公积金贷款额度上限提高 五重利好刺激楼市消费

　　2008年11月6日，北京市住房公积金管理委员会就住房公积金管理政策做出调整，政策明确表示：按照管委会批准的确定住房公积金贷款最高额度的原则，住房公积金贷款最高额度调整为80万元；购买政策性住房的借款申请人不再受北京住房公积金缴存时限限制。借款申请人只需满足建立住房公积金账户且处于缴存状态条件即可申请住房公积金贷款。该政策实施一周后，楼市反应热烈，据各大中介门店的统计数据显示，咨询者数量显著增加。而该政策也给市场带来了五重利好。

　　市场反应

　　公积金贷款人数增一成

　　新的公积金贷款额度已经实行一周，这对房地产市场尤其是房贷消费者是否起到了“提振”作用呢？据各大中介公司的数据显示，公积金贷款咨询人数显著上升，而公积金贷款人数也有近一成的增长。

　　公积金贷款咨询者数量上升

　　据“我爱我家”的统计，新的公积金贷款政策实施以来，许多购房者致电到“我爱我家”门店咨询，咨询量比原来增长了30%。登记量也有相应上浮。主要询问最新贷款额度问题以及办理方式等。目前购房者比较关心的问题仍是公积金具体使用办法、首付数额多少、商贷和公积金比例等问题。咨询者中以年轻人居多，占到40%左右。而目前购房者比较关注的项目基本都是在80万-100万元之间，地理位置比较好的中小户型。

　　据千万家统计数据显示，11月6日至10日，客户在中介门店咨询相关事宜的比例明显增多，购房者主动倾向公积金贷款的比率也提升了20%左右，目前大多数客户较为关注的问题是：该中介能否办理公积金贷款、办理流程及办理周期以及个体公积金还贷的计算等。

　　典型区域公积金贷款成交量上涨9.6%

　　据“链家地产”市场研发中心统计数据显示，11月6日-11日10个典型区域公积金贷款二手房成交相比上月同期上涨9.6%，这11个区域分别为安外、德外、定福庄、东二环内、广外、回龙观、劲松、旧宫、苹果园、清河等。90平方米以上二手房公积金贷款成交量相比上月同期上涨一成左右。

　　“链家地产”副总祈士钊认为，综观10个典型区域房产特点，基本都为房龄较老、户型较小的老城区房或者郊区总价偏低房，这两种类型房产自住比例相对普通商品房高出近一成，因此公积金贷款意愿和条件都相对更高，公积金贷款额度的提高无疑进一步放宽了房贷消费者的门槛，使得公积金贷款成交量因此上涨。在公积金贷款上限未调高以前，大多数90平方米以上房产由于额度不够无法选择公积金贷款购房，而当前商业贷款购买90平方米以上住房的政策又相对较为严苛：首付需至少达到3成，并且实行最低0.85倍的优惠利率，持有成本和利息要远远高于公积金贷款；而购买第二套房则成本相对更高，首付比例40%，利率为基准利率的1.1倍。正因为90平方米以上房产公积金贷款低息优势更加明显，此次公积金贷款最高额度上调后，用公积金贷款购房的意愿更高，直接促使90平方米以上二手房公积金贷款成交量上涨。

　　80万-90万二手房公积金贷款比例上升

　　公积金上限调整后，80万-90万二手房公积金贷款比例上涨14%。

　　“链家地产”市场研发中心认为，此次公积金贷款最高额度上调，受惠最大的莫过于贷款额60万以上80万以下的购房者，即购买总价75万-100万元房产的消费者受益最大。调整前，这部分购房者只能使用组合贷款或者商贷，调整后，部分贷款可全部使用公积金进行贷款。而在总价75万-100万元二手房成交中，80万-90万房产占比较多，原本走组合贷款购房的消费者顺理成章地直接用公积金贷款购房，促进了80万-90万二手房公积金贷款比例上涨。

　　案例解析

　　为楼市带来五重利好

　　北京中原三级市场研究部的分析师认为，通过此次住房公积金管理政策的调整，结合10月26日发布的调整住房公积金贷款利率和首付款比例的通知，对于有购房需求或正在选择房产的准购房者而言，在购房选择的位置、面积等诸多方面可以进行新的调整，选择面也更宽阔，并在很大程度上降低首次购房者的购房门槛。通过案例可以一目了然。

