楼市价格“暗战” 购房者该何去何从？

　　一边促销忙，城中一特价房单价直降3000元，城东一楼盘特惠房每套优惠10多万

　　一边涨价急，不断有楼盘取消原先的优惠，甚至大张旗鼓地宣布涨价

　　2009年的南京楼市已经感受到扑面而来的暖意，但价格的走势却依然让人雾里看花。本报地产评论员在近期踩盘过程中发现，近期的南京楼市一边是朗诗国际街区、雅居乐花园、世纪东山以及江北多家大盘涨声再起，另一边则是国浩钟山晶典、大地·伊丽雅特湾等楼盘在高调降价，上周末城中一家楼盘再推特价房，单价直降3000元/平方米，甚至低于其去年开盘时的起售价。

　　一边喊涨一边猛降，南京楼市的这一怪现象说明了什么？面对价格混战，购房者又该何去何从呢？

　　降价

　　市场动态

　　城中一楼盘特价房比开盘起价还低500元/m2

　　钟山晶典优惠10多万元

　　青山湾特价房4200元/m2

　　城中特价房降3000元/m2

　　被一则“该出手时就出手！限时特价！”的广告所吸引，本周二下午笔者致电该楼盘售楼处，接电话的售楼先生却表示：“特价活动已经结束了，因为这次特价只限于上周六、周日两天，目前的销售均价已经恢复到原来的16000元/平方米，而且只有一次性付款的才能享受9.9折优惠。”

　　销售人员透露此次推出的特价房均为62平方米的一房户型，朝向东南、西南，促销价13000元/平方米，比原来的16000元/平方米便宜了足足3000元，比去年9月底首次开盘时的最低价还要便宜500元/平方米，而且开发商还将为买房人垫付一成首付，“因为非常优惠,推出的特价房周末时就已经全部卖光了，因为数量比较少。”不过这位销售人员对“想买便宜房”的笔者热情地表示：“这次的特价虽然结束了，但这个周末可能还会再推特价房，你可以留下电话，最迟到周五中午就通知你！”

　　另据笔者了解，城中另一家楼盘的小户型即将推出的新房源，将通过削减配置的方式预计将开盘均价控制在11000—13000元/平方米(含装修)，现在交5000元诚意金的购房者还能享受到开盘时冲抵20000元房款的优惠。

　　城东一盘降幅千元以上

　　与城中这家楼盘相比，城东楼盘国浩钟山晶典的降价行动显然更加大张旗鼓。

　　据售楼处工作人员介绍，他们推出的特惠房源共88套，6059元/平方米起售，均价6800元/平方米左右，单价比去年直降1000多元，一套房能优惠10万—19万的样子。

　　其他区域也有优惠推出

　　在江北，海润枫景推出了2980元/平方米起售的房源，华欧国际友好城的风花苑准现房8折优惠后最低起售价只有2580元/平方米，最高降幅达1500元/平方米。

　　江宁楼盘青山湾推出了4200元/平方米的特价房；河西的银城西堤国际、碧瑶花园、金马郦城等楼盘也针对剩余的尾房推出了不同的特惠活动。

　　涨价

　　中电颐和家园项目涨了200多元/m2

　　多数楼盘开始小幅涨价

　　尽管在暖意袭人的2009年，南京楼市的城东、江北、城北以及城中等多个片区仍旧先后有楼盘成为降价先锋，但不可忽视的是，今年房地产市场上开始不断有楼盘宣称“一房难求”并小幅涨价，而准备提价的楼盘数量也与日俱增。

　　在逐渐壮大的涨价楼盘名单中，笔者发现仅朗诗国际街区、雅居乐花园、世纪东山等少数几家表现相对高调，而更多的楼盘则是遮遮掩掩，大多都是暗暗涨价。

　　据南京广合不动产总经理张治国介绍，近期南京涨价楼盘的价格上涨幅度普遍都不大，基本都是在100—500元/平方米范围内，比如其公司代理的中电颐和家园项目近期已经涨了200多元/平方米。据笔者了解，城北另一家楼盘节后销售火爆，最近三周就卖了60套，本周开始价格也上涨了200元/平方米……

　　也有一些楼盘虽然没有直接调整价格，但近期给购房者的优惠措施已经明显不如去年年底和今年年初时诱人，甚至有些楼盘公开表示“现在买房没有优惠”。就在上周，城中一家楼盘已经悄然将住宅的优惠幅度从9.2折调整为9.3折，而且出现了有些优质房源同时有好几个购房者争抢的现象，为了能买到自己中意的房源有购房者不得不到处找关系帮忙。

　　对于部分楼盘优惠力度减小的现象，一位业内人士的判断是：“取消或者减少优惠，其实就是变相地涨价。”

