北京限价房恐阶段性滞销 开发商吵吵嚷嚷争客户

　　北京限价房面临阶段性滞销　

　　一场“战争”发生于两个知名开发商之间。主角是在北京朝阳区常营开发限价房的两位开发商。知情人士日前向本报记者透露，10月中旬，两开发商的营销部门因为争夺客户而发生口舌之争，最后不得不由双方领导出面弥合争端。

　　由于朝阳区申请家庭总数远小于供应量，不得不向丰台区甚至崇文区“借”指标，加之有些符合条件的申请家庭中途放弃购买限价房，前述开发商一批仅销售200余套限价房。

　　争端折射出当今限价房制度运行中的种种矛盾。

　　限价房滞销

　　11月25日，北京市第二批保障性住房、限价房的摇号工作在朝阳区开启，分别有3405户、3244户申请家庭参加摇号。与首批政策房摇号时相比，申请经济适用房的家庭增加了约1200户，而限价房的申请家庭则减少了约160户。

　　10月份进行限价房选房过程中，朝阳区将近1/4的通过审核家庭放弃选房。部分家庭因为经济实力较弱不得不放弃选房，部分是因为挑区域、挑位置、挑户型而放弃选房。有关部门电话回访了放弃选房的家庭，他们的主要理由是“目前常营周边商品房都在降价，担心限价房也会跌价”。

　　常营项目经济适用房每平方米售价4322元，限价房每平方米5900元。在全市之前的配售中，宣武、西城、海淀等西南、西北区域都配售有常营的房子，也存在有配售房源与申请人上班地点太远的问题。

　　前述不愿透露姓名的开发商向本报记者指出，从目前北京市土地情况来看，房源与申请人需求之间还存在着较大的差别，供应房源的区域分布还缺乏针对性。截至11月21日，北京累计审核通过廉租房申购家庭5445户，经适房申购家庭23897户，限价房申购家庭23221户。从总量上来看，并不存在供过于求的问题，但区域分布上的不平衡已经导致一些申请人放弃房源。

　　而该开发商承认，从资金周转的角度来看，项目已经“亏本”。“原以为是开了门坐等收钱的，而现在不得不去主动营销，主动营销也没有好的作用。”他说。

　　对于开发商来说，参与限价房建设的热情来自于对现金流的考虑。该开发商解释说，2007年在银行贷款不断收紧的情形下，参与限价房的建设，不仅更容易获得贷款支持，还将获得一些费用的相应减免，且不担忧限价房的销售问题。

　　而2008年以来，降价潮开始由南向北波及。在广州一些地区首先出现了限价房滞销局面。这种滞销传导到一级市场，开发商普遍对限价房持观望态度，流拍现象愈演愈烈。

　　《北京市2008年度土地供应计划》显示，北京市2008年的廉租房、经济适用房、限价房建筑规模分别是50万平方米、300万平方米和450万平方米，合计800万平方米。但受市场整体环境影响，尽管北京市国土资源局对经济适用房、“两限房”用地采取了一系列调整措施，但成交状况并不令人满意，部分地块面临着用地落实却卖不出去的尴尬，限价房用地尤甚。

　　据初步统计，今年以来，北京市已先后有三块限价房用地遭遇流标，多幅地块以底价成交。

　　限价房制度能走多远

　　作为保障性住房的重要组成部分，限价房制度被视为解决夹心层住房难问题的重要制度。

　　以北京为例，限价房针对的是北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。“审核条件过于严苛，审核手续过于复杂，影响了限价房的销售进度。”华高莱斯副总经理公衍奎在接受本报记者采访时表示。

　　而一些知名开发商们曾激烈反对限价房制度。SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹认为，限价房和其它保障性住房的大量上市将会伤害市场。

　　国务院发展研究中心社会发展研究部副部长林家彬在接受本报记者采访时表示，采取限价房的做法，是对市场经济的伤害，政府不应该对市场做过多干涉。然而作为过渡阶段的产物，限价房不失为解决中低收入居民住房的一种办法。

　　而从制度设计的角度来看，中国房地产及住宅研究会副会长张元端对本报记者说，在国家9000亿资金投入保障性住房的背景下，政策取向是解决居民住房难的问题。他提出，换个角度思考，“如果没有经济适用房和限价房，市场将不可想象。”另外，限价房制度也需要逐步完善的过程，这一制度短时间内不可能取消。

　　在近日举行的2008年旧城房屋修缮及街巷整治表彰大会上,北京市副市长陈刚表示,北京限价房供应目前仍是供不应求，政府对限价房很有信心，并将逐渐扩大限价房的覆盖面。

　　11月19日，北京市统计局公布的数据显示，今年1-10月，北京商品房市场销售持续低迷，而限价房和经济适用房销售套数占当月销售套数约2/3，成为拉动市场售量上升的主要因素。记者 荆宝洁   （南方报业传媒集团-21世纪经济报道）