监管层积极预警房地产金融“倒春寒”

　　监管层积极预警房地产金融“倒春寒”

　　房地产业弥漫着焦虑情绪。“春节后，我们一套房子也没卖出去。”3月2日，南京某房地产公司人士称，该公司新近推出的楼盘，遭遇市场寒流。

　　在同一根绳子上，另一只“蚂蚱”也不好受。

　　究其原因，他表示，在经济景气的时候，开发商挪用贷款资金的情况比较多，现在继续建设需要资金，而销售回笼的预计又落空；而贷款银行“只好进行贷款重组，追加抵押或者制定还款计划”。

　　2月26日下午，银监会主席刘明康在国务院新闻办召开新闻发布会，在介绍风险监管工作时，刘明康特别提及，“严格实施二套房政策，积极防范房地产金融风险”。

　　多位银行业内人士直言，监管部门再次警示商业银行，防范房地产金融风险，其背景是“房地产市场持续低迷，房地产行业及上下游相关行业贷款风险高企”。

　　此前，监管部门高层指出，房地产市场经历了长达一年多的持续调整，2009年，房地产行业潜在信用风险进一步放大，表现在有可能集中出现较多的房地产开发贷款违约风险、对公贷款抵押品价值下降等方面。

　　房企资金链调查

　　“2008年我国房地产开发企业普遍出现了资金紧张的问题，8、9月份这一问题尤为突出。”近日，交通银行研究部一位研究员说。

　　他认为，一是由于2007年不少公司纷纷在全国各地储备土地，面临付清土地出让金的压力，造成资金紧张；二是由于很多城市房地产的成交量持续走低，开发商回笼资金的压力陡增；三是由房地产行业特点造成的，比如结算时间不同等因素带来资金方面的压力。

　　另外，以前一些上市的房地产商靠资本市场融资等方式解决资金紧张问题，但目前资本市场的低迷也使得再融资并不顺利，从而使企业资金链紧张的局面更加严重。

　　交行研究员表示，信贷总量控制加强以及房地产市场销售遇到困难共同造成了当下房地产行业的资金困局。

　　针对上述情况，2008年四季度国家房地产宏观调控政策有所放松，表现为，一是针对居民首次购买普通自住房与改善型普通自住房的信贷政策有所放松；二是房地产交易环节的税收政策有所放松。

　　但银行信贷闸门未现明显松动。

　　2月中旬，一家大型银行省分行人士称，该行对于房地产业贷款的策略是稳健发展，重点支持实力强、资质高、信誉好的大型房地产企业集团及其下属子公司。

　　“对于开发贷款的政策，目前没有什么松动。”3月3日，上海某大型银行授信部门负责人直言，而该行一直要求将房地产业贷款的行业占比严格控制在同业平均水平之下。

　　“今年以来，我们开发贷款的规模略有下滑。”2月底，一家股份制上市银行负责房地产信贷业务的人士告诉本报记者，一是因为前两年投放的贷款，集中到期；二是各家银行对存量优质客户的争夺较为激烈，有实力的开发商会寻求新的银行贷款，来置换原有贷款。

　　“贷款期限到了，开发商会找银行来替代，而接盘的银行可以做经营性物业或其他类型的贷款，贷款期限又可以延长，期限可以达到3至5年，像陆家嘴、南京路等地段比较好的物业，甚至可以做8至10年。”上述股份制银行房贷人士称，“而且置换贷款的规模比较大，一笔可以达到三五亿元，高的为7亿至8亿元”。

　　开发贷的压力

　　2009年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，降幅比2008年12月扩大0.5个百分点；环比下降0.2%，连续第六个月下降。

　　同时，“房屋销售价格环比下跌的城市数量也在逐月增加，整体房屋销售价格环比下跌的城市从2008年4月份的5个增加到12月份的56个。”上述交行研究员直言，这说明房价已经由原来的局部城市调整向全国性房价下跌发展。

　　此种格局下，商业银行房地产开发贷款违约风险逐渐加大。

　　交行研究员表示，2009年全国房价下行趋势的显现将导致房地产开发商的资金链更为紧张，因此尽管目前开发商的资金主要来源于企业自筹，银行贷款占比仅为19.2％，但在资金全面紧张的背景下，企业的短期偿债能力迅速减弱，商业银行房地产开发贷款的违约风险正在逐渐加大。

