房贷7折 咋就这么难?

　　“等待，我随时随地在等待……”，2006年，超级女声周笔畅唱红了的这首《普通朋友》似乎也唱出了当前广大“房奴”的普遍心声：大家都随时随地在等待，到底什么时候按揭款可以按7折优惠执行呢？

　　贷款42万元，在中国农业银行办理按揭一年有余的购房者张天然，苦苦等待了三个多月，依然是竹篮打水一场空……

　　事实上，与张天然一样期盼按揭贷款购房享受利率七折优惠的贷款人不在少数。

据记者了解，目前各家银行在对待按揭贷款购房客户时，不仅政策不一，客户要享受七折优惠，也仍然有点“难”——首套住房、改善型住房、贷款余额、信用记录甚至自身的资产实力，都成为享受优惠前需要跨越的“大山”。

　　热线来电 享受7折优惠“有点难”

　　刚当了一年多时间“房奴”的张天然和大多数“房奴”一样，从去年10月，银行要执行7折利率的消息传出后，他就一直关注此事。张天然首次置业，买的是青房·尚瑞天韵，贷款总额42万元，贷款期限20年，每月还贷款3189元。一位银行的朋友给张天然算了一笔帐，如果张买房时执行的8.5折优惠，变成7折优惠后，再加上连续几次利息调整，他每月只需还月供2600多元。

　　每月可以少还500多元，受经济危机严重影响的工薪阶层张天然自然是十分关注，政策刚出，他便跑到离家最近的农行柜台咨询。农行工作人员告知，政策已虽然出台，但具体落实执行还需要一段时间；还款金额就算要变，也要等到次年的1月才能执行新的还款额度。

　　今年1月11日（张天然的按揭还贷时间是每月10日，而银行是每月11日扣款），张天然到农行查询自己的银行按揭还贷账户发现，和以往一样，银行依然从其账户上扣了3180余元。

　　中国农业银行贷款的利率调整政策明确规定，对初始贷款发放金额在30万元以上，贷款利率自2009年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。既然政策已经出台，为什么张天然的贷款利率却依然没有下调？这不仅是张天然的疑问，也是其他按揭贷款购房者们普遍关心的问题。为此，记者决定与张天然一起，以按揭贷款购房者的身份前往银行，亲身体验一次还贷经历。

　　记者调查 少数客户可享7折优惠

　　2月3日，记者陪同张天然一起来到农行金牛支行。该银行信贷部一位工作人员在张天然出示了身份证，并问询清楚张所购房屋楼盘名称后帮张天然做了查询。该工作人员表示，每个银行的还款细则不一样，同一个银行其各支行或营业点之间的细则也可能不一样。张天然的还款清单上显示，2009年1月的还款金额是3181元，比以前少了8元；和以前的3189元相比，虽然金额变化不大，但利息明显做了调整，利息少还了200多元，而本金则多还了200多元。

　　从2009年2月开始，每月还款均为2811元，而执行的利率是5.1084%，该工作人员表示，还款金额减少，是因为总的利率下调，从百分之七左右下降到百分之五左右，张天然享受的这个利率既不是8.5折也不是7折，而是8.6折。

　　听说自己享受的是8.6折利率，张天然觉得很不可思议，他第一时间给当时为自己办理按揭手续的客户经理打电话咨询。在电话中，该客户经理称，张当时买房子时，银行对首次置业的购房者执行的最高优惠是8.5折，即优惠15%，而能够真正享受到15%优惠的购房者却只是少数的最优质客户。根据银行的综合评估，张并不是少数的最优质客户，只能够享受14%的优惠。

　　“银行这样做，有没有违背国家相关规定？”面对张天然的疑问，该客户经理表示，每个银行都是一个独立的金融机构，有权利选择哪个客户是自己最优质的客户，而最优质的客户数量肯定不会多。换言之，就算现在买房的购房者，也不可能每人都能享受到7折优惠。他说：“大部分的购房者都可以享受优惠，但其优惠幅度可能是7.5折，也可能是8折或者9折！”

