广州楼市“变轨” 反弹还是反转?

　　2月的广州，很难分辨出是冬天还是春天。春节后，广州房地产市场交易量较春节前有所回暖，广州楼市迎来了“小阳春”。根据广州焦点网对阳光家缘网签数据的监控，2月份广州楼市网签总数为7579套，相比1月份上涨了31%。而今年开年以来，广州市的光大水榕苑、保利中环广场开盘后接连创造的“日光盘”（项目推出当天售完），让低迷了一年多的房地产业春意盎然。

　　令人兴奋的销售数据

　　2月14日，广州光大花园水岸榕城北区首期开售当日，到场客户超3000人，开盘三小时内434套单位即告全部售罄，成交额逾4亿元，广州楼市久违的“开盘即封盘”景象再次重现。此外，珠江新城领峰2月份头两周也成交近1亿元，隽峰、金域蓝湾及兰亭御苑等中心区楼盘均取得突出成交业绩。

　　与一手楼相比，刚刚过去的2月份，广州二手楼市同样呈现小高潮。来自满堂红地产的统计显示，二手住宅买卖成交宗数环比增加逾五成，是去年3月份之后成交最多的月份，与此同时，二手楼均价继续稳定在7000元/平方米以上，为7151元/平方米，环比下跌1.4%。

　　市场回暖，房地产商们同样感觉明显。星河湾控股集团董事长黄文仔表示，广州楼市已有回暖迹象，特别是近期，不少房地产企业都感觉明显，“一月份的期房销售业绩很好，二月份就更好，是预料不到的好。”

　　对于市场回暖，大部分业内人士认为，主要原因是来自于价格的调整到位而刺激了刚性需求。2008年12月起，最近三个月来，广州一手楼楼价一直维持在8000元/平米左右，而这一价格基本上是2006年的水平，同2008年初相比下降了30%。

　　满堂红地产首席研究员龙斌分析说，去年底国家出台刺激楼市的措施正在逐渐见效，从1月1日起购房利率七折优惠等，刺激了不少购房者入市。同时，去年下半年金融危机爆发后，市场上积蓄了一段时间刚性需求集中释放。经济层面的数据显示国内经济形势看好，购房者有了信心。

　　广州楼市的回暖也给各方带来难得的信心，一些楼盘甚至出现了加价销售的行为。而长江证券研究员甚至表示，广州楼市底部形成已成定局。认为，广州市场成交放量始于2008年中期，随着未来推盘货量的不断上升，广州市场成交将维持高位运行。特别是进入到2009年下半年后，去年新开工面积的迅速下降将彻底缓解市场对供给的担心，价格水平有望得到回升。

　　“15条”助力反转？

　　本周三，广东省政府正式出台了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，从保障住房建设、刺激商品房销售、扶持房地产商等三方面推出15条意见。本已乘着二月春风的广州房地产市场，似乎大有扶摇直上的感觉。

　　对此，广东恒大集团董事会主席许家印则告诉记者，广东出台的15条房地产新政可以说是“国三条”的具体落实与实施。对于新政的种种利好是否能够使广州房价再上涨，这很难估测。

　　广东省房协会长蔡穗声也表示，影响市场的因素是多方面的，政策是有促进消费、鼓励买房的重要作用，但不是唯一的。最重要的还是供求关系和宏观经济走向。广东省房协在二月初公布的市场分析报告指出广东房地产市场已经进入周期性调整，这既是对08年的总结，又是对09年的判断。既然是周期性调整，就不可能在短期内调整结束，当然，调整在一定程度上会出现波动，但不能就某个月销售好一些就判断为“回暖”。

　　中原地产项目部总经理黄韬预测，未来一段时间，广州楼市成交量可能出现“W”形小幅波动的走势。据其分析，2月下旬成交量增长已经减速，不排除3月份成交下跌的可能。

　　对于广东救市15条意见，大多数业内人士认为，对刺激消费的作用并不会太明显。15条意见中，在税收优惠幅度上并不大。据广东省地税局匡算,此政策执行一年,全省个人所得税与契税优惠总额在9亿元左右。而2008年广东全省商品房销售额2879.96亿元，优惠额只有千分之三，很难说能产生多大的刺激作用。而最能刺激消费，曾被寄予厚望的二套房松绑和购房入户，此次15条意见并没有大的突破。

　　实际上，对于2月广州楼市的暖春，大部分开发商采取的还是迅速出货，能卖就赶快卖。据经纬行研究中心的统计，2月14日-2月20日广州全市十区见报的商品住宅广告投放费用总计约903万元，环比上周增长81.97%。而2月下旬，开发商促销活动开始增多，报纸推广力度也开始加大。

　　而一家全国知名的广州大型地产商董事长在非公开场合与中国证券报记者沟通时明确表示，09年楼市将呈现L型底部，整体向上的空间并不大。整个年度将会出现几个波段，而一季度被他认为将是今年销售最好的时期。他自己所在的公司将抓住这最好、也是最后的机会。

　　地产商仍处困局之中

　　透过广州楼市暖春的背后，一些官方信息也或多或少地折射出地产商的困局。

　　2月26日，在国务院新闻办举行的新闻发布会上，银监会主席刘明康表示银监会严格实施二套房政策，积极防范房地产金融风险。而紧接着广东出台的15条意见和国务院总理温家宝在作政府工作报告时，也再次强调仅对符合条件的二套房松绑，这与此前的国家原有政策相比，并未作出突破。

　　坚决控制二套房政策，实际上折射出管理层对目前房价的担忧，并不认为目前的价格已经跌到了底部。如果跌到了底部，金融机构在房贷上将会毫无风险，何来积极防范？银行现在发放房贷是按成交价的70%，尚有30%的安全边际，目前仍强调要严格执行二套房政策，只能说明了管理层预测房价继续下跌的空间仍然非常大。一位银行业人士这样对中国证券报记者分析。

　　广东出台的15条意见，实际上也再次折射出广东房地产商的资金紧张局面。此次15条意见中对地产商的扶持主要是体现在土地出让金和土地增值税缓缴上面，这对目前融资不畅、销量有限的房地产商来说的确是久旱逢甘霖。

　　而房地产商最大的困局仍未解开。广东省房协公布的2008年广东一手住宅空置面积高达1031万平方米，比2007年激增了279万平方米，更是2004年以来连续4年下降后的首次上升；当中空置3年以上的积压住房面积达114万平方米。

　　2007年广州房地产商出手226亿元拿地，平均露面地价4627元。而如今这些昔日的地王将相继进入市场，但面对如今的市场，房地产商的损失最终会浮现出来。这些潜在的“地雷”，最终如何排除仍是地产商最大的心头之患。

　　回想起前段时间一位地产知名人士在回答目前是否适宜买房时，诙谐地表示，要拿一枚硬币来抛。而诙谐的背后，实际上反映的是开发商对未来市场的走向心里并没有底。（记者王成盛） (来源：中国证券报)