广州天价住宅物管费官司:保证业委会公选是关键

■63层曾是广州的最高建筑。

■"63层"的B附楼。

　　深读指引

　　天价住宅物管费的出现，关键不在于是应按商业标准收费还是住宅标准收费，其背后的问题其实是业主的自治权利有否得到实现——按照物业管理的相关法律，物管费是由业委会与物管公司协商约定的，如果有一个真正代表业主利益的业委会，还会出现一个令业主无法接受的天价收费吗？

　　“63层”附楼的物管收费问题正是目前广州不少住宅小区存在的问题，共同的症结都是缺乏一个代表业主利益的业委会，因此，如何在法律上保证业委会选举公平公正，真正代表广大业主利益而非少数大业主（开发商）的利益，才是问题的关键。

　　■新快报记者　陈文

　　2008年12月26日一早，愤怒的“63层”B附（住宅）楼的7户业主便把一封“民事上诉状”递交到了广州市中级人民法院。他们要求法院宣布“63层”所有者“以广东国际大厦业委会名义签署的《物业服务合同》，对其他业主无效”。因为此份合同要求B附楼的住户，向管理“63层”的深圳中航实业公司属下的物业公司，以每月每平方米14.85元的价格，交纳物业管理费。

　　此前的12月17日，广州市越秀区人民法院一审判定这7名业主败诉——其“要求确认该《物业服务合同》无效之诉讼请求，依据不足，不予支持”，这是去年以来这些小业主的第二次败诉。

　　从去年的5月到12月间，“63层”B附（住宅）楼的部分业主，打了两场官司。

　　一场是赫赫有名的广州“63层”管理者起诉B附楼的近40户业主，追讨其拖欠的物业管理费。

　　一场是B附楼的7户业主，诉“63层”管理者及属下物业公司，与业委会恶意串通，签订业主无法接受的《物业服务合同》。两场官司一审均以业主的败诉而告终。

　　第一回合

　　追讨拖欠物管费

　　“63层”VS业主

　　法院：判业主按每月每平方米13.89元交费

　　广州人叫惯了的“63层”位于环市路上，全称为“广东国际大厦实业有限公司”，占地18997.6平方米，包括高200米、63层的主楼广东国际大酒店；在它的左边是30层高的写字楼A附楼；而隐藏在A附楼后面的，是一般行人很难看见的35层高的住宅楼——面积5458.47平方米的B附楼，又称“广信商业公寓大厦”，有218个单元，为80位业主拥有。广东国际大厦实业有限公司现在的大股东，则是在2007年1月收购了广东国际大厦实业有限公司的中国航空技术进出口深圳公司(简称深圳中航)、深圳中航实业股份有限公司(简称中航实业)、深圳市一浪投资有限公司。其中深圳中航和中航实业占75%的股份，一浪投资占25%。

　　接手“63层”后，深圳中航方面派出了深圳市物业管理有限公司管理“63层”，还专门成立了广州分公司，而之前，这里由广东国际大酒店物业部管理。

　　从去年5月起，“63层”将B附楼的近40户业主送上法庭，追讨其拖欠的物业管理费。越秀区一审法院认为“按每月每平方米14.58元（注，原文如此）的标准收取物业管理费有其合理性”。理由是“目前对该类房屋的物业管理费未有相应的政府指导价，而被告也实际按每月每平方米14.58元的标准缴纳过物业管理费”。

　　但该判决最后要求“原告应按诉争的房产证记载面积，每月每平方米13.89元的标准计收诉争房的物业管理费”。13.89元，如果放在其他地方，绝对是个吉利的数字，“而对于我们小业主则是一场灾难。”业主赵先生说。

