新快报记者 谭丽芳
新年伊始，关于存量房贷能否享受七折优惠利率成为购房者最关心的事。"不给打七折，我就办房贷转按揭！"存量房贷七折优惠政策一出，去年5月买了房子、准备办理房贷转按揭的王小姐告诉记者，佛山有不少业主准备利用"转按揭"的方式和银行讨讨价。
另悉，央行连串的降息让以前办理了固定利率房贷的客户如坐针毡，现在5年以上贷款基准利率在七折优惠基础上，已降至4.284%，相比最优惠的固定利率房贷（近8%）同期限利率要便宜一大截。
一度颇受欢迎的固定利率房贷变得"高处不胜寒"。佛山大部分市民目前正忙于"固转浮"，务求令自己的还贷更"着数"。对此，理财专家提醒房贷者："固转浮"需谨慎。
招数1 固转浮
降息后固定利率吃亏
在前两年利率连续攀升时，为规避继续加息的风险，很多买房人都选择了银行的固定利率还款。但从去年9月到12月，央行在4个月的时间里5次降息，当初办的固定利率还贷就显得很不划算。
周女士就是固定利率的"受害者"之一。2007年年初，周女士和老公在桂城买了一套122平方米的房子，并在银行办理了一份5年期30万的住房贷款，"当时行情大好，银行已几次加息，固定利率只比同期浮动利率略高一点，只要央行再加一次息，固定利率房贷的优势就立即显现出来。"她和老公都认为未来很有继续加息的可能，所以选择了固定利率，避免将来还更多的利息。于是，周女士采用了固定利率还款，当时的利率是5.73%，这样每月需要还款5762.25元。
随后的接连升息印证了周女士的判断，房贷利率一度达到7%。而现在最新的首套住房浮动贷款优惠利率是4.032%，也就是说，现在每月只要还款5529.29元，这样算下来，她每个月就要比以前多交232.96元，5年下来，就要多交13978元。
中国建设银行佛山分行陈理财师算了一笔账，去年3月18日加息前，五年期以上贷款利率为6.84%，多次加息之后最高达到7.83%。现在，经过多次降息后，五年期贷款利率跌回5.94%。"肯定要转为浮动利率，不然客户吃亏太大了"。
固转浮银行有权收违约金
建设银行是国内最早推出个人房贷业务的银行。记者拨通建设银行客服电话被到转到个贷部后，一位职员开口就说："你也是咨询"固转浮"的啊！今天来咨询的客户不计其数，我们也在办理多款单子（固定利率转浮动利率的申请），降息以来不断有客户提交固定转浮动的申请，但具体的情况你还是到营业网点去咨询吧。"
另外，记者到建行、中行佛山分行营业网点了解到，自从去年9月开始降息以来，申请固定利率房贷的客户就已经少之又少了。在数次降息后，现在基本上已无人申请固定利率房贷。现有的固定利率房贷客户也纷纷倾向于将固定利率房贷转为浮动利率房贷。
"固转浮"需要收手续费吗？记者从招商银行、中行等银行佛山分行了解到，此前办理固定利率房贷的客户可申请转为浮动利率房贷，最多可在当前基准利率基础之上下浮30%。此外，还有部分银行甚至对固定利率转浮动利率不收违约金。
中信佛山分行个贷部相关人士表示，客户同银行签订固定贷款利率后要求转为浮动，实际上是一种违约行为，因而需要支付一定金额的违约金。"但我们佛山分行鉴于市场行情，加之办理固定利率的客户基本都是贵宾客户，因此，我们对申请"固转浮"的客户，没有收取手续费。当然我们也有最基本的要求，就是客户申请固定利率最起码要满1年。"
佛山农信社、农行佛山分行和交行佛山分行其他几家银行也表示，由于固定利率贷款是贷款者和银行通过协议约定，因此一旦有客户要把固定改为浮动利率，就意味着贷款者违约，银行要收取一定的违约金。至于具体收多少违约金，各银行规定不同。
提醒：固转浮要因房而异
固转浮不适合所有贷款者
"看来要多咨询几家银行了，听说有些银行的政策是从其他银行转按揭贷款后也可以打七折，要是这样的话大家都可以换银行了。""你只要和银行说，不按七折优惠，我就转按揭，他肯定会考虑考虑的。"本月7日下午，在城南某农业银行网点，有业主如是说。接受记者采访的多位贷款购房者均表示，会要求银行给自己的房贷打七折，如果不打折，肯定会转按揭。
对于购房人的想"转按揭"的念头，专业理财师建议购房人想清楚之后再作决定，毕竟转按揭涉及到房屋重新抵押，存在一定风险。
"转按揭之所以被房贷人广泛关注，主要是怕享受不到七折优惠政策。"理财专家指出，作为按揭供房的消费者，目前可以利用相关银行的"固定利率房贷转成浮动利率"政策来规避固定利率贷款所带来的损失。但也不推荐消费者盲目办理"固转浮"。"
建行佛山分行理财师陈先生还提醒"房奴"们注意转换风险，在综合考虑、衡量得失后再作决定。他认为，首先，转按揭本身存在风险性。金额小的话，有可能发生平移过程中发生的服务费用高于优惠金额的情况。其次，优惠金额可能并不像购房者期望的那么大。"现在大家关于节省资金的计算都是基于利率20年不变的前提；但从长远来看，房贷利率不可能一直处在这个水平。贷款金额小的用户尤须慎重考虑。"
