房地产业无缘“十大” 振兴“新戏”仍可期

　　上周，房地产业最终落选国家十大产业振兴规划。本刊记者上周末分赴各区楼盘采访发现，这一“利空”对广州市场影响几乎可以用“微乎其微”来形容。

　　不仅如此，种种迹象表明，对这一个充满了争议与博弈的产业，人们总是有理由期待“关上了一扇门，可能会打开更多扇窗户”的柳暗花明。国家发改委对房地产落选十大的解释，充分显示出房地产业不可能也不会成为“弃儿”。业内专家更进一步指出，从国家相关政策的自我修正，到发展商的积极应对，再到消费者的心态调整，房地产业的振兴与复苏，仍然大有可为。

　　肯定房地产是“重要支柱产业”

　　2月27日，国务院举行“重点产业调整和振兴规划”新闻发布会，国家发改委副主任刘铁男在回答“为何房地产业没有被列入十大产业振兴规划”时说，“中央和地方政府相继出台很多措施，其中包括房地产业，目前看来，这些措施已不同程度地显现效果。”

　　事实上，早在这次国务院出台十大振兴规划之前，从去年10月开始，央行、国家财政部等相关部门，已经密集推出了包括“降低首付标准”、“七折房贷利率优惠”、“减免交易税费”、“为未满5年的二手房交易松绑”等“救市”措施。在这些政策的累积效应下，不少大城市的房地产市场显现回暖的“小阳春”。不仅如此，国家相关部委在2月27日明确指出，房地产业是“我国重要的支柱产业”，强调宏观调控也会根据形势变化进行调整，显示出对楼市的政策并没有到此结束。

　　两会期间有望再议10年长规划

　　目前已经确定的十大产业振兴规划，实施时间是从2009年开始，到2011年结束，落实这些政策措施要1年，完成规划提出的76项任务要用3年时间。而最近有媒体报道，住建部等部委正在酝酿一个长达10年的房地产业新规划，“高度”将更上一个台阶。

　　据了解，就在2月25日房地产业落选振兴规划前后，由住房和城乡建设部副部长和相关司局负责人主持的内部会议就没有间断过，商讨内容围绕制定房地产业长期规划展开，这些纲领性条款将具10年以上的建设高度。

　　上周末，住建部部长姜伟新还亲自召集相关专家、协会代表和开发商座谈。有建设系统的全国政协委员透露，部里意图明确，相关代表委员今年两会提案将会重点探讨房地产业长期发展。“落实保障房，建立多层次住宅格局是主旨”。

　　向商家建言 权且当个菜农

　　不能说开发商是社区中最有道德的一群，但绝对可以说，开发商是社会中最有头脑的一群。

　　让社会上最有头脑的一群当菜农，即使是“权且”的，估计也会有人不屑：“那是什么跟什么呀！”不过，既然在生死考验面前，韩信连胯下都可以爬过；在同样面临存亡关头，权且当个菜农又有何妨？！

　　当然，当个菜农并不是让开发商把房子当青菜一样卖掉，或者真正丢下房地产不做去贩卖青菜，而是要把菜农所具有的最大特质用在自己的房子开发上，一句话：什么好卖卖什么。

　　在房子好卖的年代，开发商可以夸口说什么做市场的设计师、引领市场的消费，自己开发什么产品，市民就要抢着买什么产品；在房子不好卖的年代，开发商只能让市民来做自己的导师，市民想买什么样的房子，就建什么样的房子。

　　那么，现在什么样的房子最好卖？

　　答案是：中心及次中心区、总价200万元以下的房子。留意房地产的市民都可以感受到，近期“日光盘”在增多，中介代理行的统计同样为这样的感受提供支撑。经纬行研究中心方面表示，春节后的周签约量显著放大，从实际的市场调研来看，各楼盘人气回升明显，甚至出现了像保利中环广场这样的“高价日光盘”。合富辉煌集团市场研究部方面也有同感，春节后广州楼市继续回暖，尤其2月楼盘交投活跃程度可比去年“十一”黄金月，预计全月签约套数将远超5000套。不过，并不是所有区域任何楼盘的成交都在同步回暖。从近期成交活跃的楼盘来看，主要还是集中在中心及次中心区。而说到总价，也主要是200万元以下的房子，再高价就相对难卖了。