　　令监管层担忧的是，由于银行前几年发放的开发贷款从今年开始将陆续到期，有可能集中出现较多的房地产开发贷款违约风险。

　　而交行研究员的建议是，必须加大对存量资产的风险排查力度，严格控制新增贷款的发放规模与资产质量。

　　受房价波动影响的不仅是开发贷款，监管层的第二个担忧是，部分公司贷款项下抵押的房产价值明显下降，抵押物和质押现金流不能覆盖贷款风险，难以实现第二还款来源的风险缓释作用。

　　这一影响不容小视。因为当前银行信贷资源聚集在房地产业的集中度仍较高。以上海为例，截至2008年12月末，中外资银行以房地产作为抵押的贷款占其各项贷款的三分之一，其中，中资商业银行以房地产作为抵押的贷款近40%。

　　交行研究员表示，随着房地产宏观调控政策的陆续出台，中小套型、中低价位的普通住房、经济适用房与廉租住房供应量将有所上升，低密度、高价位的高档住宅的供应量将相应减少，因此围绕以上三类普通住宅的开发贷款应得到迅速发展。

　　“个人购房消费是我国房地产市场需求的主体，占比超过了90％，因此未来2—3年围绕普通商品住宅的按揭贷款仍是我国商业银行房地产信贷投向的重点。”交行研究员续称。

　　2008年10月份以来，针对居民购买住房的信贷政策有所放松，有利于商业银行个人房地产信贷业务的发展。

　　但监管层的第三个担忧是房贷新政执行中存在诸多问题。

　　多位银行人士也直言，由于规模放开后，银行对存量住房按揭贷款业务出现了一定程度的无序竞争。作为表征，“转按”和“加按”业务重新抬头；为了抢占市场而绕过二套房规定，不能严格执行贷款首付成数等。

　　对此，监管部门要求，银行业金融机构要严格坚守风险管理底线；就个人房贷业务而言，要认真落实《国务院关于支持房地产市场健康发展的若干意见》（下称“若干意见”），严格执行对首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房的信贷优惠政策。

　　银行业内人士透露，监管部门明示，对存量房的利率优惠，一定要严格按风险定价和合同约定两项原则办理，不准无序竞争，严禁发放“加按揭”贷款，不提倡“转按揭”贷款，切实防范房地产及相关行业风险，也严禁在执行优惠政策时搭售资产、收费和变相提价。

　　今年春节后，央行、银监会联合转发“若干意见”，并对银行业提出两点要求，一是把握实际情况，支持健康发展，并切实做好风险防范；二是央行、银监会将加强指导，跟踪了解，要求各家银行及时上报存在的问题。

　　地方政府土地出让收入下滑

　　房价下行必然诱发地价回落。

　　以上海市为例，由于房地产市场不景气和资金面捉襟见肘，房地产企业的拿地意愿不强，土地流标和底价成交的现象时有发生。根据房地产咨询中介易居研究院统计显示，2008年流标的住宅用地比例达38%，经营性用地价格下降逾四成。

　　无独有偶。一位知情人士向本报记者透露，受土地出让价格下降的影响，东部沿海某国家级开发区已经暂停土地出让。而2008年下半年以来，同属该省的某市经济开发区土地出让价格已下跌约20%，即便如此，商业用地仍未成交一块，准备推出的部分地块出现无人报名的情况，严重影响了开发区土地出让收入。

　　问题在于，预算外的土地出让收入，一直是政府背景贷款的偿债来源或抵债资产，各家银行在信贷审批时，也较为看重这项指标。但由于土地出让金收益下滑，导致大量以土地为抵押或以土地出让收入为主要还款来源的项目贷款、政府融资平台公司贷款担保不足，第二还款来源不稳定。

　　前述银行业内人士透露，由于政府融资平台资本金较少，资产负债率普遍高达80%以上，加上地方政府可支配财政收入下降，导致还款资金来源存在较大问题。而地方政府背景贷款风险上升，正是监管层担忧的第四个问题。