房地产成本公开意味还有降价空间

　　全国工商联房地产商会会同有关部门公布了房地产成本构成。不出所料，政府各项税费在房地产成本中占有绝大比例。如果不借助金融杠杆，利用银行、建筑承包商和购买人的资金，那么，房地产开发企业的总利润规模并不大。

　　房地产企业之所以给人一种财大气粗的感觉，有以下三方面原因：第一，房地产开发企业相对于政府部门来说属于弱势群体，但是由于房地产开发企业在整个房地产产业中处于上游，可以大量地占用房地产承包商、建筑施工企业、商业金融机构乃至消费者的资金，所以，房地产开发商可以在自有资金相对较少的情况下，大手笔购买政府土地，囤积居奇，获取暴利；第二，政府为了招商引资，在土地开发和城市房屋拆迁方面对房地产开发商网开一面；第三，在我国资本市场不健全，债券市场、股票市场风险过高的情况下，制造企业将资金投入房地产业，人为地增加了房地产行业的资金规模。

　　由于中央政府连续多年出台房地产宏观调控政策，地方政府为了改善民生，相继出台各项保护居民切身利益的措施，房地产行业逐渐失去了金融机构的支持，部分地方政府也改变了支持房地产业快速发展的政策。少数地方政府釜底抽薪，限期收回房地产开发商囤积的土地，结果导致房地产行业哀鸿遍野。尽管一些房地产开发企业的负责人利用各种场合，宣扬房地产市场价格下降的危害性，但由于支撑房地产市场价格的基础松动，所以，房地产市场价格还会继续向下调整。

　　由于各级地方政府牢牢控制着土地出让成本，所以，房地产市场的定价权并不完全在开发商手中。如果房地产市场价格继续上扬，那么，地方政府可以通过降低土地成本，控制房地产开发商的建筑安装等可见成本，抑制房地产市场价格；如果地方政府希望房地产市场价格抬头，那么，可以通过提高土地出让成本，直接或者间接暗示房地产开发商提高商品房价格。

　　全国工商联会同有关部门出台的报告，打破了房地产行业一系列神话。房地产行业从表面上来看，属于市场充分竞争的行业，但从本质上来说，仍然属于政府控制价格的非竞争性行业。政府可以通过土地调控，控制一个城市房地产市场价格水平。前一段时间，地方政府官员之所以不愿意采取主动措施控制房地产市场价格，是因为他们希望从中获得财政收入。一旦中央政府出台严厉措施，控制房地产收入在财政收入中的比重，那么，地方政府就会全面放弃土地财政政策，转而寻求更加稳健的汲取财政收入的渠道。

　　但从目前的情况来看，地方政府还做不到这一点。分税制改革，已经让地方政府捉襟见肘。除了土地财政收入之外，地方政府已很难从其他渠道获得财政收入。东南沿海城市长期依靠对外贸易，由于世界金融危机，对外贸易的规模正在逐步缩小，地方政府必须在房地产业之外，开辟新的渠道。

　　然而，一些地方政府官员似乎还没有意识到这一点，仍在千方百计地维持当地房地产市场价格，希望以此来确保财政收入不断增长。现在看来，中央政府一方面要改革分税制，将中央收取的税收部分，直接转移支付给地方政府，或者提请全国人大常委会尽快修改相关法律法规，把一部分本来应该由地方政府征收的税收，交还给地方政府，由地方政府根据经济发展的需要，依法征税，确保地方财政不寅吃卯粮；另一方面，地方政府应当改变观念，在充分考虑就业的前提下，尽可能地采取稳妥措施，开辟新的经济增长点。

　　总而言之，房地产业在拉动经济增长方面的边际效用正在减少，政府出让土地价格下降，为房地产市场价格调整提供了更多的空间。可以想象的是，除了少数高档商品房之外，绝大多数城市房地产市场价格将会长期徘徊在较低水平。房地产作为经济发展的支柱产业，或许已经不合时宜。各级地方政府在发展经济的过程中，应当把主要精力放在制造业和服务产业，通过鼓励创新，确保城市充满活力。部分地方政府官员号召消费者购房爱国，实际上是一种不思进取的哀叹。全国人大常委会应当尽快出台税收基本法，鼓励地方政府根据本地实际情况，主动运用税收调节手段，刺激经济发展。各级地方政府官员也应该开动脑筋，发展地方特色产业。（乔新生中南财经政法大学社会发展研究中心主任、教授） (来源：上海证券报)