通州楼价狂跌引爆燕郊房价大战
开发商称只有降价楼市才能回暖
■本报记者 王松才
通州房价上演“高空跳水”，新盘比二手房便宜
“城铁旁的加州，CBD的秀场。
“我们推出的三期新盘‘回车’在C区，纯正板楼，南北通透，70年大产权，明年交房，目前价格仅仅6000多元每平方米。”2月21日，位于北京市通州区的项目DBC加州小镇售楼人员告诉以购房者身份前往的中国经济时报记者，去年，该楼盘的市场均价大约为8600元每平方米，现在整体均价比去年便宜了2000元每平方米，部分户型的房子比去年甚至便宜了3000多元每平方米。
以该楼盘C区22栋一套位于3层的房子为例，建筑面积为89．65平方米，销售单价为6530元每平方米，总价款大约为58万，而去年同样的房子售价高达76万！
一位中介人士告诉本报记者，目前，DBC加州小镇二手房的市场均价大约是7100元每平方米。
“也就是说，新房比二手房还要便宜，此次加州小镇降价的幅度应该说还是比较大的。”上述人士告诉记者，位于同区域的新盘“金隅七零九零”目前售价为7500元每平方米，距离八通线临河里站步行大约需要40分钟，而加州小镇距离地铁步行大约15分钟。据了解，金隅七零九零在去年进入市场时曾被称为“通州最具性价比的楼盘之一。”
虽然加州小镇推出的三期楼盘性价比比去年高了许多，但当天中国经济时报记者在售楼处发现，除了记者外，只有2个客户在咨询看房，售楼人员也不多，售楼处非常冷清。
“虽然加州小镇的性价比比较高，但是市场上的观望氛围依然存在，大家都在盼望着房价进一步下跌；也有可能是当前价格还没有降到消费者的心理价位。”一位业内人士对本报记者表示。
赵先生去年在金隅七零九零买了一套2居室的房子，当时的单价是7800元每平方米，当时他还认为这个价格是很便宜的。虽然现在这个楼盘没有降价，但是周边地理位置更好、交通更方便、配套更成熟的小区价格已经低于这个价格了。“连世纪星城的房价都到7500元每平方米了。”
而同样位于通州、号称是“通州最便宜的商品房”的“嘉筑北京”的销售状况也不理想，本报记者去年探访该楼盘时，成交量就非常少，记者了解到，距离八通线终点站土桥站还有20分钟车程的嘉筑北京目前的售价依然死扛在5660元每平方米的高位。
2月22日，本报记者登陆北京市房地产交易管理网查询发现，去年8月份开盘的嘉筑北京截至目前仅仅售出47套房子，成交均价为5792元每平方米。
“春节过后，通州房价已经开始真正意义上的‘跳水’，尤其是新入市的楼盘，‘跳水’幅度更大，开盘价都比较低，那些‘跑得比较快’的开发商或许能赢回市场，‘跑得慢’的就可能会被市场无情淘汰。”上述业内人士告诉本报记者。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰表示：“北京楼市价格涨幅最大的区域，通州肯定榜上有名。2004年通州项目价格大多在3500元每平方米左右，而到了2008年，许多项目都已经突破了1万元大关，通州地标项目世纪星城就是一个典型例子，9500元每平方米的时候房子还很好卖，脑子一热，一度曾经想把价格定位在1．2万元每平方米，结果市场逆转，现在价格降到7500元每平方米还不好卖。事实上，龙湖·花盛香醍一度将价格降到6800元每平方米，自然把世纪星城逼上绝境。”
通州房价“失火”殃及燕郊
“通州的房子才6000多元1平方米，燕郊的房子还卖四五千元每平方米谁去买？”小张一直在寻觅着自己未来的安家之地，原来北京房价高的时候，他很想去相对便宜的燕郊去置业。小张对本报记者表示，现在北京通州的房价都降得跟燕郊差不多了，燕郊房价再不降就真的没有一点吸引力了。
“虽然和北京只有一河之隔，但燕郊的配套和通州没法比，只有燕郊的房价降到我的心理价位，我才会去考虑。”小张说。
“均价3580元每平方米！”燕郊楼盘天洋城2月14日喊出了今年春节后的第一个“牛价”。据悉，去年天洋城的销售均价约为4600元每平方米。
“天洋城的价格甚至比一直走低价策略的上上城还便宜。”在北京工作的外地人小何运气不好，她去年年中在燕郊美林湾以5050元每平方米的价格购得一套90平方米的住房，可现在3000多元每平方米的房子在燕郊遍地都是。
“这个价钱再加一点点钱完全可以在通州挨着地铁的地方买套房子。”小何为自己选择在去年买房而懊悔不已。
据了解，在通州房价下跌的压力下，除了天洋城，燕郊还有一些楼盘也打出了均价低于4000元每平方米的广告。今年年后，燕郊新盘大量积压，销售不畅，开发商纷纷以超低价甩卖，导致燕郊房价跌破4000元每平方米大关，这个价格相当于2006年的水平。
2月21日，燕郊当地一家房地产中介公司的负责人对本报记者介绍：“受到通州低价楼盘入市的压力，燕郊楼市现在是‘硝烟四起’，降价幅度大的楼盘卖得不错，降价不多或者不降价的楼盘则滞销严重。天洋城此次大幅降价给燕郊其他开发商很大压力，我估计下一步燕郊会有更多的开发商加入降价行列。”
“和北京楼市一样，燕郊楼市目前也面临着购房者观望、销售量下滑的情况。”燕郊最大楼盘之一福成地产上上城的总经理曲靖在接受中国经济时报记者采访时表示，去年上上城的销售面积等于整个北京市的销售面积，除了上上城以外，燕郊还有很多楼盘，如天洋城、美林湾、纳丹堡、星河皓月等，所以燕郊还有一定数量的存量房。“虽然楼市大势不好，可据我了解，燕郊也有一些项目销售情况不错。”
