深圳“农民房”建到24层 小产权房叫板商品房

　　叫板商品房 深圳“农民房”建到24层

　　每经记者 翟敏 发自深圳

　　官方调查显示，深圳的住房构成中，包括农民房、单位自建房、政策性住房等在内的小产权房占全市住房总量的71%。

　　“金融危机，有危就有机！超低价两房一厅10万！”

　　“布吉关口，三室超低价，75平方米12.8万！”

　　“宜商宜住，区域地标，3280元/平方米起，凭单再打折！”

　　走在深圳市内的繁华商业中心，随处可见上述内容的宣传单。

传单中所称的“超低价房”在深圳本地被称为“农民房”，又叫“小产权房”。据记者调查，这些不合规的楼房以两三千的超低价格，吸引了不少购房者。随着规模和“品质”的提升，小产权房大有向正规商品房“叫板”的势头。

　　“农民房”盖到了24层

　　记者发现，虽然深圳小产权房有着“农民房”的称呼，但目前深圳的小产权房品质和规模日渐扩大，从外表和配套设施看，已向正规商品房看齐。

　　深圳向北，出梅林关，金地梅陇镇、深物业新华城等一批知名楼盘集中坐落于此。然而，在这些大型花园社区不远处，却矗立着一些“农民开发商”建设的“集资房”，即所谓的“小产权房”。

　　梅龙苑是位于深圳龙华东环一路的小产权小区，其售楼处设立在楼盘附近一座酒店的大堂内。几位工作人员在酒店大堂一字排开、支开桌椅，算是临时的办公室。大堂内人来人往，户型沙盘前站满了咨询的人。

　　记者以看房者的身份受到了售楼处工作人员的热情接待。工作人员对于小产权房的说法毫不避讳，“我们的项目是村里建的集资房，价格便宜，到时候没有房产证，但会有一份和村里签的合同，有村委会担保。”据工作人员介绍，来看房的人不在少数，以自住为主，许多在市内工作的也都会到这里来看房，其中还有少量的香港客。

　　售楼人员带领记者来到了正在建设的楼盘现场，这栋所谓的农民房共有两幢，均已经建到了24层，跟高层电梯商品房有一拼。

　　形成完整产业链

　　售楼人员介绍，该项目起价3200元/平方米，均价约为3700元/平方米，还不到该地区同类型商品住宅价格的一半。旁边的商品房深物业新华城均价在8000元/平方米左右，金地梅陇镇的装修房均价约9000元/平方米，毛坯房8300元/平方米。

　　“我们一到四楼是大型商场，好又多马上要进驻，门口公交车也即将开通”，工作人员介绍说，“梅龙苑卖得很好，已经卖了差不多三分之一，今年‘五一’就可以入伙”。

　　站在高楼上，售楼人员指着远处的一片厂房说，“这里不久将全部拆除，兴建景观大道，那时候这里的环境将会大大改善，配套我们可以跟那些高档商品房共享。”记者随后在该楼盘所处道路路口看到了一块政府规划牌，规划牌显示，步行街项目确实正在规划中。

　　按照工作人员的介绍，“高层楼盘带电梯、景观大道、小区化管理……”这一系列标准，全然超出了“小产权房”的概念和印象，堪比中档电梯公寓。

　　据悉，在深圳，农民开发的小产权房早已遍地开花，由于需求旺盛，小产权房竞争也日趋激烈，甚至形成了开发、销售、中介等完整的产业链。小产权房也越建越高、越建越漂亮。

　　房价为同类商品房1/3

　　深圳市国土资源和房产管理局曾于2007年进行了一项关于深圳市住宅状况的调查。该调查结果显示：在深圳的住房构成中，包括农民房、单位自建房、政策性住房等个人不能随意进行产权转让的小产权房占全市住房总量的71%，比例远超商品房。

　　这些数量庞大的小产权房，虽然周边环境及房屋品质与高端社区相比有所差距，但是价格优势十分明显。随着此前几年深圳楼价的一路飙涨，小产权房因极低的价格成为一些购房者的优先考虑对象。

　　记者走访了小产权房源出售较集中的龙岗龙华片区。该片区出售的小产权房均价集中在3000元/平方米左右，最高的也不超过4000元/平方米。而与之相邻的商品房均价在7000～8000元/平方米，甚至更高。

