二套房松绑税收政策放宽 楼市买卖双方都得利

　　2008年末，楼市暖风频吹。上周出台的新政一方面对二套房贷款进行了“松绑”，另一方面税收政策也再度有了放宽。改善型购房者无疑是最大的赢家，不论是卖房时的税费缴纳，还是买房时的房屋贷款，只要是满足政策条件，就能够享受到不少优惠。新政一周后，市场上交易不满两年的普通住宅房源挂牌量增幅明显。此外，也有一些非普通住房的卖家，由于一直没有得到明显的政策鼓励，也开始将房源降价出售。

　　卖房受益：两年之内持房者

　　-政策热点：交易成本再降低

　　12月17日新政规定：将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　这一政策的直接受益者是持房不足两年就想要出售的卖家，他们可以节省一笔不小的税费。

　　按照此前的上海对于二手房转让营业税的规定，2年之内按照转让合同价总额的5.55%征收，而现在变成差价的5.55%，卖家的税费负担明显减轻。这一政策也在间接鼓励改善型购房者积极换房。

　　案 例

　　王先生新婚后，于2007年9月在新湖明珠城买了一套79.11平方米的两房，当初的买入总价为103万元。由于需要置换房屋，王先生于近期将这套新湖明珠城的房源挂牌出售，挂牌价为135万元。

　　新政实施前后他所缴纳的营业税的数字对比如下表：

　　买房受益：改善型住房消费

　　-政策热点：二套房贷可享首次贷款优惠

　　自10月新政出台后，第二套房贷标准一直是备受关注与争论的焦点，12月17日的政策终于正式为第二套房贷“松了绑”。新政规定：对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　政策明确了10月份“救市”新政出台后一直争论的“第二套”房贷标准问题。汉宇地产相关人士认为，政策比之前在各个商业银行“暗自”操作的第二套房贷资格标准有了明显的放松。在11月初至今的一个多月内，大部分银行都会坚持要求首先要还掉第一套房屋贷款，才能给与第二套房以优惠利率。而目前出台的政策并没有要求要首先还清上一套房屋贷款。

　　2007年上海市的人均住房建筑面积为32.2平方米，也就是说一个信用良好的客户只要人均住房面积低于32.2平方米，就可以按照第一套住房的优惠利率申请第二套住房。需要注意的是，购房者购买的必须是普通自住房。对于改善型购房的购房者来说，这无疑是一个重大的利好。

　　案 例

　　陈先生与妻子现居住房屋面积70平方米，喜得贵子后，人均居住面积达不到32.2平方米。为了改善居住环境，他们计划购买宝山的新开楼盘香逸湾，总面积90平方米，总价约82万元，首付4成贷款6成。

　　根据原来政策，在现有住房贷款未还清的情况下购入第二套住房，基准利率上调10%，即商业贷款利率为6.534%，贷款49万元30年，等额本息计算月还款额为3108元。而执行新政策后，购买第二套普通住房按首套贷款优惠政策，下浮30%后商业贷款利率4.158%，贷款49万元30年，等额本息计算月还款2384元。 (来源：新闻晨报)