大多数传统地产商“闭关” 机构纷纷抄底拿地

　　就在大多数传统地产商“闭关练功”的时刻，一些地产界的“陌生面孔”却开始张弛有道地攫取土地。

　　颇为敏感的是，楼市进入低迷期以来，一向为调控土地出让节奏而颇为谨慎的地方政府，却大多在年底做出了开闸之举：近日，成都市政府高调推出8幅土地，总面积近千亩，广州也在11月、12月进入推地快速通道，推地规模超过今年前10个月的总和。

　　一唱一和之间，颇有意味。

　　暗度陈仓

　　“机会终于来了。”

　　从10月中旬开始，悬在严旭心头的那块大石头终于落地了，他准备了近两年的“澳洲农庄”计划终于与成都当地政府签约。按照协议，严旭将取得占地高达12000亩的项目开发计划，总价是13.5亿元人民币。严的身份是一家出国留学机构的董事长，凭借这个刚刚到手的“巨额”土地储备，他俨然变成了地产商。

　　“大家都看得出，我们将主要搞生态观光农业，当然农庄内修几栋高档的别墅也是需要的。”严旭告诉记者，他们反复核算过此类项目的利润，加上别墅项目的话，将大有可为。值得注意的是，这个项目中，有超过10%的土地将用于“建房”。“以现代农庄介入，拉动地方投资和就业，解决农业发展的同时，也可以在庄园开发上取得自己想要的东西，可谓多赢局面。”严旭对他的创作爱不释手。

　　严旭以“外商”身份借道农庄进入房地产，而饲料商出身的刘氏兄弟老三刘永美，则在9月末将五星级酒店注入他的现代农业主题公园，以农业观光旅游方式进入房地产。同样，也是协议拿地，以产业投资撬动地产蛋糕。“如今银行更容易接受这类投资方式，往往在贷款上更易获得支持。”严旭说，传统地产商之所以敢在去年高价拿地，而不敢在这个时节“抄底”，是因为他们失去了银行的保驾护航，对于他们这种“野路子”来说，帮助政府拉动产业投资则是好的理由。

　　以产业投资借道进入房地产，并不用在土地市场上“公开”露面，那么地方政府近期积极推地又是为何？他们不知道大型地产商暂时“封刀”了吗？

　　借道保值

　　“不为赚钱也要保值。”

　　因为几个“老朋友”今年以来都不再拿地，常在土地市场转悠的某知名地产公司土地研究部负责人付大同(化名)近期颇为寂寞，不过他却结识了不少“新朋友”。

　　“今年的几场拍卖会，我们发现了很多金融机构和其他根本不知道是干什么的公司的身影。”付大同告诉记者，这些地产业的“陌生面孔”往往一举牌就以起拍价拿下目标，多少有点让人羡慕。其中成都市为打造西部金融中心而推出的两幅黄金地块，分别被阳光保险集团和四川明宇集团以1500万元/亩、1200万元/亩获得。“要知道，九龙仓去年在该区域拿地的成本是8800万元/亩啊。”即使手痒，付大同他们也只能看着干着急。

　　记者了解到，2008年楼市走熊以来，金融资本拿地迹象尤为明显。其中在上海、深圳等土地市场，包括中金所、上交所、中信银行、招商证券、国信证券、太平保险、民安保险等金融机构都有拿地记录。此外广东核电、中海油等大型集团也在当地的土地买入单上签下了自己的名字。

　　“在这个时期，土地对于传统地产商来说可能是个负担，但对于金融机构来说就是一笔财富。”戴德梁行投资部经理林玲告诉记者，与传统开发商拿地是为了开发不同，大多数金融机构拿地，主要是为自己的资产保值。“如今的形势下，相对众多投资领域，土地无疑是较好的保值手段，他们短期内不求赚钱只为保值。”

　　付大同认为，这些机构现在抄底屯地，一方面可以自主开发，以资本市场的经验来寻找资产升值时机，也可以与专业地产公司合作开发，实现“软着路”。

　　有了“陌生人”捧场，地方政府为土地开闸也有了些许底气。

　　山寨江湖

　　“也许不是最好的时候，但也不知道什么时候是最好的时候。”

　　从中央政府的救市政策出台，到地方政府的密集房地产救助政策，再到刚刚出台的“国九条”，敏感者意识到房地产的支柱产业地位不仅不会降低，反而将是经济复苏的关键。

　　在新鸿基中国部策划副总监程伟泉看来，在低迷期入市的地产资本往往都会在兴旺期获得成倍的回报，“关键是要耐得住寂寞，经得起过冬。”他认为，香港多次经历经济调整，老牌地产商变得更专业，而一些在底部入市的机构也可获利颇多，这就是仍然有很多资本寻求进入地产行业的原因。

　　“并不是只有地产业才受到熊市的挑战，其他产业一样压力巨大。”新近刚刚在成都高新区买下一幢商业楼宇的服装商何军涛告诉记者，以现在的情况来看，只要买入价格合适，地产业在未来几年的总收益仍将远远大于制造业。“2009年，能保持8%增长的行业就不多了，而三五年后，地产的收益率达到50%以上也问题不大。”何军涛说，这也是他选择押宝地产而压缩服装厂的原因。

　　“这类现在入市的企业，不是资金雄厚的就是可以获得一定政策支持的，他们现在的拿地能力有可能成为下一轮房地产发展中的先天优势。”付大同说。

　　不过，这些地产界的“陌生人”还是冒了一定风险的。

　　“现在并不是底部，而且地方国土部门推出的土地有限，选择面较窄。”四川一家知名房产公司市场研究部人士青岗认为，这些行业外的公司如果押错宝，今后在土地转让中会面临不小的成本压力。

　　“现在不是时机，我们也不知道什么时候是最好的时候。”何军涛坚持认为他们是在进行一场知根知底的赌局，“制造业要在两三年内获得高利润仍然很难，而地产则可以赌，在我们的预估当中，房地产的恢复也会比其他产业快。”

　　有了“赌徒”的参与，年底的土地市场收官大戏，肯定会唱得更热闹。(张明) (来源：中国经济周刊)