　　小产权房出售同样比较集中的民乐花园，均价在2500元/平方米左右，相邻的二手商品房价位在7500元/平方米左右。在深圳房价高峰时期，该片区商品房一度卖到1万多元/平方米。

　　记者在位于深圳清水河街道片区的玉龙新村了解到，该片区小产权房均价约为3000多元/平方米，而同片区商品房单价普遍在万元以上；布吉片区的三房75平方米，价格仅仅十几万，而同片区内商品房均价达6000多元/平方米。

　　深圳商品房价领跑全国，而小产权房与商品房之间的价差也愈发加大。相比之下，小产权房仅相当于同类商品房价的三分之一。

　　调查

　　小产权房风险大 购房者视而不见？

　　小产权房虽然价格低廉，但背后存在许多风险。

　　2007年，建设部在《关于购买新建商品房的风险提示》中明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”，因为“非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护”。这就是说，购买小产权房，没有缴纳土地出让金、没有合法手续、不受法律保护。

　　此外，记者在走访过程中还了解到，一些小产权房虽然建设规模越来越大，但内在品质较商品房依旧有较大差距。多数集资房都是由一些小型开发商开发建设的，在建材、装修等方面存在缺陷，还有购房者反映房屋面积也有不同程度的缩水。

　　尽管许多购房者对小产权房的风险都有了解，但一份来自焦点房地产网的调查报告显示，仍有75％的受访者表示“会考虑买小产权房”。对于 “在小产权房低价与风险之间，您选择？”这个问题，有55%的人表示“虽然有风险，但价格低，还是会购买”，选择“考虑到风险，不会购买小产权房”的仅占7％。

　　记者发现，多数购买了小产权房的受访者，都抱有一些侥幸心理。在被问及“已售的小产权房，您认为应该如何处理”时，63％的受访者希望 “补交地价款和税费转正”，30%希望“保持现状”，表示“应该收回”的仅占4％。

　　在受访者中，认为小产权房“会逐渐得到承认，可变更为产权房”的占76％，表示“保持现状”者占15％，只有9％表示小产权房应该 “被严令禁止”。

　　讨论

　　小产权房何去何从

　　小产权房在深圳的境况只是冰山一角，早在数年前，全国许多城市都曾掀起过关于小产权房的争论。

　　对于小产权房，国家的政策十分明晰：“严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用农民集体土地进行非农业建设”；“单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发”。

　　有观点认为，小产权房难以有效地维护和保障购房者的权益，扰乱了正常的房地产市场，更导致了耕地的严重流失。

　　也有人提出质疑，“小产权房的建设，从开始打地基到最后销售，一般都要经历几个月甚至一年多的时间，这么长的时间里，如果地方政府及时制止的话，它们根本就不可能建起来。”

　　有业主则认为：“买了小产权房，如果要追究责任的话，首先应该追究盖房、卖房人的责任，明知道违规为什么还要卖呢？”

　　有专家建议，对那些严重违规，占用耕地的小产权房应该坚决拆除，确保耕地不受侵占，保证国家的粮食安全。对于目前处置小产权房过程中存在的法律缺陷，专家也认为必须加紧立法，明确责任，让那些违规占用耕地、兴建小产权房的各方责任人付出应有的代价。

　　有购房者还认为，“开发商拿到土地后一味地提高房价，把中低收入市民逼上了买小产权房的道路；国家应该从根本上降低房价，解决城镇居民的住房保障，让普通老百姓能够真正买得起房，才能遏制土地的滥用和小产权房的风行”。

　　尽管反对声众多，但也有不少人对小产权房表示支持，其中不乏一些房地产公司的高层人士。

　　中国房地产开发集团公司董事长孟晓苏表示，小产权房有积极意义，房价便宜，适应城市中低收入家庭的需要。现在需要的是及时修改法律法规，以适应目前形势发展的需要。推动征地制度的改革，承认小产权房的合法性，不仅有利于产权制度的创新，而且可以降低房价的增幅，这对农村对城市都是有利的。

　　孟晓苏认为，小产权房从开发到进行销售，一系列环节中缺的是政府的审批和规划管理。如果纳入政府的城乡规划管理，小产权房目前的混乱局面就可以得到规范。