　　既然如此，那么开发商就应该像菜农一样，有中心及次中心区的房子，能推则推，暂时不能推的，也应该抓紧工程进度，尽量争取早推，而不是非要死等四五月份惯常的销售旺季。至于近郊的房子，在市民普遍关注度还不太高的情况下，倒是可以等销售旺季来临再推。当然，房子的总价最好也控制在200万元以下。

　　中心及次中心区没有楼盘，楼盘全部集中在近郊甚至远郊？那对不起，只能赶紧让营销人员多想办法，营销上也多投入点，这想当菜农也当不了。

　　向买家建言 抄底不现实 合适即入市

　　“楼市里并没有底，只是买的人多了，它就成了底。”有人这样改造一句名言，说得也未尝没有道理。“底”是什么？每个人接受能力、分析能力不同，“底”的概念就有所不同。但既然是一个市场，就自然符合供求关系的经济规律，求的人一多，商家提价顺理成章，说某某买楼又赚了，只代表他是在升价之前买的楼而已。

　　房地产业最终也没能纳入十大振兴规划，对于普通消费者而言，这或许是好事。因为一旦纳入，便意味着好不容易有些回调的楼价将可能再次被拉升。既然没有被纳入规划，楼市就将按照市场自然调整的步伐，继续往前。在相对理性的市场，广州楼价便不会大起大落———经过一年多时间的调整，虽不敢说楼市的泡沫已经完全被刺破，但楼价比最高峰时已回调了30%-40%是大多数人都认同的事实。还有继续下跌的可能吗？部分楼盘，有，但幅度不会太大。会有逆市涨价的可能吗？也有，极少数，且是微升。

　　应该说，广州的买家都相对理性，当价格调整到自身可以接受的程度时，他们便开始重新入市，因此大家就可以看到，春节至今开售的楼盘都是人头涌动，“日光盘”也陆续出现。而且，经历了投资股市的惊险后，他们更懂得了拥有房子比拥有股票更能令人有安全感的道理。

　　一位经历了楼市起步、发展、调整过程的消费者，近期开始物色合适的物业。“上世纪90年代的时候，我们的月工资只有300元，当时天河一带的房子要1500多元/平方米，就是说，我们不吃不喝要5个月才能买到1平方米；现在呢，我们的月工资有六七千元，天河一带的房子是每平方米一万五六，就是说，不吃不喝两三个月就能买到1平方米了，你说几时的楼价更便宜些呢？”“那么你准备出手了吗？”记者问。“我现在不是在等楼价再降，而是在等自己喜欢的物业出现。”这位消费者很清醒地表态。

　　她的分析是有道理的。楼价毕竟是个数字，而自身的收入也是个数字，两者要对比，才知道差距。但是，这个对比有个标准，假如你的月收入只有3000元，那就不适合和1.5万元/平方米的楼价相比，这是很浅显的道理，买楼要量力而行。

　　合适，一是符合自身居住要求，更重要的是要符合自身支付能力。购买一套自己喜欢的、可以承受的好房子是美事，何必在意它是否还会降价？万一等到的是“售罄”，岂非成为憾事？

　　向政府建言 “救”不如“纠”

　　早在去年12月，万科董事会主席王石在北京某“领袖年会”上曾经表示：“由于过去两年房价高涨并带有泡沫，现在的市场调整是应该的，但不需要进行挽救，而需要一些比较不扭曲的政策，就"90/70"政策而言，在当时情况下是合理的，但现在显然不适当了，它已成为目前最需要调整的政策。”最近，带着房地产业落选国家十大产业振兴规划的些许失落，不少发展商更将矛头再次对准了“90/70”政策，要求修正此政策的呼声日渐高涨。

