“白菜理论”再现上海楼市：买新房可议价?

　　“像买白菜一样买房”，这个“白菜理论”曾在热火朝天的中国楼市中被屡屡提及。不错，那时候，买房和买白菜一样简单，像一个限量白菜排队抢购的菜市场，买家只管排队，能买到就该庆幸，甭管买的白菜是什么价、什么品种、什么质量。

　　诚然，现在的市场变了，买白菜的不用再排队了，可以慢挑细选，还可以与卖白菜的讨价还价甚至是大肆砍价。买房也出现了这种状况，买房人可以去售楼处和销售人员讨价还价，这在过去的近10年里，在上海新盘市场中，还未曾出现过。

　　“2004年底，为了能买到一套上海市中心的房子，我甚至不惜花10万元去买个楼号。”浙江台州的投资者洪瑜对于这段历史依然历历在目，可她万没想到，时隔4年来上海买新房，竟然可以直接去议价了。

　　于是，当这个“白菜理论”的相对论版再次出现在我们面前的时候，我们不得不感慨，买卖平衡被持续下降的购买力所打破之后，以上海新房为主体的上海楼市，已全面进入了买方市场。

　　“你在九亭哪里，我们可以让售楼班车接你过来看。”当笔者站在沪松公路口，打电话询问九亭区域某楼盘价格的时候，售楼人员已迫不及待要将我拉到他们的面前。电话中，出于试探，笔者表达了对楼盘价格过高的担忧，售楼人则立即回复，“你先过来看，具体价格我们都可以谈。”

　　这样的情形，在笔者去百脑汇购买电脑时，似曾相识。

　　即使是历来以品牌标榜自居、在上海本地具有大量开发的大华集团，也在大幅度的放低姿态。早些时候，当笔者进入大华锦绣华城现场的时候，销售人员给出的价格同样是能低再低。

　　“能议价的新房大多是一些前期销售不畅或推量巨大的存量房。”来自易居研究员的分析人则向笔者表示，由于当前大多开发商都缺钱，迫于销售回笼的资金压力，他们往往会允许销售人员对这些存量房进行弹性的价格控制。

　　“今年有关方面对开发商的预售证发放管得比较严。尤其是对外环外区域的新盘，发放很快，逼着他们销售推量也快。这也使得这部分区域的楼盘销售压力较大，议价情况也较频繁。”策源研究机构的小林如此评判。

　　议价不是长久之计

　　冯晓东 水木天扬房地产公司CEO

　　从长期来看，议价显然不利于房地产业的规范发展。一方面，购房者为了求得最低价，从不同职位的销售人员口中打探出高低不同的议价空间，整个市场就进入了非理性的价格战。另一方面，散客购房者的单独议价行为，并不利于开发商的大宗回笼资金，这就好比批发虽然比零售的价格低，但却可以薄利多销。

　　当然，议价现象的存在肯定是有其现实意义的。因此，我认为议价应采取合理的方式。首先，团购是议价的有效形式。我觉得，无论是对普通购房者还是开发商，集体的采购形式对双方都是最有利的。团购形式在南京、合肥等地都有先例。其次，议价肯定是建立在一定诚意的基础上。如，购房者可交纳一定的诚意金，开发商更愿意同购房者议价，因此议价空间也会更合理。如议价没有达成，开发商可再将诚意金返回给购房者。

　　期待降价

　　唐书媛 读者

　　我和老公都是普通的退休工人，家里条件不算富裕。儿子虽然找到了一份不错的外企工作，但他研究生毕业不久，月薪也只有近万元。但预计儿子明年就要结婚了，但新房还没有，我还挺着急的。我们家又没有太多存款，因此给儿子添置一套婚房还是很有压力。

　　前阵子，看到很多楼盘打折促销我就跟老公去看，好几个楼盘的销售员都说价格可以再谈谈，而且不是说近期房子不好卖么，那么我想房价应该还会再降。虽然我心目中已有好几套备选的房子，但我还是会等等看，我估计明年初房价差不多还会降些，到时候再跟销售员谈谈价格，应该是比较划算的。

　　明暗两个价

　　大众汽车设计师 陈先生

　　我是2007年中旬在锦秋花园买的房子，当时市场环境比较好，房子销售很快但价格还没有上来，我们托关系想便宜一点都没有商量，不过价格还可以，6700元/平方米。

　　我朋友最近也想买房子，听说万科的房子可以议价很多，就去看了一下。但是他发现，目前万科的房子价格已经是明码实价，不能再降价太多，所以他就折到三林板块其他楼盘去看，发现只要是他愿意买，实际上价格还可以浮动10%左右，只不过这个价格就属于暗渡陈仓了。