　　最新动态 开始“松口”但门槛不一

　　至记者发稿时获悉，除了农行对自己少数的优质客户自动转折扣外，建行、招行等的成都分行已经开始接受存量房贷利率7折优惠申请，中国工商银行2月4日在官方网站发布了存量个人住房贷款优惠利率实施细则，称目前各项相关工作已就绪，定于2009年2月10日对符合条件的存量个人住房贷款利率下浮比例进行统一调整，但仍然有一些银行成都地区的网点仍在等待总行通知或者商议执行细则。

　　据悉，各家银行说法不一，其中对贷款余额、信用记录、是否持有产权证等有不同要求。此外，绝大多数银行要求存量客户递交书面申请，才会审核其是否具备享受7折优惠的资格。已经可以申请7折优惠的几家银行中，都要求客户是第一次购房，但不同银行设置了不同的门槛。

　　另外，不同银行对申请人的信用记录也有不同要求。比如建行要求申请人信用记录良好，连续两月以上逾期还贷，将记为不良记录；农行则规定，如有一次逾期还贷记录，申请人都很难申请到七折优惠。建行虽然在信用要求上要宽松些，但建行则规定申请人需持有房屋产权证。对于“房产证”这一条，自然把所有按揭期房的购房者拒之门外。

　　相关背景

　　中国人民银行决定，自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。其中第一条明确规定，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

　　人物观点

　　孔庆平：今年楼市调整见底

　　日前，中国海外发展主席孔庆平表示，目前中央和内地地方政府均推出了不少刺激楼市的政策，内地一些城市的市场调整也已差不多见底，因此预计今年的房地产市场形势将不会比去年差。“如果今年中国经济能达到‘保八’的目标，我对地产市场会更有信心”，孔庆平补充表示。

　　网友“闻鸡歇灯”：听起来有点像搞股评的见底、见底、再见底……之后是数以百计地投资者被“套”。

　　潘石屹：购房退税出台可能性很大

　　日前，针对业内流传，政府进一步的房产救市政策可能是“购房退税”，对此，SOHO中国董事长潘石屹认为，目前房地产市场限制太多，房子并没有真正畅通地流通起来，“购房退税”政策出台的可能性很大。同时，其认为有可能不是中央政府出台统一政策，而是由各地方政府根据具体情况分别出台政策。

　　网友“快乐一生”：购房退税，这一点点税费与庞大的购房开支相比，吸引力究竟能有多大？

　　张欣：政府不应过多干预房市

　　日前，SOHO中国有限公司首席执行官、联合创始人张欣表示，过多政府的经济刺激政策会降低房地产市场的恢复能力。张欣认为市场的发展有其自身的规律，如果政府过度干预的话，就如同枯了、干了的枝叶本该要剪掉，新的嫩芽才能长出来。现在这么多政府的经济刺激政策反而会降低市场的恢复能力。

　　网友“老庄”：潘哥的“领导”说话就是不一样，底气十足，一付“我能”的样子。

　　易宪容：工行是被政府“逼迫”的

　　“政府不要管它，开发商就会主动降价，政府不应该再出台更多的所谓优惠政策鼓励老百姓买房了。”2月4日，工商银行网站消息称，此前工行发生变数的“利率优惠”政策，将于2月10日起统一实施。对于工行态度前后态度的变化，易宪容称，“工行是没办法，被政府‘逼迫’的。”

　　网友“楼市看客”： 单说靠个人所得税的减免来鼓励大家买房的话，还是起不到作用的，因为房价太高，大部分人还是买不起。

　　杨红旭：房企促销降价“猫冬”

　　危苦时刻，缺粮“猫冬”成了地产企业集体选择的过冬方式。上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭就当前房地产形势分析说：“我认为仅靠裁员、缩编、停止拿地这些外围的‘猫冬’方式还远远不够，现有项目促销降价才是比较有力度的一个过冬方式。”

　　网友“漂”：冬天过后，必然会迎来春天。