河南打响救市“第一枪” 担心楼市“连锁反应”

　　担心楼市“连锁反应”

　　河南急推“救市新政”

　　《中国经济周刊》记者 王勇 ★李姗姗/河南报道

　　10月28日，河南省政府有关部门联合推出《关于促进全省房地产业平稳健康发展的若干意见》，成为率先在全国范围内推出“救市”新政的省级地方政府。

而其政策特色，除减免契税、实行公积金贷款优惠、给予购房者财政补贴之外，还不乏“政府购买商品房向低收入人群供应”等“亮点”。

　　打响救市“第一枪”

　　事实上，早在今年上半年，全国各地楼市一片低迷、政府“救市”与否争论不休之际，河南省房地产业商会便向郑州市政府、河南省政府力陈市场之危，吁请官方尽快“救市”。

　　期间，河南楼市则是“不断恶化”。

　　河南省统计局数据显示，今年1月至9月，河南省商品房销售面积和销售额继续下降。其中，商品住宅销售面积1817.26万平方米，同比下降13.7％；商品住宅销售额为393.17亿元，同比下降12.1％。截至9月末，全省空置商品住宅138.22万平方米，同比增长39.2%。

　　“房地产业对郑州市GDP的影响至少在2%，而房地产销售的持续低迷已成为影响郑州经济平稳快速增长的主导因素。”谈及楼市困局引发的连锁反应，郑州市市长赵建才并不讳言，“房地产业的低迷已经直接导致钢材、水泥的滞销、劳动力过剩等情况的出现……”

　　“当前，受宏观经济形势和消费预期的影响，河南房地产市场持币观望气氛浓厚，商品房销售呈现加速下滑态势，而且已经开始从大城市向中小城市和县城传导。”10月28日，出席“全省经济运行工作会议”的河南省建设厅厅长查敏更是“感同身受”。

　　河南省房地产业商会秘书长赵进京在接受《中国经济周刊》采访时坦言，房产滞销无疑将会导致部分房企资金链紧张，而其资金链如果断裂，可能会引发一系列问题。诸如大批相关行业的工人失业、投机资本趁机流入等等。

　　与河南一样，国内其他省份的楼市交易亦出现持续低迷格局。市场行情一路下滑，今年9月中旬，央行终于决定降息。这一“救市”行动随之得到国家发改委的肯定。其后，从中央到地方，楼市“新政”不断涌现。

　　以此为背景，河南省政府打响了救市“第一枪”。

　　新政有何“亮点”？

　　“与此前已经出台的各项规定不同的是，河南将出台的房产新政鼓励居民改善住房条件。”查敏厅长介绍说，河南计划出台规定，即对首套住房人均建筑面积未达到全省人均住房建筑面积标准、改善自身住房条件的购买者，购买第二套住房时，将可以比照首套自住房有关政策执行，希望以此鼓励居民将现有的住房“以小换大”，实现住房的梯度消费。

　　据悉，对于经济适用住房和廉租住房的建设，执行土地、财政、税收、信贷等方面的优惠政策，免交城市基础实施配套费、人防异地建设费等行政事业性收费和劳保统筹等政府性基金。凡列入年度建设计划、土地供应计划的经济适用住房和廉租住房项目，在办理用地手续时可单列申报，随报随批。

　　此外，为进一步激活“二手房”市场规定，各省辖市可对“二手房”交易应交纳的营业税和个人所得税中地方所得部分予以补贴。

　　而郑州市的“救市”新政，与其他城市相比，最大亮点就是大打“民生牌”。“17条”意见中有6条内容与民生地产有关，如针对中小套型、二手房和商业用房短期促销等。

　　“郑州市的17条政策，是比较全面的。”业内人士分析认为，与其他城市相比，郑州的一些政策是独特的，比如，“鼓励企业重组与项目合作；按照先安置后开发的原则，加快城中村改造和旧城改造；加快消化存量商品住房，政府优先购买市场上符合条件的已建或在建普通商品房，作为保障住房房源。”

