建业住宅集团（中国）有限公司董事长胡葆森

　　胡葆森建议警惕楼市去市场化 称公务员小区增多

　　记者 宋华茹　“在市场经济条件下，处于不同家庭生命周期、收入水平不同的家庭有不同的住房需求，只有通过灵活的市场调节才能有效满足。”谈起住房供应这个老百姓最关心的问题之一，全国人大代表、省工商联副主席、建业住宅集团（中国）有限公司董事长胡葆森如是强调。

　　胡葆森代表说，事实已经表明，统一的住房供应政策要求和模式，不利于房地产企业发挥创新能力，影响了市场效率的提高，最终结果是妨碍房地产业的发展，例如近年出台的“90/70”政策、外资准入政策等。

　　自前年始，楼市上出现了越来越多的“去市场化”现象引起了胡葆森的担忧。如政策方面有90/70控制、商品房按揭贷款限制等；同时，公务员小区、变相集资建房等现象也逐渐增多。“有些政策是特殊阶段的特殊需要，比如中央出台90/70房产面积控制政策，就是建立在2006年廉租房和保障房的规模比较小这个背景下。这个政策执行两年后，廉租房和保障性住房规模逐渐增大，我们应当还原房地产的市场化本色。”

　　如何以更加理性、成熟的手段去解决房地产市场中存在的问题？“市场的归市场，保障的归保障，市场化的房地产就是要由开发商按照客户需求来决定自己项目的户型、面积以及建筑形式。”胡葆森主张加强保障性住房的建设，同时，不要将保障性住房与商品房混为一谈，要用市场化的手段解决商品房的供应问题。

　　“同时，我建议房地产市场的六大相关方——政府、金融机构、开发商、消费者、专家学者、媒体应该建立由政府主导的常规交流机制。”但是这六大主体很少有机会来共同探讨行业的发展方向和问题的解决之道，这种信息不对称影响了决策层的政策制定，也制约了开发商服务水平和产品建造能力的提升。因此，要加快建立六方交流机制，将对解决房地产市场发展中的问题产生积极推动作用。

　　以下为建议全文：

　　人大代表胡葆森建议：警惕房地产业“去市场化”倾向再度抬头

　　党的十四大确立了建立社会主义市场经济体制的宏伟目标。随着城镇住房制度改革的深入进行，我国房地产业初步形成了相对完善的市场体系及法规体系，房地产业生产要素基本实现了市场化配置。房地产企业从无到有、从小到大、从弱到强，在市场经济的大潮中走出了一条具有中国特色的发展道路，房地产业市场化改革取得了令人瞩目的成就。

　　从1992年到2007年，全国共开发城镇住宅160亿平方米，解决或改善了近1亿家庭的住房问题，在城镇化率由27%提高到45%的情况下，我国城镇家庭人均住房建筑面积由14平方米提高到28平方米，人民群众的居住条件和生活环境得到了明显改善。2007年全国房地产业增加值达到1.2万亿元，占GDP的比重近5%，全国房地产业税收占税收总额的比例达到7.1%。正如温总理最近明确指出的“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材、家电及家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”。

　　近几年，随着国民经济的偏快增长及价格的结构性上涨，部分大中城市出现了房价上涨较快的情况，控制房价过快上涨、保证大多数城镇家庭的住房需求得到合理满足，成为各级政府面临的突出问题。解决这一问题的根本出路毫无疑问是坚持市场化改革方向，进一步深化改革，落实科学发展观。但在实践中，却出现了房地产业“去市场化”的倾向，主要表现在：

　　一是部分党政机关、事业单位违规建设集资房、公务员小区，变相进行福利分房，既与住房制度改革的市场化方向背道而驰，又严重影响了社会公平。最近中纪委披露的典型案例，进一步说明违规集资建房极易滋生腐败，影响社会安定，不利于和谐社会的构建。

　　二是保障性住房建设没有明确的标准及要求，制度建设缺位，保障性住房对解决低收入家庭住房困难问题收效甚微，部分不符合条件的家庭违规获得了保障，不仅滋生了钱权交易，还激化了社会矛盾。此外，政府加大保障性住房的投资力度将对社会投资产生“挤出效应”，不利于调动社会资源，落实国务院“扩内需、调结构、保增长”的总体要求。

　　三是在市场经济条件下，处于不同家庭生命周期、收入水平不同的家庭有不同的住房需求，只有通过灵活的市场调节才能有效满足，而统一的模式必将妨碍发展。近年出台的“90、70”政策、外资准入政策没有遵循市场经济规律的要求，不利于房地产企业发挥创新能力，影响了市场效率的提高。

　　四是公共事业领域市场化改革滞后，城市基础设施建设中的供水、供电、供暖、供气基本上处于垄断状态。由垄断加重的房地产企业负担，必将通过房价转移到消费者身上。

　　凡此种种“去市场化”现象不仅有碍房地产业的市场化进程，还与WTO的要求越来越远。如果不提高警惕，任由房地产业“去市场化”倾向再度抬头，将会不断侵蚀房地产业近三十年来的市场化改革成果，不利于城镇居民居住水平的提高及城市建设事业的发展。建议采取以下措施，坚持房地产业市场化改革方向，促进我国房地产业健康持续发展：

　　一是统一认识，坚持市场化改革不动摇。实践已充分证明房地产业市场化改革的方向是完全正确的。为了充分体现公平，政府应采取必要措施解决城镇低收入家庭的住房问题，但前提是必须按市场经济规律办事，坚持“市场的归市场、保障的归保障”原则。同时坚持正确的舆论导向，引导居民正确看待房地产业的发展，树立正确的住房消费观念，为房地产业的健康发展创造良好的舆论氛围。

　　二是建立健全符合社会主义市场经济要求的法规体系。各级人大应根据市场经济的要求，加强房地产业法规制度建设，通过法律制度界定各级政府在行业管理中的职责权限，政府保障工作的重点应放在廉租房上，用廉租房对城镇低收入家庭实施保障。充分发挥市场的调节作用，用市场机制引导市场、引导消费，取消有悖于市场经济规律要求的“90、70”政策限制，提高市场效率。区别对待“热钱”和实业投资，严格限制“热钱”流入，放松实业投资的入境审批，为所有房地产企业创造公平有效的政策环境。

　　三是加大力度整顿房地产市场秩序。如果花样频出的违规建房之风不能有效制止，将从根本上破坏城镇住房制度改革的成果，破坏房地产业市场化的发展方向，引发新的社会矛盾。因此，清理整顿党政机关、事业单位违规建设集资房、公务员小区势在必行。已开工建设或已建成的该收则收、应退则退，严禁党政机关、事业单位再以任何名义、任何方式搞集资建房，破坏房地产市场秩序。只有痛下决心，遏制腐败之风蔓延，才能阻止房地产业在“去市场化”的歧途上越走越远，才能促进社会公平与正义，构建和谐社会。

　　四是进一步深化改革，在城市基础设施建设领域实现新的突破。城镇住房制度改革走到今天，房地产业要想更上一层楼，改革必须在新的领域有所突破。应进一步深化改革，打破城市基础设施建设中供水、供电、供暖、供气的垄断，允许并鼓励多种经济成分进入公共事业领域，推进房地产业市场化进程，促进房地产业市场化改革再上一个新台阶。

　　提案人：胡葆森

　　二○○九年三月