　　“这也太黑了，10多年下来，我们交的管理费都可以买一套房了。”一位业主无奈感叹。

　　今年元月19日上午，针对物业收费问题的二审，将在广州中院开庭。业主们甚至做好了再败诉，向高院申诉，向人大上书的准备，大有不达目的誓不罢休的悲壮。

　　而“63层”方面也不示弱，“我们对一审中的某些方面也不太满意，我们也进行了上诉。”业委会主任、“63层”的人事总监张澜说。

　　业主

　　天下有这么贵的住宅管理费吗？

　　多位业主说，事实上，B附楼的物业收费问题，由来已久，争吵不断。该大厦于1996年6月交付使用，按住宅结构建造，其他结构和一般小区的住宅大楼无异，就是多了中央空调和中央热水，当然要另行收费。

　　该大楼和一般的住宅楼没有什么大的区别，只是天花、墙体显得比较陈旧。业主的住宅和普通人家的三房一厅、两房一厅没什么区别。如果不是业主提醒，还看不出这里是装了中央空调的。大楼的下面是个停车场，也没有什么花园或者运动场所。

　　“买楼时说好，先免除半年的物业管理费的，也没有签订前期物业合同，也没有说以后收取多少物业管理费。”吴先生说，“大家都想，物业管理费也贵不到哪去。”

　　“可是将近一年后，开始收取物业费，开口就要每平方米14.85元，你算算，除管理费外，空调费要按一个出气口收费，一个小时一块。还有水电费，按商业标准计收大家的水电费。”业主易先生说，“我的两房一厅，面积87.41平方米，月管理费要1298元，每年就要15576元。”业主吴先生介绍，他的房子158平方米，即便按照13.89元收费，“一个月要交2194元，一年是26328元，12年来就要缴纳315936元，都可以买一套房子了。长此以往，我们出租这些房屋的利润，几乎被管理费给吃掉了，天下有这么贵的住宅管理费吗？”他说。

　　“2003年、2004年，随着《物业管理条例》等法律的出台，广州市又出台了《广州物业管理收费标准及办法》，大家学习后，就觉得这么收费不合法，不能再忍受了。部分业主开始拒交管理费。”业主李先生说。

　　到了2007年2月12日，深圳中航接手后，B附楼业主以为缓和矛盾的机会到了，20多户业主联名给“63层”写了信，称“希望贵方与我们就B附楼收费标准进行协商，以和谐解决以往一直存在的问题：大厦管理收费太高，与提供给业户的服务不对等之矛盾”。

　　但新管家显然没搭理他们，不但继续以往的收费标准，而且还要追讨他们接手之前，即业主拒交给广东国际大酒店物业部的管理费，因为他们同时也收购了其债权债务。

　　物管

　　管理费含公摊费、物业维修费

　　针对业主的说法，现任物业公司的刘经理说起来也一肚子苦水。“我们也没有完全按商业标准计收大家的电费，现在的收费标准大概是1.27元一度。因为空调、热水都是从中央系统传过来的，消耗自然较高，如果完全按照商业标准收费要到两块钱了。”

　　他说，他从“63层”开业就在这里工作很多年了，全部物业管理人员有30多人，在B附楼的就有9人。“目前有54%的业主不交费管理费，缴费的为46%。欠费从前两年的700多万元，上升到目前的近900万元。”

　　他介绍，“我们的管理费实际上是把所有的公摊费用、物业维修费用都算在内的，这么算起来也不算贵。由于很多人不交费，加上这些业主还没有交物业维修基金，不少维护的费用都是物业公司进行垫付的。”

　　他说，“很多人在里面办公司，搞旅业出租，有钱请人管理、打扫卫生，也不让我们的人去做，现在却说没有钱交管理费。我们是国企，维护社会和谐，才一直忍到现在。”

　　焦点1

　　是否普通住宅？

　　“63层”：土地用途是“商住”

　　业主：房产证使用性质是“住宅”

　　法院在去年10月的判决中认为：“因该大厦设有冷热水、中央空调、闭路电视等供应，故本案广东国际大厦B附楼并非普通住宅。”

