机构报告称香港楼市预计2010年下半年反弹

　　承接2007年的经济上升趋势，香港房地产市场于2008年上半年整体取得令人满意的增长。然而，随着全球金融市场于第三季趋于动荡，各类房地产市场均受到影响，在接近年底时仍就延续下滑趋势。尽管如此，仲量联行在最新发表的2008年度房地产市场回顾中指出，整体房地产市场可望于2010年下半年开始出现反弹。

　　随着全球金融市场暴跌，香港作为全球主要金融中心亦难以独善其身。过去两个月，香港金融市场进行了深度的整固，股票市场创近年低位，企业亦纷纷缩减人手以应付经济下滑。写字楼需求显著逆转，银行和金融业的需求尤其疲弱。

　　在写字楼方面，由于需求转弱、供应有限，核心区域写字楼出租率于2008年均出现了负增长，并出现了净退租；其中以中环成为退租率最高的写字楼市场之一，主要由于部分租户迁入非核心区域。另一方面，非核心区域内新落成的写字楼获得预租，使非核心区域全年的出租率保持相对强劲。整体空置率由2007年底的5.1%，升至2008年11月底的6.5%。

　　在住宅方面，金融市场暴跌，削弱了在过去两年累积下来的财富效应。需求因就业不稳及银行收紧信贷而放缓，2008年下半年一手及二手住宅市场的交易宗数大幅减少。2008年1月至11月，整体楼宇买卖数量跌至9.1万宗，较2007年同期下跌17%，其中70%是在2008年上半年成交。事实上，2008年11月份录得创新低的3264宗交易，不仅较去年同期下跌79%，亦低于2003年2月份非典期间的水平。

　　中小型住宅及豪宅的资本值于2008年上半年分别上升7.2%和12.7%。然而，这两个市场在进入2008年下半年后显著逆转，资本值分别下跌了21%及22%。2008第4季，中小型住宅平均资本值下跌17.1%，而豪宅资本值则跌幅更大，下跌18.9%。2008年前11个月，中小型住宅资本值下跌14.9%，而豪宅资本值则下跌12.1%。

　　豪宅物业的租赁需求持续下跌。来港的外籍雇员人数减少，加上公司削减房屋津贴，进一步降低对豪宅物业的租住需求，使得租金在2008年下半年下调18.8%，全年跌幅为10.3%。

　　随着全球经济危机延续至2009年，预期物业市场在短至中期会持续反复波动。由于物业投资及租赁的需求预期会持续疲弱，各类物业的资本值和租金由现在至2010年将出现下调。然而，房地产目前仍被视为较其他金融工具相对安全的资产级别，将有助缓解收益溢价所承受的压力。低空置率及未来供应紧张，应能抵消部分负面影响。

　　内地在全力保经济增长，加上香港稳固的国际金融中心地位及强大的经济基础，预期香港整体房地产市场将于2010年下半年出现反弹。 (来源：深圳晚报)