美国推出第二代房屋援助计划 缓解“灭顶”之灾

　　近900万家庭的“美国梦”得到了750亿美元的支持。

　　美国当地时间3月4日，美国政府正式宣布启动一项名为“居者有其屋”（Making Home Affordable）的住房援助计划，旨在通过降低月供，来防止业主因无力还贷而陷入“止赎”（foreclosure）困境。

　　这项计划或将惠及700万至900万美国家庭。

　　“奥巴马政府希望通过居者有其屋计划，帮助这些家庭能继续还贷，试图阻止住房危机给家庭和社区带来破坏性影响。”4日上午，美国财政部发布声明表示。

　　当日，财政部公布了该计划的实施细节，包括动用部分“不良资产救助计划”(TARP)资金向购房者提供补贴。

　　居者有其屋计划是对2月18日，奥巴马政府公布的“购房者偿付能力与稳定计划”（Homeowner affordability and Stability Plan）的修正。

　　降低月供

　　和两周前公布的计划相比，最新的居者有其屋计划在对待“有（违约）风险的业主”（at-risk homeowners）上有了较大修正。

　　这部分业主是指目前尚未出现拖欠贷款，但因收入下跌，在未来很可能面临“止赎”风险的这部分家庭。财政部统计，约有300万至400万美国家庭被划归此类。

　　该计划倡议，政府将和商业银行合作，努力使购房者的月供比例降至其收入的38%以下。购房者可以向银行申请修改贷款条款，通过降低贷款利率、延长贷款期限等方式来实现这一目标。

　　针对这一部分房屋贷款，政府将对提供贷款的商业银行提供补贴，并且对参与该项计划的商业银行，以及按时还款的购房者提供各种奖励。财政部表示，接受政府资金援助的金融机构必须参与最新计划，其他机构并不强制规定。截至目前，富国银行已经宣布加入此项计划。

　　财政部估计该项措施的总成本为750亿美元，其中500亿美元将来自不良资产救助计划的剩余资金。

　　4日公布的计划对符合条件的购房者做出明确限制：必须是用于自住的房产；购房者必须提供充分的收入文件证明，包括最近的退税记录和两份薪资明细表，以及签署一份“财政困难证明”；而且，贷款合同必须在2009年1月1日以前签署，购房者只可以通过计划调整一次还款细节，而按揭本金超过72.975万美元的独栋房屋不在援助计划之内。该计划的有效申请期至2012年12月31日。

　　缓解“灭顶”之灾

　　由于房价缩水，越来越多的美国家庭不得不面临未偿还贷款金额大于房屋现价的“灭顶”(underwater)窘境。

　　4日公布的实施细节给了这部分家庭希望。

　　“假设一个家庭按照6.50%的30年固定利息向银行贷款207000美元，购置当时市值260000美元的房产。如今，他们尚欠200000美元贷款未能还清，但房屋已经贬值15%至221000美元——按照现在的低利率申请条件，贷款人已经偿付的部分需要大于房屋现价的20%，他们将没资格获得低利率。”美国财政部在声明中举例称。

　　新的计划取消了通行的“偿付贷款大于房屋现价20%”这一限制，如果贷款是由“两房”持有或担保的，业主将可以申请由“两房”支持的再贷款。

　　“他们将能获得年利率在5.16%左右的低利率贷款，从而将年还贷额降低逾2300美元。”财政部表示。

　　来自房地产调查公司First American CoreLogic同日公布的报告显示，2008年第四季度，约830万宗或19.8%的抵押贷款已经陷入“灭顶”局面，平均每月有23万业主遭遇负资产，而在2008年第三季度，该部分贷款数目尚为760万宗或18%。

　　报告显示，截至2008年底，美国民用住宅价格总额相比2007年下降了2.4万亿美元，至19.1万亿美元，与2006年7月房价高峰时期相比已下跌19.3％。目前，加州、德克萨斯州、内华达州以及佛罗里达州仍是美国住房危机最严重的地区。本报记者 曹咏 21世纪经济报道