服务型物业变成业主对手 业主花钱买来“冤家”

　　南京物业纠纷调查

　　花钱买冤家

　　目前南京多家小区掀起了一场物管公司向业主讨说法的“维权潮”。

　　业主们对此憋了一肚子气：物业告业主容易，业主想告物业却太难！粗疏的前期物业合同往往使业主们郁闷地掏出物业费，可当业主们想结束这不平等的条约、想炒掉物业的时候，却发现这给小区带来了更大的灾难。

　　“花钱买冤家”，似乎正成为众多个人房产拥有者对其物业管理公司的普遍感受；当富裕起来的中国老百姓自掏腰包几十万、上百万地购置商品房后，“我的物业我做主”的所有者权利正在遭遇物业管理公司这一外来者挑战。

　　一个原本定位于服务者角色的物业管理公司，为何一进入中国就演变成了管理者，甚至统治者？

　　本版撰文 快报记者 孙洁

　　开发商留下问题，物管与业主交恶

　　打官司最多的小区：阅城国际花园

　　开发商留下问题，物管与业主交恶

　　近日，阅城国际花园应天物业管理公司一口气把50名欠费业主告上法庭。业主们纷纷放言：官司一打完就齐心合力炒掉物管！让业主和物管的关系恶化至此的原因很常见：开发商遗留问题。

　　据了解，目前小区物业管理的两大最基本职能，一是保安，二是保洁。而对小区保安状况不满，正是业主们认为“没有享受到什么物管服务”的根本原因。小区里流行这样一句顺口溜：保安是隐形的，门禁是无用的，红外线是做样子的，业主是被管理的……

　　原来，由于该小区的会所被开发商卖给一家餐馆，餐馆的人来车往导致小区进出人群复杂，一旦盘查身份必然影响餐馆生意，身为开发商下属子公司的物管公司不会、也不敢这样做。可这样一来，业主的利益怎么维护？

　　对此，物管公司也有自己的道理，“大门总要雇个保安看着吧，有些业主不满意可能从某天开始就不交费了，但对我公司来说，这保安的工资还是要按时开，一分钱也少不了，所以如果不去催业主缴钱，这日子又怎么过得下去呢？”

　　更多的矛盾来自于房屋维修。记者了解到，和其他所有小区一样，物业接受了开发商的委托，承接了房屋报修的任务。一家物业公司的老总告诉记者：别看业主报修都打物管电话，其实物管只负责登记报修，把它们传达给开发商提供的门窗、土建等供应商、建造商，由他们来修理。“他们来不来，修得好不好，实际都是开发商的问题。比如开发商和材料商有欠款未清，人家可能就不肯来修，但业主往往会误会是我们不尽力。”物管往往成为房屋质量维修不力的“替罪羊”。如果该物业公司和开发商又是“父子关系”，那就更说不清了，业主觉得找开发商追讨损失不容易，不如扣下物业费，“反正你们是一家的”。

　　就拿阅城国际花园来说，记者了解到，从交付开始，业主已经和开发商及物管分别就延期交付、保温层、架空层、物业费等打了不下四五场官司。“你想，前期在延期交付、防盗门等问题上，开发商都赔了钱；这回物管收不到钱，开发商肯定不愿补贴，也想找业主要一回钱！”业主吴先生表示：总之，像这种物管和开发商是一家的小区，开发商和业主关系不好，物管肯定和小区业主关系好不到哪儿去！

　　老物管不肯撤，并非情未了只为钱未清

　　最求上进的老小区：凤凰花园城

　　老物管不肯撤，并非情未了只为钱未清

　　前期的物管合同明显对业主不利，业主得不到满意的服务还要交钱，要改变业主这种不利的地位，有关政府法规似乎给了业主一条路：可以炒物管！可是炒物管看起来容易，实际太难。