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　　 买房建议

　　买房不能只看价格

　　南京广合不动产总经理 张治国

　　购房者不能只看价格，因为大家面对的不是现在的市场，而是今后几年或几十年的长久居住。买房还是要从自己最重视的需求出发，认为品质物业更重要的话，就选品牌开发商的楼盘；是为小孩上学买房的话，那就选学区房。

　　主动争取更多实惠

　　新城地产南京公司总经理助理 庄 平

　　购房者一定要多跑几家，不要怕麻烦，其实有些楼盘还是有议价空间的。购房者不要一味盼着房价下降，也不能盲目跟涨，毕竟金融危机的影响还在扩展，购房者如果能跟开发商多多沟通协商，或许能以更加实惠的价格买到自己中意的房源。

　　抓住二季度的优惠机会

　　合富辉煌南京分公司总经理 邓永忠

　　10年内的每一次调整都是机会，南京房价去年以来有了较大调整，但指望跌回到2005年的水平是不可能的。随着四五月份推盘高峰的到来，不排除有竞争激烈的区域或资金压力较大的企业调整价格，购房者要把握住这个机会。

　　多看多选多比较

　　中房指数研究院(杭州)研究总监 古 伊

　　最近股市的上涨给了市场一定信心，经济企稳的预期也较好，但归根结底，房地产调整的大势不变，供大于求也是众所周知。因此不管房价是涨是跌，购房者不要被一些假象忽悠，算好自己口袋里的钱，摸清楚自己的需求，多看多选多比较。

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　　 深度观察

　　为什么一边涨，一边降？

　　涨价楼盘情况各不同

　　新城地产南京公司总经理助理庄平认为，今年以来出现涨价情况的楼盘有些是由于通过去年的大幅降价，大部分房源已经销售掉，由于剩余的房源并不多了，而后续的房源在工程进度上又暂时跟不上，因此选择此时涨价；有些楼盘虽然去年没有降价，但由于产品品质等方面的优势销售并未受到楼市严冬的影响，涨价是为了提升业主的满意度，彰显自己的资金实力和品牌优势，比如朗诗国际街区。

　　有的楼盘明降暗涨

　　去年9月初曾经爆出7.5折特价新闻的世茂称得上是打响去年下半年南京楼市降价风第一枪的知名开发商。笔者日前收到该楼盘内容为“精装江景房9500起”的促销短信，但咨询了其售楼处的工作人员后才了解到，该楼盘目前的数十套尾房中，只有位于2楼的一套190平方米的户型精装价格为9500元/平方米。工作人员证实，与春节前后相比，“高层房源的价格上涨了”，而其5月将推出的3号楼新房源预计均价会达到1.3万—1.5万元/平方米。

　　江宁一家楼盘也是如此，打出来的起价好像比去年低了不少，但实际上这样的房子只有1套，整体均价还较去年上涨了不少。因此购房者要注意，有的楼盘仅是虚晃一枪，看起来价格降了，实际上已经涨了。

　　目的不同决定价格策略

　　南京广合不动产总经理张治国认为，房价两极分化现象的出现关键在于不同开发商对销售、资金、价格的要求不同，有的开发商要跑量，以实现快速回笼资金的目标；有的开发商看到去年不少降价的楼盘卖得好，但是却跟自己一点关系也没有，就着急了，也不得不加入降价阵营；有的开发商手里只有一个项目，但有的开发商同时在运作两三个项目，而这些楼盘可能一个已经处于销售中后期、另一个准备今年推出……而不同楼盘的销售产品类型、销售状况也有很大差异，有些已经只剩尾房，有些正处于强销期，有些才刚刚开盘，所以开发商会根据具体情况来制定相应的价格策略。

　　不是所有的房子都卖得火

　　“现在交易活跃是不争的事实，但也不是所有的楼盘都卖得动，尤其是之前房价比较高或者是周边有硬伤的楼盘。”中房指数研究院资深分析师古伊告诉笔者，虽然开发商熬过了去年的年关，但其实今年的5、6月份他们的日子才是最难过的，因为通常这时要给银行结算利息，对于开发商来说，一场真正的考验可能即将登场。“2009年楼市大浪淘沙的速度将加快，兼并收购是重头戏！”因此古伊建议开发商应该充分衡量宏观微观的自身发展规划，合理定价，现金为王。“如果资金其实并不充裕的开发商也贸然追涨，无异于自掘坟墓。”

　　对于接下来的房价走势，合富辉煌南京分公司总经理邓永忠表示，应该会在比较长的时间内保持稳定，既不可能跌破2005年，但也不会回到2008年年初的高峰水平。

　　3 (来源：扬子晚报)