专家：提高楼盘性价比比单纯降价更有意义

　　粤派地产的创新之风一直走在整个行业的前列,创新精神一直是广州楼市特有的风格。作为最早市场化的楼市,在激烈竞争中曾创新多多。

　　从番禺华南板块的社区型楼盘,到市中心的精致单体楼；从充满欧洲风情的建筑形式,到别具泰式韵味的楼阁水榭；从80多平方米的三房单位,到功能分区明显的多套房设计；从各式入户花园到空中花园别墅；从简单的卖楼花到后来的“慢火熬汤式”营销手法……南国奥园发明的“跃式”户型,如今已被全国地产商采用；市场热卖的洋房带入户花园设计,其“鼻祖”为华南碧桂园；而花巨资将小区的沿江堤岸打造成木栈道这种“奢侈”的社区建设方式,则属星河湾首创；而将五星级的配套搬回家,则是碧桂园集团首开的先河。

　　然而,2007年,楼市的疯狂令广州楼市的创造力衰退,创新更贫瘠稀少。道理很简单,在产品不愁销售,卖房速度超过盖房的年代里,房企无需在户型设计上费神突破,加速开发、扩张版图和度势调价才是重中之重,而利润的持续暴涨,似乎验证了这条道路的正确性。不过,这种在创新和品质上的不思进取,却给广州楼市埋下了深层隐忧。

　　2008年,一日比一日“难做”的市场行情,让开发商开始反省反思。随着宏观调控的不断出台,土地放量的持续加大,有房不愁卖的黄金年代已逐渐远去。惨淡的销售现状激发出创造力的归来。无论是开发商也好、中介代理也罢,对于广州楼市很可能再次出现营销大战、产品大战、服务大战已成共识。

　　2008年已经过去,许多房地产商的年度销售成绩,都没有达到预定的销售目标。如何在2009年走出低谷,在新的形势下取得理想的销售成绩?成为许多开发商努力变革和求新要达到的目标。“创造力才是生命力”正在老城区开售的某项目开发商坦言,面对激烈的市场竞争,是否注重产品细节、是否重视人本,都考验着地产开发企业的产品创新能力,影响到产品销售成败。在此时,提高楼盘的性价比、增强产品的竞争力,比单纯的降价更有意义。（记者关丽）

　　-专家论创新

　　提高性价比是创新方向

　　黎文江(合富辉煌集团首席市场分析师)

　　提起企业创新突围,合富辉煌集团首席市场分析师黎文江认为,提高性价比应该是努力方向。他表示,2008年,商品房价格尽管各个企业都在降,但开发商并没有大幅下调价格的意向。以成交数据来看,高性价比的产品更受市场欢迎。广州购房消费结构中,改善型置业是重要的组成部分。换房群体更看中的是房子的性价比,而非一味地强调价格便宜。

　　黎文江举例表示,以去年末开售的保利中环广场,因为其地段优势,尽管价格并不便宜,依然旺销。而光大水岸榕城上周热卖,其大搭小的户型组合,很受换房群体欢迎,而在交通上也享受到其广佛都市圈便利,吸引了一部分目标客户。此外,像星河湾的户型设计,金山谷强调环保生态,云山诗意和清华坊注重传统建筑风格,都有其独到一面。

　　在别墅市场,现在独栋不好卖,开发商推出产品也注意并联、多联的组合,拼起来可以变成独栋,分开来又是并联,以满足了客户的不同需求。

　　黎文江认为,在当前房地产企业讲求创新,应从房地产发展的角度出发,引导消费者往更好的生活环境,更高的居住品质入手,而不是一味降低价格,压低成本来迎合市场。这应该是创新突围的方向。（李广军）

　　创造高性价比跑赢大市

　　金欢(易居中国克而瑞决策咨询板块广州公司副总经理)

　　进入2009年后,受“90/70”政策影响的房地产项目将大规模推向市场,决定了未来将以中小户型为主。2008年100平方米以下中小户型已占总供应量的44%,预计2009年全市中小户型产品总供应面积占比将达到50%以上。在中小户型主导下的房地产市场,楼盘之间的竞争会更加激烈,但也有利于开发商在营销上具有更大的灵活性,单位总价也可以控制到一个市场上普遍接受的价位。

