专家：住宅用地70年后是否有偿续期法律不必答

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　　3月23日，很多媒体都转载了一条原来刊登在《中国经营报》的报道，目前《土地管理法(修订草案征求意见稿)》正在全国国土厅局系统征求意见，而且明确《土地管理法》的修订草案将在年内审议。引起人们关注的是在新规当中，住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，相比于2008年夏天国土资源部内部讨论的“草案”稿，这次的讨论稿给了人们巨大的遐想空间。对此，3月24日，国土资源部有关负责人首次表态，住宅满70年是否有偿续期并无定论。

　　连线嘉宾

　　王轶　民商法专家、中国人民大学教授

　　连线记者

　　检察日报记者　庄永廉

　　记者:有恒产者有恒心。近几天，住宅70年续期的问题之所以引起广泛关注，说明人们在担心房产不保，看来有些概念需要澄清。请您讲讲“70年”这条线是怎么划定的，为什么不是50年、80年?

　　王轶:这个“70年”指的是住宅建设用地使用权的最高年限。1990年5月19日国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别是:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

　　为什么把这个年限划定在70年，就我了解的情况，有两点考虑，一是与人的平均寿命有关联，人生七十古来稀，中国人的预期寿命是70岁左右;二是与地面建筑物的使用寿命有关。一般来说，房屋用了70年左右，它的使用价值也就差不多了。

　　记者:从目前看，人们的生活好了，寿命也在延长，活到80岁的、90岁的并不鲜见，那么，这个70年的杠杠是否也会作出调整?

　　王轶:应该不会。因为物权法第一百四十九条第一款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”既然有自动续期的规定，将70年再调整为80年或90年意义不大。

　　记者:70年该从什么时候开始起算?是从开发商拿到规划用地的土地使用权证之日起算吗?

　　王轶:建设用地使用权出让合同中会有约定，即约定建设用地使用权的起止日期。开发商拿到土地使用权证的日期一般要比起算日期晚。两者不完全是一回事。

　　记者:如此算来，买房者就吃亏了。因为很多商品房是期房，等买房的人领到钥匙时，恐怕已过了两三年。实际上使用的年限根本达不到70年。

　　王轶:买房人实际取得的建设用地使用权期限往往只有60多年。这符合房地产开发的规律。房屋建设需要一个周期，所以这中间要消耗一定的时间。这就要求开发商销售房屋时必须将这一点告知买房者，比如通过张贴建设用地使用权证书等方式，告知使用权已过了多少年。

　　记者:有什么解决的办法吗，比如可否将使用权的期限顺延，让买房者实际拥有这70年?如果不可以顺延，可以要求补偿吗?

　　王轶:建设用地使用权的存续期限受法律规定的最高年限以及建设用地使用权出让合同约定年限的限制，不是开发商所能左右的，开发商没有顺延的权力。对于买房者来说，也不必为此苦恼，到了70年，房屋可以自动续期，有了这个条款，问题就好解决了。

　　记者:但是，对买房者来说心里还是没底，因为自动续期究竟如何续期，法律并没有明确的规定，到底是有偿续期还是无偿续期，人们寄希望于全国人大常委会在修改土地管理法时能予以明确。

　　王轶:从目前看，土地管理法很难对此作出明确的规定。这不是法律缺乏前瞻性，将70年后续期问题模糊搁置。必须看到，我国全面推行住房制度改革，至今也不过十几年的时间，绝大多数商品房都要在五六十年后才面临期满续期的问题。五六十年后中国的社会经济状况和利益格局会是怎样，谁都难以准确预测。让现在的法律给出答案不太现实，也没有必要。

　　再者，期满续期是否有偿，如果有偿，如何确定收取出让金的数额，还取决于是否开征物业税，地方政府财政收入来源能否更加多元化，能否摆脱土地财政制约等一系列问题。我想无论如何，在这个问题上都应坚持“国不与民争利”的原则。可以相信，五六十年后，随着中国社会经济的发展变化，“国不与民争利”的观念会在更大程度上为全社会所接受。

　　记者:如果70年后房子的使用寿命到了，不能住了，该拆了，即使自动续期了又有什么意义呢?房屋的所有权还有吗?

　　王轶:房子不能住了，买房人可以在享有建设用地使用权的土地上进行翻建、加固或修缮，仍然可以享有房屋的所有权。

　　记者:可是商品房大多都是一幢大楼，并非独门独院，个人要想翻建谈何容易。

　　王轶:物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”就业主如何通过业主大会等组织形式处理商品房小区公共事务设有专门规定。这些规定对于培育业主民主决定商品房小区公共事务的能力，实现业主参与决定商品房小区公共事务的愿望提供了扎实的法律保障。房屋的使用寿命到了，如果业主仍然享有房屋占地范围内的建设用地使用权，业主们就可以通过业主大会的方式，以友好协商为前提，民主决定如何进行翻建、加固或维修。形成决议后，可以自行或委托他人通过协商、招标等方式将房屋的翻建、加固或维修工作承包给专业公司或专业人士。（庄永廉） (来源：检察日报)