评论：央行大幅降息短期内对楼市刺激作用有限

　　2008年11月26日晚，央行宣布从27日起，下调存贷款准备金利率1.08个百分点，同时降低银行存款准备金率1个百分点。这是有史以来最大一次幅度的降息，使得商业贷款基准利率回归到6.12%，相当于三年前的基准利率水平。业内人士认为，此次大幅度降息，将会有效刺激房产消费，不过此举还要经过市场的长期考验其作用才能显现。

　　降息使人气回升

　　21世纪不动产北京安信瑞德加盟店望京区罗经理告诉记者，自11月27日央行大幅度降息后，客户购房热情就呈现出明显的增长势头，尤其是初次置业消费者。

　　据21世纪不动产北京区域市场部统计资料显示，自11月27日至今，公司门店登记的客户量环比上周同期上涨了18.6%，而挂牌量随着利好消息出台也出现了一定的上涨，环比上周同期上涨10.8%。

　　罗经理给记者讲了一个例子，王先生在北京已经拼搏了4年，从去年年底就有了购房的打算，可去年看到了房地产市场开始下滑的趋势后便加入了观望者的行列。最近财政部、中国人民银行出台的一系列“救市”政策，尤其是这次央行再次实行大幅度降息，使他等等再买房的想法开始动摇了。他认为，这次国家的态度很明确，就是要通过房地产市场回暖来保持经济的稳定。因此，他决定抓紧时间开始购房。

　　交易量短期仍难大增

　　降息后，记者12月2日自北京市房地产交易管理网上的数据获悉，从11月27日-12月1日，一手商品房在成交量上并没有增长，反而环比下降。可见，尽管降息幅度很大，但是短期内也还是难以改变低成交量。

　　数据显示，11月27日-12月1日，住宅网上签约的数量共1686套，而之前的11月22日-26日，住宅成交量达到了2172套。也就是说，降息后的成交量环比降息前，还下降了两成多。降息短期内并没有带来交易上涨。

　　我爱我家副总胡景晖表示，在当前经济增速下行压力渐趋走强的宏观背景之下，由于购房者对未来经济预期发生变化，收入和就业存在很大变数，造成了市场中购房者观望氛围依旧，宏观经济的疲态对于购房者的心理暗示影响由此可见一斑。尽管本次降息力度颇大，此举对于自住型客群主导下的房地产市场所产生的刺激作用还有待时间的考验。

　　存款缩水刺激需求

　　由于此次调整幅度较大，尤其是存款利率的调整比例更是出乎意料，对消费者的影响不可小视。不少购房人的存款利息缩水，开始准备购房。

　　严小姐去年年底就想把自己的一居室升级成两居室，但房价的回调以及存款利息的吸引都让严小姐对入市犹豫不决。如今面对利率的多次下调，她自己算了一笔账：目前她有存款20万元，按5年期单利计算，经过今年的4次降息，五年期存款利率已由5.85%降为3.87%，降息给严小姐带来的利息损失达19800元，如若存款利率继续下调，利息损失也将更多，再加上物价的不断上涨，银行存款的保值性越来越差，严小姐为了资产的保值，更为了居住环境的改善，决定出手购房。

　　尽管今年以来北京市CPI涨幅已连续三个月回落，并于10月同比涨幅回落到了4.2%，但与存款利息的负增长相比物价的上涨还是比较明显的，存款的负利问题日益突出。此时房地产价格的下调成为消费者释放住房需求的催化剂。

　　据21世纪不动产望京区域加盟店经理反映，消费者的长期观望使得不少业主降低了房屋报价，例如望京的一些项目中的部分房源已经由今年4、5月份的16000元/平方米降到了现在的12000元/平方米左右，这样的价格已回归到了去年7月的水平。对于有婚房、改善型住房等刚性需求的消费者来讲，着手入市不失为避免负利率造成资产缩水的好方法。

　　改善型需求暂难释放

　　此次1.08%的下调比例，使得现行6.12%的基准利率直接回归到三年前的低息水平。再加上10月22日央行、财政部等发布的《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》中对首次购买90平方米以下房产0.7倍的优惠政策，可以说又使相当一部分房产还要远远低于2004年加息前的利率水平。

　　“链家地产”市场研发中心主任王志伟认为，此次大幅降息大大刺激了初次置业消费者的购买意愿。而相比之下，对于购买第二套房产的消费者而言，依然执行原来的第二套房贷从紧政策，这对于改善型购房需求来说，就更加相形见绌，不利于改善型需求的释放。

　　算账

　　商业贷款50万，20年月供能省205.5元

　　作为今年四次降息最大幅度的一次，本次降息为贷款客户带来了立竿见影的省钱效果。

　　以贷款50万，期限20年，等额本息为例，如果执行0.7倍的优惠利率，降息前月供为3310.8元，降息后月供为3105.3元，每月节省多达205.5元，总利息能减少近5万元。

　　公积金利率下调小已无明显优势

　　本次降息当中，5年期以上商贷利率下调108个基点，公积金利率仅下调54个基点。调整后，公积金利率4.05%已经接近商贷优惠利率(0.7倍)4.284%，以贷款50万元，期限20年计算，公积金月供为3043.1元，商贷优惠利率(0.7倍)月供为3105.3元，二者相差62.2元。相比之下，公积金利率相对商贷已经没有明显的优势，因此，预计央行此次大幅降息后，商贷比例将有所上升。(记者赵丽萍） (来源：京华时报)