"而且并不是所有的固定利率转成浮动利率都合适，只有2007年10月以后办理长期固定房贷的客户，而且又打算3－5年内还款的客户应该尽快办理固定转浮动利率。"陈先生说，2007年9月之前办理固定房贷的客户如果选择短期房贷大可不必转浮动，因为其固定房贷的利率还不到6%，如果转成浮动利率，有些客户按照银行的规定是享受不到15%－30%的优惠利率的，所以还不如"按兵不动"。
招数2 转按揭 可变相享受七折优惠
所谓"转按揭"，简单地说就是把个人住房贷款业务从一家银行转到另一家银行，利率目前最低可享受七折优惠。
据记者调查，建行佛山分行、中行佛山分行等都在佛山地区开展了房贷转按揭业务。"只要购房申请人向银行提供符合条件的基本资料，一般在两周时间内可办理好房贷转按揭手续。"某银行的房贷部人士向记者透露。值得关注的是，某些银行的老客户通过"转按揭"形式，也可变相享受七折优惠。某股份制商业银行房贷部工作人员告诉记者，该行可以为客户提供"同名转按揭"业务，即由银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在该行办理贷款，同时享受七折优惠，只需向担保公司交几千元的担保费即可。但有业内人士指出，该业务去年底被央行明令禁止，上述做法属于严重违规行为。
记者了解到，事实上，早在今年10月房贷新政刚刚公布之后，佛山已经有很多人悄悄办理了"转按揭"业务。某大型房产中介公司按揭部门的工作人员告诉记者，虽然"转按揭"已被禁止，但可以通过"假买卖"的方式变相进行转按揭。"实际上就是找一个自己信得过的人，把房产假卖给他，名义上由他向银行重新申请贷款，实际上是你自己继续还款。这样就可享受七折优惠政策了。"当记者质疑该做法是否违规时，他说，现在都是这样操作的，其实银行一看就知道买卖是真是假，但是他们公司跟几家银行关系比较好，保证没问题。据他介绍，今年10月份以来办理这种"假买卖"的客户比以前要多出20%-30%，这些客户主要是为了节省利息。
虽然利用变相"转按揭"可节省更多的钱，但手续相对复杂，而且存在风险。业内专家也呼吁，大银行应尽快出台针对老客户的房贷优惠政策，以避免市场的不正当竞争。
提醒：银行对实施细则相当谨慎
"我的房贷利率能不能打七折？"元旦假期过后，各银行的房贷经理频频被咨询到这个问题。自从2008年10月鼓励自住型购房的房贷新政出炉后，之前已贷款购房个人客户的剩余房贷利率该如何调整，一直为各界所关注。
记者了解到，尽管目前大多数银行的存量房贷调整实施细则未摆上台面，但在广州、深圳和上海等城市，打折政策已率先松动，包括工农中建四大行在内的多家银行已纷纷开始受理七折优惠利率的申请。而为争夺优质客户，一些银行更是花样不断。除招商银行、建设银行相对松绑外，其他银行对七折利率优惠实施细则可谓"犹抱琵琶半遮面"，多数银行对存量房贷利率打折一事都是只做不说，只有客户主动提出申请，被批准后才可以享受利率七折；对于未提出申请的客户不会主动打折，也不会通知其前来办理申请。
记者致电招商银行、广发银行和兴业银行的客户服务热线，咨询存量房贷能否享受七折利率优惠，得到的答复均是：总行现在还没有出台具体的实施细则，目前暂时没有开展房贷转按揭业务，客户可具体咨询当初办理房贷业务的支行信贷部。
银行对于存量房贷利率打折的态度为何如此"暧昧"？业内人士分析，这是因为银行既怕丢了客户，又怕少了利润。由于一些大型银行个人房贷余额规模巨大，利率下调将牵涉很大一部分资产的重新定价，因此总行对于优惠利率的实施细则相当谨慎。
特别提醒
申请七折利率需符合条件
记者调查发现，对于存量房贷客户申请七折优惠利率，目前佛山多数银行会予以接受。但各大银行均表示需考虑客户资质和信用情况，而且都要求申请的老客户在2008年10月27日前的贷款已享受到0.85倍的利率优惠。同时，对老客户的贷款余额也作出了相关规定。如招行规定贷款额度需要在30万元以上，中信银行则规定贷款额度需在50万元以上。
而对于“转按揭”后享七折优惠利率的客户，新按揭银行更规定需缴纳相关费用。许多银行对“转按揭”客户享受七折优惠利率提出了一些附加条件，主要包括贷款余额、资产总额、限制提前还贷等。例如，深发行的要求是住房面积不超过144平方米，贷款余额不少于20万元，两年内不得提前还清贷款。招行公布的“附加条款”为例，获得七折优惠的房贷客户，三年内不得提前还贷，否则必须支付相当于提前还贷总金额3%的违约金。
一家银行的房贷客户经理告诉记者，这主要是防止客户再“跳槽”。“我们好不容易花钱挖来的优质客户，不能再随便转按揭被别人挖走啊！”
申请需带齐“三证”
记者致电多家银行获悉，客户必须带齐身份证、借款合同、供楼存折这三件所需凭证,亲自前往贷款经办行或经办行所处营业网点办理七折房贷优惠的申请手续；如果是联名贷款,即贷款人为多人,每人都需带齐相关凭证,一同前往申请。
此外值得说明的是，多家银行负责信贷业务的人士均表示，上述优惠政策均是针对住房商业贷款而言，对公积金贷款没有影响。也就是说，5年以上个人住房公积金贷款利率仍为3.87%。
(责任编辑：刘晓静)
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