　　议价幅度有范围

　　某集团开发商 吴小姐

　　往年开发商的价格都是不能谈的，现在如果真的要买房子，一些项目的价格可以谈，不过不能明目张胆地谈。如果真的要说有什么玄妙的话，那么就是看它的价格区间。例如，售楼员经常会说，我们这栋楼的价格区间在10000元/平方米至14000元/平方米，根据楼层和位置的不同价格而不同。这个也就是议价空间，意味着你可以谈价格，但是浮动只能在这个价格之间，具体能够少多少，就要看各人的议价水平和议价条件了。

　　“议价”盘调查

　　目前，上海多数在售新房均可议价。从区域来看，松江、宝山、闵行和浦东等中外环和外郊环板块的房价浮动明显。

　　为此，本刊特选取六个样本楼盘进行调查，得出如下信息，供购房者参考。

　　中环1号

　　议价方式：优惠能延期，价格能面谈

　　“先生你到现场来，价格我们都能谈。”中环1号的销售人员在电话那端告诉笔者，中环1号的均价在10800元/平方米左右，但依旧能享受此前开盘期的促销优惠，具体促销幅度不定，但有意买房的，绝对能在现场面谈。

　　事实上，位于真北路中环线外侧的中环1号，地域上处于大华和大场等的交杂之处，地段品质不甚出色，今年以来的销售情况一直不是特别顺畅。大华新界也是今年大华集团成交去化较慢的楼盘之一。

　　据了解，近百万平方米体量的中环1号销售周期还很长，因此目前销售压力相对较大。

　　幸福小镇

　　议价方式：总价立减十万，价格现场可谈

　　“我们现在只有三房的房源，顶楼已售完，其他楼层都有房源。”幸福小镇的销售人员对笔者坦言，“买房都可以总价基础上减掉十万元。”

　　幸福小镇

　　位于浦东新区俱进路，近杨高北路，周边有轨道交通六号线和多条公交线路。

　　目前,该楼盘均价在12000-13000元/平方米之间。

　　在了解了笔者的购房诚意下，幸福小镇售楼员坦言，如果真心买房可到现场先看看房子再谈价格，应该可以在总价立减十万的基础上再看情况能否再优惠。

　　香逸湾

　　议价方式：中介分销，价格面议

　　“我们现在房源已经不多了，你要买就要赶快。”在笔者联系香逸湾时，售楼员焦急地说道：“不过你还是过来我们这边看看房源比较好。”“现在你们均价多少？”“9000多吧。”当笔者表示了价格过高的担忧后，该售楼员又说：“我们这边根据楼层不同价格是可以谈的。”“可以谈到多少呢？”“8700元。 ”

　　香逸湾

　　那是西城区的康桥水都，随着各种营销方式的引入，该楼盘已经攀升上海周成交TOP10。据业内消息显示，除了强势的营销手法外，其价格因素也是热销的关键原因。

　　楼价体系仍然偏高

　　议价能说明什么？我个人认为，这个是现阶段上海楼市痛楚期所浮现出的一个特定现象。但，这个现象应该说是暂时的，并不会持续很久。

　　大家都知道，今年全国楼市促销、降价弥漫。大家也都知道，上海楼市相对深圳、北京而言，新盘市场依旧最为坚挺。这两者联系一看，能得出什么结论呢？很简单，上海房市有大量的刚性需求作支撑，有全国最多的买房观望人。但是，不降价、不促销行不行？当然也不行。一是牵涉到整个全国楼市的价格体系，毕竟，去年的全国楼价大涨的确是有很多非理性的成分，二是相比于去年的高潮期，现在全球金融危机，大家股票都被深套，资产都在大幅缩水，购买力势必大幅下降。所以，新的命题来了：没购买力，有购买需求，怎么办？那就只有卖房子的先降价，去迎合市场需求。但促销降价也有问题，还有一部分开发商心存不甘：我产品做得好，成本花得高，我资金压力也并不大，凭什么要去学别人降价。于是，他们要撑高姿态，但看到一些同区域、看到那些所谓品质不如他们的楼盘在降价促销后引发的销售热潮，又会让他们看得心酸，只能回头稍降一些姿态，去与买家适度地进行议价。还有些，楼盘品质也不好，地段也没竞争力，促销降价后也没什么效果，可开发商又急着要回笼资金。那怎么办？又要议价。

　　买家这边也有问题。凭什么你卖我们的时候就没容许讨价还价，卖他们就容许啊？还有些激进的人说，允许议价是不是说明卖楼的没原则，开发商本来就是价格底限低。针对这些尖锐的提问，我的观点是，市场的价格是由供需决定的，并不存在一个原则和底限问题。但是，就当前的上海新房市场楼价体系来说，我个人感觉仍旧是偏高，这也造成了现在在供需平衡打破之后，体系的浮动系数会变大。但一旦这个体系回归原位，那么，新房市场的议价现象将会陆续消失。(木华) (来源：新闻晚报)