　　“63层”方面也认为，B附楼不是普通的住宅。当年开发商是以“广信豪华商业公寓大厦”名义销售该大厦的，土地用途标注为“商住”，故按商业标准定价管理费合情合理。而目前的商业标准，基本都是与业主协商决定的，并没有一个具体的指标。

　　“但在物价局提供的专业物业收费标准中，没有看到这样的区分，只是分为住宅和非住宅。即便是比较高级的公寓，如中信广场公寓，物业收费也在7到8元之间。”吴先生认为。

　　易先生出具的国有土地使用证显示，广东国际大厦的土地用途标注为“商住”，其中主楼为酒店及办公楼，A附楼也为办公楼，B附楼则为住宅。

　　易先生在B附楼《房地产证》上的土地用途显示是“商住”，使用性质为“住宅”。同时，多位业主出具的二手买入《房地产证》的使用性质上，都标注为“居住用房”，并盖有房管局的小红章。

　　业主某女士说：“我们的《房地产证》使用性质以‘住宅’和‘居住用房’为主，楼宇也是住宅结构，理应按住宅标准定价，就算将什么豪华、地域、增加配套设施等因素考虑进去，也无理由定出如此难以承受的高价。”

　　焦点2

　　业委会选举合法吗？

　　业主：5个业委会委员4个非业主

　　业委会主任：受公司委托有法律依据

　　2007年9月26日，在《物权法》实施前一个星期，“63层”管理者，成立了业主委员会。这一行为遭到B附楼业主的强烈反对。但是深圳中航方面占了整个物业区域的75%的面积，相对于B附楼的小业主而言，从各个方面都拥有绝对优势。

　　在此之前的2006年9月，在B附楼部分业主倡议下，成立了由广东国际大厦实业有限公司和B附楼部分业为主的首届业主大会筹备委员会，但工作开展得很缓慢。

　　2007年6月，深圳中航物业公司广州分公司认为，其上级公司已经收购了“63层”，因此向房管局越秀分局提出重新组建业主大会筹备委员会，得到该局的认可，并于2007年8月31日成立。

　　对此B附楼部分业主强烈不满，并指“63层”方面在《物权法》颁布前，“采取欺上瞒下的违法手段企图只手遮天，违反法规程序，将选举业委会委员与选聘物业公司，一并在所谓业主大会通过。”

　　2007年11月6日，越秀区房管部门对B附楼业主说，他们将关注其动态，B附楼业主也可以通过法院主张权利。前年12月28日，香港业主蔡陈葆心甚至通过香港中联办，反映了物业管理问题和业委会选举不公正的问题。

　　市房管局在随后的答复中称，“由于《物业管理条例》没有授权行政机关对业委会的产生予以审查批准的规定，因此对于广东国际大厦业主大会筹备组的备案是告知性备案。在我局越秀分局提出要求该筹备组提交选举产生的首届业主委员会委员的房屋产权资料后，该筹备组一直未能提交。因此我局越秀分局已将广东国际大厦业主大会筹备组的备案资料退回。”

　　B附楼的一些业主反映说：“为了沿袭以前的高收费，他们特意赶在《物权法》实施前，成立了所谓的业委会，我们都不知道怎么成立的。而且5个委员，4个不是业主，只是他们公司的代表。”

　　当选的业委会主任，现广东国际大厦有限公司的人事总监张澜说：“2007年9月成立的业委会，都是依法依规成立的，是合法的，法院对此作出了判决。即业委会已经依法在行政主管部门备案……7原告不能代表国际大厦多数业主的意志。”

　　他承认，包括他在内5位业委会委员，有3位是深圳中航派来的，是受到公司委托的，这有法律依据的。还有一位委员是广信置业公司的员工陈立无，另一位是A附楼的业主简松年。而B附楼一位业主又说，“简松年也是张澜他们的法律顾问。陈立无则从来就找不到这个人。”

