瑞银称中国楼市整体无泡沫 明年第二季度会回暖

　　11月13日，瑞银证券董事总经理、环球新兴市场经济师安德森在北京召开了一个小型媒体会。他称，中国政府新近推出的4万亿刺激经济计划非常有力度，但房地产仍然是未来12个月左右中国经济非常重要的因素。

　　“我的结论是中国房地产市场并不存在泡沫，到明年第二季度或下半年会回暖。”安德森断言。

　　他的依据来自三个判断标准：房价增速和收入增速，房地产抵押借贷规模，以及空置率。

　　他回顾了一下美国的情况。过去5到6年中，美国房地产市场存在着巨大的泡沫，具体表现在：第一，房地产价格的增速远远超过居民收入的增速；第二，在房地产市场存在着很多抵押、借贷行为，而且这个抵押借贷的行为在不断地加速；第三，房地产和建筑业非常发达，有很多过剩的情况。

　　但中国的情况却与之不同。其一，房价上涨的速度并没有比城镇居民的收入增长速度快多少，过去城镇居民的收入总是要超过房地产价格的增长速度；其二，仔细研究一下抵押贷款借款，以及给予房地产和建筑行业的贷款，在GDP中所占的比重在过去4年中基本上保持不变，所以在中国房地产市场并没有看到一个过度杠杆、过度借贷的风险出现；其三，如果要判断供给过剩的情况，就要看住房空置面积有多大。从2000年到2004年，可以看到未销售的住房面积速度增长非常快。但从未销售的房屋面积来看，2004年到2008年的变化不是很大。这说明2000年到2004年的确存在房地产和建筑市场的过剩情况，但是2004年到2008年过去4年，这方面并没有存在过剩现象。

　　一直以来，对房地产是否存在泡沫的争议，最根本来自对收入的争议。安德森解释道，这要看在中国谁来买商品房。并不是所有人都来买商品房，只有收入最高的25%的群体来购买绝大部分的商品房。所以瑞银不是比较整个收入的情况变化，而只看最高的25%的人群收入变化。

　　安德森称，“正是这25%的人群支撑了这个大市场。他们是所谓的中产阶级。对于城镇其他居民来说，他们的住房问题解决有待于政府加大力度推出更多的经济适用房和廉租房，今年政府宣布了明年开始加大这块的投入，我相信这会是很好的支持。解决这一部分的住房是政府的问题，而不是市场的问题。”

　　“我相信明年房地产市场将会有所恢复，但今年4季度仍会面临着非常严峻的形势。从明年第二季度之后我们相信房地产市场将会有所放缓。正如大家所说的，这个有可能发生得更早一些。”（王虎） (来源：理财周报)