　　“90/70”是国家近年房产调控的有力措施之一，虽然早在2006年已经出台，但受土地供应、规划、报批及建设进度等影响，按照开发周期，到2008、2009年，才是广州及各地中小户型上市的高峰。合富辉煌统计数据显示，2008年，90平方米以下小户型成交超过全年成交的60%。

　　房产专家韩世同认为，“90/70”政策方向正确，但不能强迫开发商执行。该政策的出台对平抑楼价起到了一定作用，但对精明的发展商来说，总是“上有政策，下有对策”，你不让做大户型，我就变相搞“两套打通”，为市场监管带来隐患，同时也反映出强制政策的弊端。目前，政府对首次置业者已出台了优惠政策，如果还能在开发商方面给予引导或鼓励，比如建一定量比例的小户型给予相应的土地或税收方面的优惠等。

　　广州嘉达实业有限公司销售总监庞春荣，在公司里身兼设计与销售两职。他说，现在设计人有两难：一是规划设计要点，另一个是买方市场，每一个项目政府都给出这样那样的规划设计要点，你要在它的条条框框下做文章，最典型的是“90/70”，90平方米如果设计成三房，太小；做两房又太大，比较尴尬。“政府控制人均居住面积的出发点是好的，毕竟中国人多地少，但这种一刀切的做法确实到了要反思的时候了”。

　　尤其是在一些区域的局部市场，比如南沙，100平方米或以上的大户型的确比90平方米以下的中小户型更受欢迎，有楼盘销售经理曾对南沙的在售楼盘做过详细的市场调查，发现“90/70”在南沙已经是“名存实亡”了。

　　向第三方建言 重塑知识分子良心

　　房地产业无缘十大振兴规划之末班车，这样的消息大概会让某些学者专家们沮丧。“食君之禄，忠君之事”，在利益链条中的这一端，他们非常明白的是：为谁而鼓，为谁而呼。当然，也有一类所谓专家们高举“为穷人说话”的招牌，大肆做“落井下石”、打“死老虎”之事，也不过是具有不可告人目的“学术做秀”而已。

　　“我是改革派，不怕担责任”、“企业家创造财富就是关心群众”、“我就是要替富人说话、为穷人做事”———78岁的经济学家茅于轼先生一言既出即备受争议，而笔者却要为茅于轼敢于标明态度立场叫好。

　　在当下，不少学者讳言自己所扮演的社会角色，他们害怕把自己与某个社会阶层联系在一起，如果实在迫不得已，必须与社会上的某个集团紧密地联系在一起，他们总是选择最可靠、最不具有危险性的那一方。这种“政治正确”淡化了学者的学术人格，甚至消解了许多学者的学术公信力。

　　其实，学者有立场天经地义，他不可能成为所有利益阶层的代言人，他们必须在不同的群体之间作出自己的学术选择。在社会大转型的今天，勇于承认自己的学术立场，勇于担任某一阶层的代言人，并不可耻。可耻的是，一方面收取某个利益集团的费用，另一方面却极力表明自己“公正不阿”，强调自己的纯学术身份。

　　这便是为什么在当下，一个社会面临危机、一个行业面临转型的情况下，知识分子的独立话语权与公信力丧失的原因。知识分子的独立思考能力已经丧失，知识分子的良心也荡然无存。

　　房地产现阶段处于待变期，混乱且飘摇不定。这个行业的弊病也已“冰冻三尺，非一日之寒”，它的大调整将揭出更多真相，当潜规则难以运作之日，当越来越多的黑洞暴露之后，一个健康、向上的市场将可望形成。这是行业规则的重塑之日，更是资本与权力之外的第三方力量：知识分子需独立思考之日。 (来源：羊城晚报)