　　记者拨通简松年的电话，一位自称简松年的女士对记者说，“B附楼真的不关我的事，我只是帮着大家做事而已。我也是听说B附楼有人欠了管理费不交，很多是历史原因造成的。我也觉得物业管费贵，我的物业只有85平米，一个月也要交3500元，但没办法。所以我觉得大家都有责任，各打50大板。但业主委员会的成立是合法的。”

　　第二回合

　　要求撤销物业服务合同

　　业主VS业委会委员/物管公司

　　法院：物管合同为有效合同

　　为了解决遗留已久的问题，B附楼业主也曾经试图单独成立一个业委会，与"63层"的主楼和A附楼分开。因为毕竟大家的使用性质大不相同。"我们感到这样对大家都好。"有业主称。

　　但该区域的主楼、A附楼、B附楼业主被定义为一个物业区域，按照《物业管理条例》一个区域只能成立一个业委会的原则，张澜等人都表示，这样确实不可行，也容易引起管理的混乱。"该业委会成立的同时，也就是9月26日当日，未经业主大会授权的情况下，'63层'员工张澜、邓楷、乐小龙和陈立无、简松年与深圳中航物业恶意串通，立即与其签订了《物业服务合同》，等于自己与自己签订了一份合同，即深圳中航跟自己的物业公司签合同，去管理别人的物业。"B附楼业主的代理律师称。

　　该合同显示，其管理期限是"从2007年9月到2010年9月。"且"本合同满后一个月，双方对本合同无异议的，本合同自动续期一年。"

　　合同规定物业管理费，"主楼为35元/平方米，A附写字楼29.8元/平方米，B附楼商住公寓楼14.85元/平方米。"

　　为此，B附楼的业主陈海腾、李长葓、郝琼瑶、易丰、赵井、韩力人、吴海棠等人，于去年10月将深圳中航物业管理有限公司及广州分公司，以及业委会的5位成员悉数告上法庭，要求撤销未经B附楼业主同意的合同。但5委员之一的陈立无，一审法院称其"无正当理由拒不到庭"，一直没露脸。

　　于是，上演了本文开始的一幕。经过一审，法院认为，"根据广州房管局越秀分局作出的《关于广东国际大厦第一届业主委员会备案的通知》，广东国际大厦业主委员会已依法在行政主管部门备案，而简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜是该业主委员会委员……该合同无违反法律的强制性规定，为有效合同。"

　　物价局

　　未与业主约定不得强制收费

　　事实上，在此前后的几年里，不少业主开始频繁走访省、市、区人大和物价局、房管局等部门，反映物业收费过高的问题，"但情况一直没有改变。"多位业主表示。

　　于是，不少业主开始寻找物业管理方面的各种漏洞。

　　2005年底，业主韩先生给市物价局写了一封投诉信，指出：

　　一、从B附楼交付以来，开发商先是委托广东国际大酒店物业部实施前期物业管理，但双方一直未签订《委托物业管理服务公约》，多年来向我们收取高额管理费，且物业管理服务质量、服务态度低劣，严重侵害业主权益。二、广东国际大酒店物业部并不具备独立法人资格，未取得《营业执照》、《经济管理服务性收费许可证》，无权单方面收取物业管理费。

　　2006年3月，市物价局给韩先生等业主回了信，信中说："根据国家发改委、建设部联合颁发的《物业服务收费管理办法》第七条规定，物业收费实行政府指导价。若服务内容高于一级标准的，可以由业主和物业管理企业，根据双方具体商定的服务内容标准另行约定收费标准。具体收费标准不得由物业管理企业单方制定。"

　　到了2008年2月，市物价局根据业主的投诉，给广东国际大厦实业有限公司物业管理分公司发了一封《关于规范广东国际大厦B附楼物业服务收费行为整改意见的通知》。

　　该通知提出整改意见："对于广东国际大厦B附楼住宅物业服务收费，在业委会成立前，实行政府指导价。业委会成立后，实行市场调节价管理，由业主与你公司在物业合同中约定。未经核定或约定，你公司不得强行提供服务，强制收费。"

