北京高端项目销量破冰 整体均价22168元/平米

　　据房地产研究机构亚豪咨询的监测数据显示，2月份，京城110个均价高于18000元/平方米的高端项目共销售了827套住宅，销售面积10.6万平方米，整体销售均价22168元/平方米。从成交走势分析，高端项目销量呈现逐周放大的现象。在2月的四周时间里，高端市场的整体销售套数分别是91、200、249、287套。不久前参加“暂停"限外令"专题研讨暨2009年北京高端物业发展趋势论坛”的专家指出，北京“限外令”解禁一个月，高端物业销量出现“破冰”，显示出政策对高端物业的销售带来的实质性助推作用。

　　部分区域存量压力大

　　数据显示，北京二至三环间内共29个高端物业项目在售，开盘均价为30588元/平方米，较高的价位使得二至三环间项目的销售速度普遍缓慢，相比之下存量部分也较大。据统计，二至三环间存量套数共11735套、存量面积为13.8万平方米，“限外令”的解禁驱动了购买力的增加，缓解了该区域去化存量的压力。

　　2月份，二至三环间共成交了170套、1.7万平方米商品住宅，其中“御金台”成交了一套单价77266元/平方米的商品住宅，成为2月销售单价最高的项目。

　　三至四环间的在售高端项目集中在三元桥至劲松桥之间的东三环外位置，区域内在售的17个项目以精装修的公寓项目为主，销售的户型面积也多在140平方米以上。由于区域内的珠江帝景、禧福汇国际社区两个项目在2月均采取了折扣让利活动，因此出现了区域购买力向这2个项目集中。

　　统计显示，2月份三至四环间共成交了244套、3.1万平方米商品住宅，其中珠江帝景成交了121套、禧福汇国际社区成交了68套，占据了绝大部分的市场份额，除此之外，位于朝阳公园南侧的万科公园5号在价格保持坚挺的情况下销量也出现突破，月销售30套，显示出了城市稀缺的自然景观对于项目价值的支撑作用。三至四环间不少项目“特价”促销拉低了该环线区域的整体成交均价，2月份成交均价为23540元/平方米。

　　未来走势尚待观察

　　对于北京高端物业市场的未来走势，北京房地产协会、第一太平戴维斯、世邦魏理仕等机构的专家认为，仅从目前的销售量还难以判断北京高端物业市场的未来走势，不过，北京中心城区和核心商务区周边的优质地产项目价值稳定，在市场低迷时也会表现出较强的抗跌性。

　　盘古大观项目销售负责人认为，从港澳台及境外人士的购房目的来看，一方面是为了满足投资置业的需求，另外一方面也是为了适应企业发展的需要，北京放松对于外资个人购房的限制，对于高端市场的繁荣能够起到直接的促进作用。仅春节期间，盘古大观认购额便接近4亿元。

　　不过，世邦魏理仕研究部董事覃晓梅则对高端物业的市场变化持谨慎的态度。她认为市场不会很快恢复。“在目前国际金融危机前景还不明朗的前提下，有能力购房的高端置业的人群，不管是国内的买家还是国外的买家，都会非常谨慎，市场的恢复有赖于信心建立的过程，最乐观的估计市场会在下半年得到回暖。”

　　中盛投资集团董事长杨永强也认为，国外专门投资房地产业的投资机构现在受经济危机影响多数资金紧张、自身难保，"限外令"的暂停，对高端市场很难有实质意义上的拉动。(记者林喆) (来源：中国证券报)