金融危机下的房地产遭遇76年来最严重冲击

　　全球金融危机下的房地产

　　76年来最严重的金融冲击

　　10月3日，美国总统布什在白宫签署经过修改的大规模金融救援方案。这项历时一个月，几经周折的救市计划之所以受到世人关注，与由房地产市场动荡引发的当下一系列严重的“金融危机”紧密相关。

　　雷曼兄弟破产，美林以440亿美元出售，国际集团（AIG）求救等一系列事件，大大加剧了投资者对全球金融危机的担忧。然而正如布什签署救援方案后承认的，美国经济面临“严重挑战”。据初步估算，全球金融业的最终损失额或将超过1万亿美元。身处风暴中心的华尔街遭遇上世纪大萧条以来的最大打击，今年以来，宣布倒闭的美国大小银行已达10多家。美国联邦储备委员会前主席艾伦·格林斯潘研判美国正陷于“百年一遇”的金融危机中，这场危机引发经济衰退的可能性正在增大，这场危机将持续成为一股“腐蚀性”力量，直至美国房地产价格稳定下来，危机还将诱发全球一系列经济动荡。

　　早在2006年底，美国次房危机的苗头就开始了。而从苗头发生、问题累计到危机确认，特别是到贝尔斯登、美林证券、花旗银行和汇丰银行等国际金融机构对外宣布数百亿美元的次贷危机损失，则花了半年多的时间。现在看来，由于次贷危机的涉及面广、原因复杂、作用机制特殊，持续的时间会较长，产生的影响会比较大。

　　次贷危机引发了美国和全球范围的又一次信用危机，而从金融信用和信任角度来看，它被有的经济学者视为“美国可能面临过去76年以来最严重的金融冲击”。消除这场危机，因而也需要足够的时间。

　　全球房地产在危机中挣扎

　　美国：房地产处于衰退阶段

　　美国次级抵押贷款危机爆发以来，不仅使美国金融机构住房抵押贷款损失大幅度增加，也使许多持有美国住房抵押贷款支持债券和相关产品的机构出现较大亏损。据分析人士指出，美国经济将进入增长放缓时期，房地产市场已处于衰退初期阶段，美国经济与房地产市场将在2010年走出波动周期谷底；在美国房地产相关债券市场价格短期大幅度下跌后，市场风险得到较大释放，进一步下跌的动能和幅度不会太大，预计在2009年至2010年美国经济及房地产经济复苏时债券价格还会回升，寻求注资和计提减值准备是受危机影响的金融机构采取的主要对策。

　　近期，美国政府出台了向贷款购房居民提供为期五年的抵押利率冻结计划，减轻了浮动贷款利息购房者的利息负担；美联储也规定禁止对未按期还款的购房者采取处罚或其他措施，使得大量欠款者房屋免遭法院拍卖。但这些措施还不能根本改变房地产市场颓势。据此，美国房地产价格从2006年下跌开始算起，需要持续到2010年才能止跌回升，走出衰退阴影。

　　欧洲：房地产市场迎来拐点

　　美国房地产市场经历的阵痛正波及到全球其他国家。从爱尔兰乡村到西班牙海岸，到处可以看到缩水的房价，一些地区遭受的打击程度甚至比美国还严重。

　　今年欧洲各国的房地产市场或增速大幅放缓，或陷入停滞甚至大幅萎缩。 据相关机构调查显示，今年英国、爱尔兰和西班牙等欧洲房地产行业将迎来拐点，塞浦路斯、保加利亚等国市场将陷入停滞。房价方面，爱尔兰、意大利、葡萄牙和德国西部地区均出现了下降。在成交量方面，爱尔兰房产成交量萎缩30%，西班牙减少15%，葡萄牙减少14%，德国的房产成交量也萎缩了9%。

　　另外，目前欧洲社会还存在一个非常棘手的问题——人口自然出生率一直都在持续下降。据统计分析，按照欧洲现在人口负增长的速度来计算，到2050年欧洲15岁~64岁的总劳动力人口数量将会减少25%。 这种局面如果持续下去的话，欧洲现有住宅总量不需要再增加对房地产市场的任何投资，就完全能够满足未来消费者的居住需求。所以，这样的房地产市场前景对于欧洲来讲无疑是一种噩耗，欧洲经济将会雪上加霜。