　　市物价局相关负责人在接受记者采访时表示，应该明确的是，这两份文件，第一份是基于当时B附楼未成立业主委员会时发出的建议。第二份在成立业委会的前提下，我们要求他们与业主协商约定，否则不得强行提供服务强制收费。

　　如果B附楼现在成立了业委会，理论上是可以与物业公司进行约定服务标准和收费标准。如果业主认为业委会侵害了业主权益，应进一步向主管部门投诉，或者向法院起诉。

　　市物价部门专门负责物业收费研究工作的人员也说，"好像没听说过比这更贵的住宅收费了。这里的原则是，如果涉及业主的共有权利和共同利益的，要经业主协商和授权。"

　　房管局

　　曾对"63层"罚款5万元，要求停止收费

　　业主也没有停止向房管部门投诉。2006年1月，业主李沛葓向市房管局投诉广东国际大酒店物业部不具备独立法人资格。市房管局在当年2月的回复中称："该管理部不具备法人资格，至今未取得物业管理企业资质。下一步，我局将协调越秀区房管局按照物业管理有关规定对该部进行处理。"

　　同年12月，市房管局又在给李沛葓的回函中称："查证广东国际大厦实业有限公司在未取得管理企业资质的情况下从事物业管理活动。于11月1日对广东国际大厦实业有限公司发出了《行政处罚决定书》（穗国房字（2006）59号）。"《行政处罚决定书》对其罚款5万元，要求停止收费进行整改。

　　但对于以上的看似对业主有利的证据，并没有改变任何现状。

　　专家视点

　　不限制"一票独大"业主投票权数难以保护

　　知名律师 周玉忠

　　去年11月省人大常委会审议新《广东省物业管理条例》时，社会各界人士呼吁希望保留2006版中对开发商"一票独大"的限制，以公平保护各方的合法权益。

　　据新草案通过后公布的修改意见称，该条例增加了有关投票权的规定,防止开发商"一票独大"的现象。周玉忠认为，以上修改是否是真正对"一票独大"进行限制，由于该条例的全文至今年年未发表，他无法判断。但单纯就上述文字的表述而言，这与限制"一票独大"还有距离。

　　他说，在国家上位法并无限制"一票独大"及如何确定投票权的情况下，业主投票权数难以确定，业主大会能否作出合法有效的决定更是让人生疑，如某一大业主持有二分之一以上的面积投票权，而他若反对某项动议，无论其他业主如何折腾，业主大会的任何决定将无从作出。

　　我们依然建议在《物业管理条例》中，遏制"一票独大"的条款，不仅具有创新精神，也有合理性，同时与上位法并不冲突。我们不妨以开放的心态，借鉴《反垄断法》的精神。去年8月1日实施的《反垄断法》，就是要"预防和制止垄断行为，保护市场公平竞争，提高经济运行效率，维护消费者利益和社会公共利益。"诸如大型地产商指定关联物业管理公司管理其开发的小区，强行限制其他物业公司参与公平竞争，因而引发业主维权风潮的案例，更是数不胜数。如果我们不限制"一票独大"，不仅对业主没好处，对其他物业企业也不公平。

　　根据新规定,小区业主大会在决定筹集和使用专项维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施时,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；在决定其他小区重大事项时,至少也要一半以上同意。

　　如何根据面积和业主人数确定票数？根据新规定,专有部分面积,按照建筑面积计算,建筑物的总面积,按专有部分面积之和计算。业主人数,开发商已经出售的专有部分的业主人数,一户按一人计算；未出售的部分,按一人计算；总人数按两者之和计算。

　　检讨立法疏漏防止大业主侵害小业主权益

　　清华大学教授 申卫星

　　回看我国《物管条例》对业主大会决议方式的规定，"业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　关于投票权的界定，可以发现，建筑面积越大，投票权重就越大，这完全可能导致大业主操纵业主大会的决议，从而有可能损害小业主的权益。此亦条例立法疏漏之处。