)——华发股份、保利地产、万科A、招商地产。　(国海证券 赵铎) (来源：广州日报)