京沪深三楼市反弹 持续利好产生“新政策行情”

降价已经成了楼市的“硬道理”。邝飚

　　北京：期房签约量大增

　　相比“ 金九银十” 时的低 迷，11月的北京楼市出现回暖迹象，期房签约量出现较大幅度的增长。

　　来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示，11月北京市期房网上签约13721套，与10月相比涨幅达48%。整个11月，有9天的住宅签约总量超过500套。签约峰值出现在11月4日，签约数量达到817套，而在今年9月，日均签约量仅有百套。

　　据统计，11月北京期房签约平均每套户型面积为96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。11月现房签约住宅1580套，与10月签约住宅1032套相比，上涨幅度较大，环比增加53%。

　　来自权威部门的数据显示，11月份北京成交的期房商品住宅中政策性住房已经占到一半左右。11月，北京经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套，约占总成交量的55%。可以说，北京房地产市场的回暖，很大程度上得益于保障性住房的成交增长。

　　上海：成交面积猛涨

　　来自市场研究机构的统计数据显示，上海楼市11月成交量明显回暖，一手商品房成交面积环比上涨逾五成，走出了一波像样的“新政策行情”。

　　上海佑威房地产研究中心统计显示，11月全市成交一手商品房6201套、717551平方米，相比10月份的459764平方米，成交面积环比增长了56%，比9月份的440065平方米增加了63%；当月商品房成交均价每平方米13700元，环比微涨6.7%。

　　而中原地产CTM数据亦显示，11月全市二手房成交套数比10月份环比略涨5%，其中大户型房源成交回暖，从中原地产成交统计数据看，三房成交较10月同期增长15%左右。

　　深圳：成交翻倍价格下降

　　来自中国房地产指数研究院的统计显示，11月，深圳全市商品住宅成交套数为6039套，成交面积为55.41万平方米，成交金额69.29亿元。而10月份深圳新房成交总套数为3483套，成交面积为34万平方米，成交金额43.2亿元。11月的成交量较10月增长73%。

　　据了解，深圳楼市11月这一波行情的主要特点是：成交量放大。11月不仅创造了深圳楼市成交量的高峰，11月15日，深圳市新房成交更是创下了467套的销售量，是今年内成交量最高的一天。而今年1至10月深圳新房日均成交仅99套。

　　价格稳中有降。中国房地产指数研究院的统计显示，11月深圳房地产市场成交均价为每平方米12506元，环比下跌4.48%。

　　中小户型是成交的主力。11月深圳批售住宅项目套均面积为89.05平方米，环比上月减少10.05%。

　　兰州：交易量突降近八成

　　兰州市房地产管理部门的数据显示，2008年11月，兰州市商品房交易量仅为299套，与去年同期相比成交量下跌近八成。

　　尽管销量骤减，但兰州市房价依然在高位运行。今年1月至11月，兰州市商品房平均销售价格与去年同期相比上涨了13.43%。

　　在气温不断走低的11月，持续低迷的房地产市场却显出几分暖意。在政府减税、银行降息、开发商降价各方配合下，京、沪、深及南京、长沙等二线城市的楼市走出了一波像样的“新政策行情”。但这一轮反弹能持续多久、回暖程度有多高，还有待观察。

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　　持续利好产生“新政策行情”

　　“11月份部分城市之所以会出现成交上升的现象，除了成交结构变化、政策性住宅占比增大的因素外，主要是一系列"房产新政策"产生了影响。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

　　从各地方政府纷纷出台针对房地产的“救市”举措，到财政部、国家税务总局、人民银行出台“组合拳”，再到国务院进一步提出正确引导和调控房地产走势，落实和完善促进合理住房消费的政策措施，房地产调控的利好政策逐渐形成。特别是各地下调普通住宅标准后，很多成交房屋都挤进减免税费、降低个贷首付及利率的范畴，对刚性需求者入市起到了一定的推动作用。

　　值得一提的是，央行自11月27日起下调人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，加上此前的3次降息，5年期商业贷款利率已累计下调1.89个百分点，公积金贷款利率累计下调1.08个百分点。再加上首次购买普通住房家庭可享受0.7折利率优惠，购房者的利息支出大大减少。以30万元公积金加30万元商贷组合贷款、20年等额本息还款计算(商贷按利率下限执行)，每月可少还贷款734元，20年累计少还利息17.6万元。

　　在持续的利好刺激下，原本被迟滞的刚性需求集中释放，给楼市带来了久违的“新政策行情”。上海的数据显示，在降息后的11月28日-30日，全市商品住宅日成交量都在4万平方米以上，尤其是11月29日，一手住宅成交面积达到了5.54万平方米，接近去年楼市的平均水平。

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　　回暖尚需时间 盘整仍将持续

　　市场人士认为，仅凭一个月的成交反弹就说楼市已经“回暖”，尚属言之过早。“要判断市场发展趋势是回暖或转冷，至少要出现一个季度的持续的方向性变化。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，而目前时间跨度还很短，没有比较价值。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示，11月楼市成交回升是各方力量配合的结果：政府税费减免一点，银行贷款利率降一点，开发商房价降一点，消费者理性积极一点。但这是建立在此前成交过于惨淡的背景之上的，随着各方利好因素释放空间变小，反弹持续的动能也将减弱，楼市回暖还需要时间。

　　“外部金融危机的影响还在持续扩散，我国居民对未来收入及消费信心也趋于保守，这些都抑制了楼市的购买力。”陈晟说，“楼市反弹难以一蹴而就。”

　　11月楼市“小阳春”行情某种程度上属于“结构性”反弹。从北京的成交数据来看，保障性住房扮演了重要角色，有约五成的成交属于经济适用房及限价房。随着未来保障性住房供给的进一步增加，市场博弈也可能进一步分化。

　　杨红旭表示，成交量的短期波动不能作为评判政策效力的终极标准，只有当市场真正到达底部，然后迈进新一轮上升通道后，才能证明政策效能“由量变完成质变”。 (来源：齐鲁晚报)