“通州楼盘价格走低的确会给燕郊楼市带来一定的压力。”曲靖表示，“但燕郊依然有着自身的优势，以我们项目为例，上上城起价3800元每平方米，与通州楼盘比有一定价格上的优势；另外，交通上燕郊也有优势，到北京上下班一路上基本不会堵车；而且政府已经拟定了八通线轻轨延长至燕郊，这对燕郊楼市都是利好消息。”
开发商：房价还将调整，只有降价楼市才有可能回暖
“之所以出现市场买方观望情绪依然严重的现状，主要还是因为房价没有符合购房者的心理预期，只有开发商把房价调整到与购房者心理接受水平相当的时候，即使没有政策扶持购房者自己也会出手，所以开发商面临的将是房价的合理化调整。”上上城总经理曲靖对中国经济时报记者表示，上上城从一期到二期，400万平方米的销售面积，一直走的就是低价策略，上上城的屡次热销也验证了这个策略的正确性。
近日北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布最新统计公报显示，截至2008年12月末，北京商品房空置面积达1438．3万平方米。曲靖认为，这预示着2009年开发商还将面临比较大的销售压力。“燕郊房价会随着北京楼市进行进一步的调整，价格会更加稳定、合理。”
对于2009年的房地产市场，曲靖认为，楼市能否恢复信心最重要的标志不是价格，而是成交量。“从数字上看，2008年北京住宅成交量被‘腰斩’，商品房成交金额降到2004年水平，成交面积创2004年以来新低。成交量锐减，说明需求减少，也说明供需双方没有就房价达成一致。房地产商只有降价，把价格降到与消费者心理价格接近的时候，楼市才有望回暖。”
二手房市 房主让利促成交
高价阻碍新房回暖 未来北京二手房市或现三年黄金期
■本报记者 张一鸣
上周末，张小姐终于把困扰她半年的房子卖了出去，这让她很是松了一口气。
此前的半年时间，这套位于北京朝阳区动力街区小区的房子曾经长时间无人问津。当时，全国楼市均陷入低迷状态，观望气氛浓厚，一线城市房屋成交量进入低谷。
买与卖中维持平衡
张对当时的情况记忆犹新。2008年6月，她第一次把房子挂在网上卖，长达1个月的时间里，只有两个人来看房，其中一人给出1万元／平方米的购买价。
“与2004年我买房时的每平方米4300元价格相比，即便每平方米1万元，也能赚不少，但是毕竟要卖掉北京的房子再去杭州买一套，这套价格卖低了再买别的房子就亏了。”对于张小姐这样的非炒房客来说，他们需要在买与卖的价格中维持一定的平衡。
2009年春节，张小姐突然发现浙江杭州的房价与半年前相比已经有明显下降，决定主动降低北京房子的报价；而吴先生也决定不再观望，重新开始看房。
二手房市场买卖双方让步的效果立竿见影。短短一个星期的时间，张小姐的这套曾经无人问津的房子马上就卖了出去，而吴先生也看到心仪的房子，在等待出手的时机。
“当时我们的底价是每平方米9000元，但是对外报价9280元，担心房子不好卖，差点就让到底价，幸亏当时还有另外一个中介带人来看房，告诉我们可以卖每平方米9300元。”张小姐说，这个被同行称为搅局者的中介让她坚定了不让价的信心，上周末，她拿到了买房人支付的定金。
表面看来，二手房市场似乎已成为此次政府救市的最大和最直接的受益者，随着存量房贷款7折的尘埃落定，包括营业税减免等全部政策在内的市场效应，1月份，北京二手房成交量首次超过新房。春节过后，北京二手房交易量持续放量，节节走高。业内人士普遍认为今年2月成交量可望接近8000套，并连续两月超过新房交易量。
新房价格坚挺少人问
并非所有的房主都选择降价出售，记者在跟随吴先生看房的过程中发现，依然有许多房主选择报高价，但是这些房子显然不是二手房成交的主力，多数均遭遇市场冷落。
仿佛是受到二手房成交量大涨刺激，一些新房项目也忍不住扛起降价大旗，记者在北京朝阳区动力街区附近采访时发现，周边一些老项目后期采取低价出售的方式招揽客户。
紧邻动力街区的北京新天地小区，四期35号、38号楼现房销售，2009年2月14日二次开盘销售，开盘均价1万元／平方米。开盘期间95折优惠，再加上其他折扣，折后单价仅9300元／平方米，与最高价时相比，每平方米降幅高达3500元／平方米。
为什么北京新建商品房成交依旧低迷，而二手房却异军突起？
21世纪不动产中国区总部高级分析师孟奇在接受中国经济时报记者采访时表示，二手房与新房的市场表现不同是正常现象。首先，二手房成交量爆增，是政策效应的体现，譬如近期成交的绝大多数二手房，是免交营业税的。其次，新房降价总是遮遮掩掩，幅度较小，而二手房往往一次到位。再次，住房市场里的刚性需求是一直存在的，他们受阻于新房，就会转而选择二手房，而所谓二手房，已与以前的旧房、公房概念不太相同了，很多是次新房，甚至是原房主前两年购买但从未入住过的。
经过2007年底以来的调整，二手房市场更健康，具备成交量更快增长的条件。未来3年内，北京城区的房地产交易市场也一定会转到以二手房（存量房）为主体的市场。
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