　　3月1日，南京凤凰花园城爆发了一场新物管进驻、老物管不肯撤出引发的冲突。这家最早1998年就开始交付的小区，刚刚成立了一个新的业主委员会，欢迎新上任的南京远宏物业发展服务有限公司进驻，而上一任南京鸿嘉物业管理有限公司则派出十多位壮汉拦在门口，不让新物业进门。业主反映，老物业虽然收费很低，但管理质量跟不上，业主炒掉低价物管提升管理档次。这种现象在南京还不多见。

　　小区业主费女士告诉记者，老物管只“看看门”，而且是那种待在门房里、进出什么人不问的“看门”法，自然对小区治安起不到什么作用，小区业主家被偷、自行车电瓶被盗都“经常发生”，而且楼道几乎看不到物管打扫。

　　费女士原先认为，没必要对老物管的服务太过苛责。“毕竟老物管费才收0.25元/m2·月，我家60m2一年才交180元，让物管提供多好的服务也不现实。现在换物管，也是小区居民想要更好的服务，服务好收费也高。这样升级也很正常，老物管有什么生气的理由呢！”

　　不过，即便就是这样一个0.25元/m2·月的小区，老物管居然不肯走。一位物管行业的资深人士告诉记者，旧物业赖着不走绝对不是感情深，而是账不清，或有利可图。一个小区到了换物业的地步，物业费的收缴率必然不高。业主有选聘新物业的权利，但是前账未了如何解决？因此，拒绝交接已经是物业公司最后一招。其实这一招很低级也没什么效果。

　　那么为什么老物业不选择告业主来追讨物业费呢？“他们要追讨物业费很难，比如凤凰花园城的业主委员会就提出要先公开账目，因为这样的老小区物业费赢利往往少得可怜，而停车费和广告收入占了大头。老小区和新小区不同，新小区的停车库往往被开发商作为产权房单独管理，有时甚至另聘一个专门的公司来管理，收入根本不给物管公司；而老小区基本都是地上车位，收益全归业主，停车费反而能补充物管费，三五毛钱能管得不比一块多钱的小区差。”一位业内人士向记者透露了其中的玄机。物管如果退出这样的老小区，公司的人员可能丢掉饭碗，而且也失去了利润。

　　受伤最严重的小区：翠岛花城

　　物管炒掉了 小区遭了殃

　　炒物管不容易！坚决让老物管下岗，谁又能想到，这可能给小区带来一场更大的灾难呢！去年闹出换物管风波的翠岛花城就面临这样的问题。

　　根据目前服务于翠岛花城的创盛物业统计，整个翠岛花城小区共有101部电梯，其中82部电梯都已经年检过期；小区原本十分先进的智能监控设施全部瘫痪，这些设施损失过300万，而业主们表示：这都源于翠岛花城前物业公司——长兴物业的撤离。

　　“当时我们正在选新物业，长兴也参与投标了，不过长兴可能知道因为业主已经对他不信任，中标无望，所以2008年5月，在合同没有到期的情况下，长兴物业单方面宣布撤离小区。能移动带走的公用设施，长兴物业都带走了。不夸张地讲，连标着翠岛花城字样的垃圾桶都被长兴带走了，更别提该移交的小区相关资料了。”该小区业主委员会的一位郝女士告诉记者，长兴未作交接的非法撤离导致小区的大量设施被破坏。电梯三方通话设施瘫痪导致82部电梯无法年检，价值不菲的监控室部分设备去向不明。

　　“不换物管，业主花钱受气；换了物管，由于遭前物管恶意破坏，小区现在的物管也是处境艰难。”业主委员会郝女士表示：监控设施没法用，现在的物管只好派保安看看门，加强巡逻。该物管甚至给业主买了防盗险，最近该小区被盗业主已经有获得赔偿的，但这肯定解决不了人身安全问题。

　　有业主认为新物管应该下力气先为小区多作投资，“可这怎么可能呢？300多万对任何物管公司来说都太多了；何况物管要是肯投资，肯定是想从小区日后的管理中获取回报，如果拿了停车位收益等公共收益，业主们肯定又要有意见；如果靠物业费慢慢回本，那还不要几十年？这期间业主如果对物管不满，到时候怎么解除合同又多出一桩纠纷。”郝女士表示，现在最好的办法是向前物管长兴物业追究损失。因为“事实是清楚的，当年小区交付时，这些系统都是好的，开发商也有与物业的交接记录；现在长兴想不承认是它破坏的，也要拿出这些设施的维护记录，说明这些东西是怎么坏的才行。”