　　广东开发商从来就不缺乏创新性,早期南派地产的社区绿化在国内首屈一指,多年发展之后的品牌积累也非常雄厚。目前广州一些大开发商又把注意力转向产品创新、配套服务创新等方面,这一点很值得关注。

　　广州作为一个外向型的商业城市,本地消费群体风格务实,同时也不缺乏对外来人口市场的吸引力。特别是豪宅方面,相比京沪市场,广州的豪宅和高端物业还有许多可以发挥的想象空间。

　　广州市场的另一大特点是,性价比较高的产品往往能跑赢市场,因此发展商如果能令产品接近或超出目标消费者预期,在营销上就没有大的问题。比如在户型上采用赠送部分面积,郊区盘提供全方位配套,这类产品的接受度会提高。（王昊）

　　创新抓住反季节促销

　　赵卓文(广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

　　在春节之后,广州开发商促销的力度也在减弱。按照惯例,业内普遍认为,春节后到“五一”前是淡季,大家都放慢了促销的步伐。有个别发展商还在搞“逆市提价”这种小游戏。

　　赵卓文认为,广州楼市目前正迎来销售的好时机,这可能是被很多发展商所忽视。他分析,春节后股市火爆,很多中小板股票已升值40-50%以上。有部分股民赚钱,有部分股民解套,大部分人不敢“玩”到两会。赵卓文认为,3月份将会有部分资金转入楼市,值得房地产界关注。而近年来广州楼价持续下调,也会使部分观望的客户选择入市。

　　同时,创新营销还包括“反其道而行之”,抓住不同的时间。当市场修整的时候,当大家都不再促销的时候,现在“反季节促销”,效果有可能更好。（关丽）

　　以人为本贴心促销

　　郑先生(敏捷地产市场营销策划负责人)

　　广州楼市已经开始出现罕见的供大于求的状况。这一情况在2008年第三季度已经很明显,到了第四季度则是加剧。在目前萎迷不振的房地产销售情况下,企业要做的重点是投资、营销、管理变革创新。需要立即变革,有效创新营销模式。

　　他认为,创新营销模式将是房地产公司度过楼市冬天的重要法宝。在供远大于求的情况下,其认为,营销的重点应该放在如何更好地满足刚性需求、从心灵服务出发来设计和满足顾客内心深处的需求。同时促销也需要创新,比如大多数都是降价、送装修的促销,没有新意更没有针对性。比如有意购房市区楼盘的潜在顾客,因为大多是双方在职,父母不在身边,没有时间搞家务,因此可以采取送“菲佣”的促销来吸引顾客。有意购买效区楼盘的潜在顾客,可能存在交通的问题,还有的是想过回归自然,体验农作的生活方式。针对前者,可以送汽车来促销,针对后者可以送菜地来促销。（关丽）

　　在缝隙地带提供精细化的服务

　　杜慕群(广州工程总承包集团总经理助理)

　　创造力是一个企业的核心竞争力。就核心竞争力而言,房地产企业所能体现出的核心能力并不像IT企业那么明显。核心能力就意味着很难被模仿,有很明显的门槛限制。而房地产业的特点就决定了其产品和服务并不具有绝对的核心能力,也就意味着房地产企业很难有大的创新。

　　目前通常而言,房地产的创造力主要体现在对户型、居住功能上的不断改进,新技术的不断引入,另外也有万科正在尝试的工厂化生产等,这些都可以称为房地产企业的不同发展方向。

　　但实实在在把楼建好,把服务做好,并且做到可持续化,这或许才是房地产企业真正的核心能力。就比如后期服务,在卖方市场条件下,服务显得并不是那么重要。而现在的情况则不同了,很多人会觉得买亏了,一些小的瑕疵都可能导致买家拒绝收楼。这种情况在许多项目中都已经暴露,也是大量中小开发商普遍存在的问题。

　　总之,房地产的创造力可以概括为“在缝隙地带提供精细化的服务”,比如营销、物业服务。比如一家企业能够在若干年可持续地提供高质量的物业服务,那么不也是一种创造力吗?（王昊） (来源：南方日报)