　　11月3日，郑州市房管局当天的统计数据显示，二手房交易共101套，比10月31日的47套二手房交易量多了1倍多，首套住房证明开出58份，咨询的人数也明显上升。

　　不过，《中国经济周刊》在采访中发现，对于“救市”之举，相当一部分市民反应冷淡。

　　“按照现在的优惠幅度，以买一套90平方米的普通住房，均价3927元/平方米算，总价为35.343万元，而减免的契税不过3534.3元。对35万多元来说，3500多元钱不是个多大的诱惑。”盛诺金基金执行董事马世杰在接受《中国经济周刊》采访时分析，“另外，二手房交易税费等各项税费的减免，实际意义也不大。”

　　“政府出台政策期待的是低迷的房地产市场恢复交易量，而当前最重要和急需解决的是恢复消费者的信心，救市不会令跌势有根本性改变。”马世杰认为，目前扭转态势的迹象不是非常明显。“市场信心不是短期内可以恢复的，受整体经济影响，可能还要持续一段时间。”

　　事实上，厦门、杭州、长沙等地新政实施后，楼市成交量并无明显上升，也未能改变逐步缩量的颓势。南京新政之后的成交量有所上升，但随后又迅速下滑。而《中国经济周刊》在采访中了解到，河南“救市”之举的出台，也未能有效消减市民的持币观望情绪……

　　楼市，依然深陷在低迷的漩涡里。

　　救“信心”保增长？

　　“苦酒是开发商自己酿的。我最烦‘救市’，尤其不能救开发商。”九鼎德盛投资顾问有限公司董事长张保盈在接受《中国经济周刊》采访时表示。

　　张保盈认为，房地产市场目前遇到的问题，不能完全归结于宏观政策调控的结果，房地产开发商是应负主要的责任，开发商的问题应由市场去解决，所谓的“救市”应更多地促进开发商与购房者的交易量。

　　“房地产企业不能只靠政府‘救市’，而是应该静下来思考怎么度过这个冬天。”在河南专门进行房地产经销的北京盛联阳房地产经纪公司董事、副总经理丁品榕建言，“房地产市场的问题，实际上在开发商自己身上，要检讨自己本身存在的问题，从内部找原因，不要只从外部找原因。”

　　这位在河南房地产界颇有影响的职业经理人坦言，原来房地产企业的产品“高房价、低品质”的居多，而现在“高品质、低价位”已经成为房地产企业应对生死考验的关键。

　　丁品榕认为，房企的关键问题是缺乏资金，但基于全球经济和中国经济目前的现状，资金紧张的状况不可能很快调整过来。而且今年或明年上半年，购房者的观望气氛浓厚还会持续增加。如果开发商降低成本，让利于民，房地产市场会更快回暖。而在此过程中，部分房地产企业破产倒闭将成为“正常现象”。

　　“政府这样做的目的是为了增加投资，拉动内需，预防国内金融危机的发生，而不是为了单纯的救楼市。”马世杰分析，美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球，使得世界经济进入了萧条期。国内投资、外贸出口均受到重大影响，增加内需和国内投资因此就成了提振国内经济的最佳方式。

　　就如何“救市”，张保盈则建言，政府应根据房地产开发成本，出台相应的指导价格，抑制房地产利益集团控制房价。同时加大廉租房和经济适用房的建设力度，通过建设廉租房和经济适用房，拉低房价。此外，还应通过银行贷款政策信用体系的调节，通过扶强去弱影响房地产企业的生态环境，最终促使该行业的健康发展。

　　“今年全国的商品房空置面积可能会达到1.5至2亿平方米。要消化掉这些，即使中央政府采取救市措施，至少也需要两年的时间。”河南省某知名房地产公司负责人在接受《中国经济周刊》采访时表现得有些悲观，“不过，从宏观经济层面来看，房地产业兴衰反映虽然仅仅是一个侧面，但它的行业关联度较高，搞不好就会‘唇亡齿寒’。”

　　“火已经点着了，但还不够温暖。”对于政府“救市”，这位开发商充满着期待。