7折房贷利率附“苛刻”条款 银行被指趁火打劫

部分银行为存量房贷享受优惠利率设置了附加条件,律师称“可以理解”。

　　享受7折房贷利率后

　　市民:银行是在趁火打劫 律师:银行行为并不违规

　　一个多月来闹得沸沸扬扬的存量贷款优惠利率似乎可以尘埃落定了。2月4日,中国工商银行在几经波折之后终于公布了存量个人住房贷款优惠利率实施细则,称目前各项相关工作已准备就绪,定于2009年2月10日对符合条件的存量个人住房贷款利率下浮比例进行统一的调整。至此,四大商业银行的存量房贷优惠政策终于全部“落地”。

　　然而,就在人们为银行松口“老贷新惠”而庆幸时,却吃惊地发现想获得优惠利率的道路依旧是艰辛而坎坷。

　　利率打折有前提

　　自去年年底起各大银行相继公布优惠利率实施细则以来,佛山许多银行都已经开始接受老客户的申请。

　　其中,在四大商业银行中,中国农业银行的动作最为迅速。除率先公布了实施细则外,还规定2009年1月1日起即可享受利率优惠调整。而中国建设银行虽然在年后才正式公布细则,但其在去年12月底前已开始接受客户的申请。此后,其他银行也相继跟进,开始接受客户的利率打折申请。

　　不过,所有的银行对享受利率7折优惠都作出了不同的要求。据记者调查发现,包括最后一个出台细则的中国工商银行在内,各大银行在公布的存量个人住房贷款利率优惠实施细则中均无一例外地将贷款人的还款情况等信用记录作为审核的重要指标。如中信银行就规定,在供楼的头半年内,客户没有2次或以上的逾期还款记录,最近半年内没有1次逾期还款超10天。此外,接受2008年10月27日以前、已享受8.5折利率优惠的客户申请,也是各大银行比较统一的要求标准。

　　对以上这两个准入条件,绝大多数市民都表示可以接受,但对一些银行将存量贷款客户的贷款余额作为衡量标准却多有微词。

　　根据已公布的利率优惠实施细则可以发现,在佛山,除建设银行、工商银行、中国银行外,许多银行都将贷款人的贷款余额作为申请利率七折优惠的条件之一。其中,招商银行规定接受30万元以上的存量贷款客户申请利率打折,中信银行要求贷款额度在50万元以上的客户方可享受新优惠。而农业银行则规定,对于房贷金额满30万元、且信用良好的客户,1月1日起系统将自动调整贷款优惠；贷款金额不足30万元的客户,则需要到办理贷款的支行进行申请并签署一份承诺书,承诺无连续90天逾期不还款的现象、一年内不提前还款、分段还款的计算以农行的计算为准等,然后方可报分行审批通过。

　　对此,有市民就表示,该条件与之前闹得沸沸扬扬的银行向小额存款客户收取管理费一样,有涉及歧视小客户之嫌。

　　享受优惠不能提前还款

　　不过,除以上市民质疑较集中的贷款余额设限这一问题外,不能提前还款、要求开信用卡、开设银行账户增加存款等也是近来记者接到市民投诉较多的问题。

　　日前,市民林先生向记者反映,中国建设银行还规定了申请7折利率的客户在享受优惠后不能提前或者部分提前还款,否则将收取违约金。

　　据林先生介绍,其是在央行公布首套住宅可享受七折利率优惠之前买的房。按照此前与建设银行签订的贷款合同规定,对提前或部分提前还款的行为是不收违约金。但此次在申请七折优惠时,却赫然发现申请单中增设了一条补充协议,即要求存量贷款客户在享受新的利率折扣后不能全部提前或是部分提前还款,否则将处以一个月的利息作为违约金。

　　“虽然一个月的利息不算太多,但是以前没有的条款却在这个时候要求增加,着实让人觉得是‘趁火打劫’。”林先生表示,此前买房时就已经打算好了以后要提前还款,当时选择贷款银行时主要也是看中了建设银行这一点。而如今合同已经签了,却在这个当头要求重新补签,林先生形容当时自己仿佛就是砧板上的鱼肉,不仅无奈、更是气愤。

　　而接下来令林先生生气的还有,随后建设银行还让他办信用卡以及设立增值账户。银行的工作人员表示信用卡是银行赠送的,只有贷款客户才可以享受,增值账户则是帮助其管理存款,并可以获得一定的存款增值收益。虽然这一过程中银行并没有强制要求,但其工作人员却不停地向林先生表示,这是对其信用度的重新收集和提前,将有助于提高林先生申请七折优惠的成功率。对此,林先生感觉这不仅是暗示,更多的像是在要挟。

　　不过,即便如此,林先生还是不得不一一满足了银行的要求,只是至今心里还有种“哑巴吃黄连”的苦楚。

　　“苛刻”条款不违规?

　　对于林先生的遭遇,广东商融律师事务所律师郭鲁也表示无奈。

　　据郭鲁介绍,近来他也接到了不少客户关于此类问题的咨询,但从法律层面上看,是很难去防止该类问题的发生。在目前银行完全掌握主动权的情况下,唯一只能依靠银行本身的自律,而作为急于享受七折优惠利率的贷款客户而言,唯一能做的也只是“签与不签”选择。而对建设银行要求增设补充协议这一问题,郭鲁律师则表示,从法律层面上看,此举很难说是违规,只是在客户没有更好选择的情况下提出,确实会让人觉得不舒服。

　　而对市民反映的贷款设限和不能提前还款这些问题,银行相关业内人士认为,国家出台政策,意在刺激房市、拉动内需,但至于优惠多少、怎么优惠等,具体还得银行自行决定。政策并未规定银行必须优惠七折,在市场背景下,银行可以选择七五折,甚至八折。银行和客户之间也可以进行双向选择。

　　“中央出台的政策并未对利率优惠的实施进行详细的规定,此举为银行行为,并不违规。”佛山银监部门有关人员表示,由于2008年的5次降息,以及目前实行的七折优惠,银行的利润空间已被极大地压缩。出于自身经营需要以及利润考虑,银行设置这些附加条件也是可以理解的。

　　客户不甘为鱼肉图谋“跳槽”

　　不过,对于这样的解释,许多受访市民并不满意。在采访中,一些市民表示已考虑提前还贷或寻求转按揭。据记者了解,在一些城市已出现了房贷市场份额一直偏弱势的中小银行频频利用“转按揭”规则挖角大银行存量房贷客户的现象,甚至一些中小银行还提供几乎是零成本的转按揭优惠。而据银行有关业内人士透露,佛山也有银行在悄悄进行该项业务。

　　而对“老贷新惠”所引发的这些市场乱象,虽然银监部门正密切关注并竭力防止,几大商业银行也多次商讨对策,但转按揭现象依旧屡禁不止。对此,佛山市房地产协会市场研究会委员、顺德楼市网主编李承玺就表示,与其硬性封堵,大型银行不如作出适当让步,主动删减一些苛刻的打折条件,以此来留住客户并寻求增量,否则也只是留得住一时而留不住一世。“破坏了自身形象,客户在以后的贷款中只怕也不愿再考虑该银行了”。

　　本版撰文本报记者洪俊武摄影本报记者卢慧明(除署名外)