　　小区业主朱先生表示：长兴物业撤走，还到法院起诉业主，追讨了业主此前欠缴的物业费，法院每每认为：物业公司做得不到位但总有苦劳，总是打个折让业主交。可是大家有没有注意到：物管给小区房价、对业主财产带来的伤害和损失有多大！“我们这边的仁恒翠竹园，房价可以比我们高出2000元-3000元/m2，凭什么？主要的不同不就是物管比我们好吗？单论小区的硬件设施及景观等，翠岛花城不输给南京任何一家高档楼盘，但低水平的物管彻底降低了小区的档次这笔账又有谁替我们算过？”

　　业主们目前只求能起诉长兴物业，修复小区的监控设施，维持小区正常运转，可就是这样一点可怜的愿望都不容易实现。记者了解到，业主委员会在区法院和市中院的起诉已经两次被驳回。

　　“法院要求我们要经全体业主授权才行，也就是要小区内1/2的业主签字，我们这种超大型的小区，有2700多户，你想，这谈何容易？”郝女士告诉记者，不过不管多难，目前他们已经拿到了二分之一以上的业主签字，将到区法院重新起诉长兴物业。“小区业主多、难协调，维权真的太难太难。”郝女士表示：实际说起来打官司人人平等，但实际上物业和业主的官司并不公平。物管是个有稳定架构的经济组织，它可以为了自己的利益日夜奋战、并享受成果；而业主方只是一个非营利性质的松散组织，业主委员会委员或业主代表都不拿工资，有时候还要受猜疑、受委屈，容易中途解体，就算维权成功，个人也无法受到奖励，无论是资源、财力、组织架构上都不足以和一个经济化的组织相抗衡，打官司实际是因为业主们已经被逼到了绝境。

　　■专家观点

　　政府应该制定

　　详细收费标准

　　物管和业主的纠纷总是从“物管服务和收费是否质价相符”开始，业主说物管弄错了主人、服务太差；物管则认为业主太斤斤计较、一动就不交物业费，究竟谁能做出对双方都有公信力的裁判呢？

　　打官司显然对业主方不利，最终，物管凭借打官司总能收到钱；而业主就算房产受损，也要把物管赶出小区这样的结果显然对双方都不利。

　　对此，东南大学物业管理研究所所长黄安永教授表示：实际上，公正的打分裁决机制早就有了。政府制定了那么多的物业服务及相应的收费标准，就是综合考虑两方的关系、考虑到业主方的弱势做出的可以调整不合理合同及收费的机制。“现在物业管理公司一打官司就说，我们依据合同办事，可前期合同往往就是最简单的几条，显然对业主不利，这时就应该对照政府制定的标准，看看收费达到了几级，服务达到没有？南京还制定有菜单式物管服务及收费标准，细化到扫地一周扫几次值物管费多少钱一平米，双方遇到分歧，都应该拿这个来参照，算算物管的服务，看看究竟值多少钱一平方。这是政府制定的标准，对双方来说，应当就是公正的第三方评判。”

　　有标准，又有谁来使用它呢？黄安永表示：目前许多小区都遇到成立业主委员会困难等情况，有的遭到刁难，说需要开发商参加会议才能成立，其实只要业主自己能形成多数意见就可以，为了防止业主之间起冲突，政府已经要求街道加强对此类会议的参与，作为公正的见证人，一些小的瑕疵不影响业主委员会的合法性。即使业主委员会因种种原因未能成立，但业主权益受到损害，只要有超过半数的业主的签字授权，业主都可以起诉对方，主张自己的权利。业主只要能形成自己的代表、有足够人数的合法的授权，就可以和物业对话，维护自己的权益。