　　案例：

　　刘先生在京多年，打算使用公积金贷款购买房产一套。而经历了2008的大半年楼市低迷期，目前看准一套北四环的商品房。

　　房产情况如下：面积：81.5平方米；价格：约110万元(单价：13500元/平方米)；楼层：3层(共15层)。

　　刘先生个人资金：手头自有准备购房资金45万元；

　　由于在11月6日公积金管理政策调整前，公积金贷款最高额度是60万，加上刘先生全部自有资金45万，仍然不够该套房产的总价。刘先生正在为资金不足而发愁，考虑找朋友、亲戚借钱。

　　在11月6日发布公积金管理政策调整后，公积金贷款最高额度调整为80万，较之前增加20万元的贷款额度，这对于刘先生而言，就可以不必考虑资金的不足问题，甚至可以在原来选择的基础上，重新调整自己的购房计划。

　　利好1

　　首付压力得缓解

　　案例中的刘先生正在为首付不够而发愁，公积金政策调整后，他可以多贷款20万，如此而言，刘先生贷款80万加其自有资金30万就可以轻松付首付，提早购房产。而这项利好同样适用于已选好房产项目，而首付难以凑足的准购房消费者。

　　利好2

　　房产地段可优选

　　案例中，享受政策利好后，刘先生不仅够付首付款，还有15万元的富余。就可以考虑选择到一些更理想的地段购房。

　　如案例中的刘先生之前的选择是单价13500元/平方米的北四环房产，而有了15万元的富余后，依然以选择81.5平方米左右的房产为对象，就可以选择每平方米单价1150000/81.5=(约)15337元的房产(相当于每平方米提高了约1837元)，即刘先生可以考虑选择15337元/平方米的更靠近市中心的三环位置的房产。这样，居住位置更靠近市中心，在交通成本及时间成本方面也意味着均有所降低。

　　利好3

　　购房面积可优选

　　此次公积金政策调整后，意味着购房资金更充裕。可以利用多贷款的额度选择面积大一点的房产，一步到位改善住房环境。

　　案例中的刘先生，其所购买的房产如果单价依然保持13500元/平方米不变，刘先生利用富余的15万元可以考虑将房产面积的选择扩大150000/13500=(约)11平方米。即意味着刘先生可以考虑购买92.5平方米左右的房产，提早住大房，提早改善住房环境。

　　利好4

　　购买楼层可优选

　　案例中的刘先生如果不做地段和面积的重新选择，可以重新考虑楼层，以保证居住的环境更加舒适。

　　假设楼层每提高一层，房产价格将提升150元/平方米。刘先生可以利用手头富余的15万元资金，将自己的楼层提升到10-13层，这样在采光和视野等方面都要比之前的选择好一些，居住起来会更加舒适。

　　利好5

　　购房后期压力缓解

　　如果消费者对于自己目前选择的房产项目已经十分满意，无需做如上的任何改变时，消费者可以考虑降低自己的首付款，利用此次政策的利好，留更多的自有资金在手边，以作为缴纳购房相关税费及装修等购房后期费用花销之用，缓解购房后期的相关花销压力。

　　算账

　　75万-100万元购房者可节省4万元利息

　　北京公积金的最高贷款额度将由目前的60万元提高到80万元。“链家地产”市场研发中心认为，公积金贷款最高额度上调，受惠最大的莫过于贷款额60万以上80万以下的购房者，即购买总价75万-100万元房产的消费者受益最大。调整前，这部分购房者只能使用组合贷款或者商贷，调整后，部分贷款可全部使用公积金进行贷款。使得通过公积金贷款的人可以节省利息4万元。

　　李先生购买了一套建筑面积90平方米以下总价100万元房产，最高贷款额度为80万元，李先生具有公积金贷款的条件，在贷款额度上调前，由于原公积金贷款最高额度为60万元，因此，李先生只能选择公积金贷款60万元及商贷20万元的组合贷款，贷款年限20年；而在最高额度上调后，李先生所贷款的80万元，可全部选择公积金贷款，目前公积金贷款利率为4.59%，而商贷的优惠利率为6.12%，累次加息后，公积金贷款利率的优势无疑更加明显。目前公积金还款方式为自由还款法，但是为了方便对比参考，李先生在公积金贷款最高额度调整前后的月还款对比及支出利息对比均用等额本息还款法进行计算：

　　从附表可以看出,公积金贷款额度调高以后，80万元可全部使用公积金贷款，每月还款额比调整前的组合贷款少还171.71元，总偿还利息可节省41209.35元。另外，办理组合贷款比单纯办理公积金贷款手续更多、需时更长、手续费更多，部分购房者甚至因为组合贷款太繁琐转而全部采用商贷，而此次公积金上浮最高额度后，部分购房者可直接选用公积金贷款，既省钱又省时省心。(记者赵丽萍） (来源：京华时报)